上世紀(jì)80年代美國華爾街商業(yè)抵押擔(dān)保證券(CMBS)先驅(qū)羅斯(Stephen Roth)周一表示，希望加入其他外國投資者的行列，進(jìn)入中國的房地產(chǎn)資本市場。

　　在得到花旗銀行、嘉吉金融服務(wù)公司和喜達(dá)屋資本集團(tuán)的支持后，羅斯設(shè)立了“中國地產(chǎn)合伙人”投資基金，計(jì)劃投資中國大城市中的零售房地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)。

　　荷蘭國際集團(tuán)(ING)、摩根士丹利和景順資產(chǎn)管理公司等眾多公司正在成立中國房地產(chǎn)投資基金。

　　羅斯指出，這一波資本流入應(yīng)會有助于刺激商業(yè)抵押擔(dān)保證券和不動產(chǎn)投資信托(REIT)的發(fā)展。他表示：“外國機(jī)構(gòu)投資者將幫助房地產(chǎn)資本市場的啟動。”

　　他認(rèn)為建立一個(gè)長期融資平臺對于中國房地產(chǎn)開發(fā)商是有幫助的。中國房地產(chǎn)商的資金來源主要是銀行信貸，而政府正在收緊房地產(chǎn)信貸。

　　在中國，大部分地產(chǎn)商必須分開銷售商場和辦公樓，因而喪失了對整個(gè)建筑的管理控制，這經(jīng)常導(dǎo)致管理渙散和資產(chǎn)貶值。

　　他表示：“一個(gè)開發(fā)商不能掌握房地產(chǎn)的所有權(quán)是不利的，把房產(chǎn)出售給幾百個(gè)不同的公司和個(gè)人，你根本沒有機(jī)會進(jìn)行專業(yè)化的資產(chǎn)管理。”

　　上世紀(jì)80年代，羅斯在紐約的雷曼兄弟公司嘗試進(jìn)行房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，負(fù)責(zé)運(yùn)作全球最早的一些CMBS交易，如美國運(yùn)通公司總部大樓項(xiàng)目和價(jià)值10億美元的曼哈頓三個(gè)街區(qū)的地產(chǎn)證券發(fā)行。

　　1996年，他建立了妥資本日本投資公司。該房地產(chǎn)投資管理公司管理著45億美元的地產(chǎn)和不良貸款資產(chǎn)。在上海，他創(chuàng)立了“中國地產(chǎn)合伙人”基金和上海凱龍瑞項(xiàng)目投資咨詢有限公司。后者出資1億2000萬美元購置并完成了上海廟前廣場項(xiàng)目。

　　談及該商業(yè)項(xiàng)目，他表示：“一旦它被出租出去，就能獲得現(xiàn)金流，能夠再融資，它是發(fā)行CMBS的好對象。”

　　擔(dān)心政府房地產(chǎn)政策過度

　　中國政府承受的給REIT放行的壓力日益增大。REIT在亞洲非常盛行。它能夠給資產(chǎn)規(guī)模不斷膨脹的保險(xiǎn)及養(yǎng)老基金帶來一個(gè)新的投資渠道。

　　有市場人士表示，不久后政府可能會采取行動推出REIT。但一些人士則認(rèn)為，REIT的推出遙遙無期，因?yàn)榇藭r(shí)此刻政府并不想促進(jìn)房地產(chǎn)投資而是向給房地產(chǎn)行業(yè)降溫。

　　中國政府主要擔(dān)心土地和房產(chǎn)價(jià)格上漲，并采取了包括征收房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓資本利得稅等方式進(jìn)行調(diào)控。羅斯說，他贊成對投機(jī)進(jìn)行壓制的努力，但他認(rèn)為政府可能走得太過。

　　他表示：“我擔(dān)心政府控制投機(jī)的努力，可能導(dǎo)致他們對外國機(jī)構(gòu)投資的反應(yīng)過度，從而阻止外國機(jī)構(gòu)投資者對中國房地產(chǎn)的投資。”

　　投資中國房地產(chǎn)的外國資金僅占總投資的5%，但當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，政府可能采取措施限制外國人購買中國的房地產(chǎn)。

　　羅斯稱，他的中國地產(chǎn)基金希望分享中國年增長14%的房地產(chǎn)零售市場的發(fā)展，比如通過購買廣州、杭州、天津和武漢等地的商場。但房地產(chǎn)零售市場的增長速度取決于政府的政策。

　　他強(qiáng)調(diào)他的基金是一個(gè)想長期投資中國的基金，他并表示：“簡言之，最后我們是一個(gè)大的參與者還是一個(gè)小的參與者，這不是取決于錢的，而主要是政府的手段問題。”