上海社科院一份官方背景報告日前說，上海房價六年來首次下跌。之前有消息稱，自采取抑制外資進入中國樓市的措施以來，上海中心區(qū)的房價已經(jīng)下跌了25%。緊接著，中央電視臺又報道說，“上海宏觀調控后房價平均下降10%”。然而購房者反映，上海樓盤價格一直沒有下降，反而屢屢創(chuàng)出新高。

　　交易區(qū)域變化導致統(tǒng)計價格下跌

　　據(jù)《經(jīng)濟觀察報》報道，有關上海房價六年來首次下跌的報告完成后，上海市房屋土地資源管理局副局長龐元即公開表示說，“2006年上海整體房地產(chǎn)市場運行平穩(wěn)。去年，上海房價環(huán)比持平，同比有所下跌，主要原因是2005年房價上漲明顯，預計今年房價將保持平穩(wěn)。供應量的下降值得關注，1000萬平方米是一個界限，低于這條線，就應該想到防止市場反彈的問題”。根據(jù)公開資料，上海市供應量最高時達到1070萬平方米，而目前這一數(shù)字為960萬平方米。

　　這份報告顯示，上海房地產(chǎn)指數(shù)從2000年開始增長，增速在2003年到達頂點后放緩；與之相對應，上海房價上漲幅度也在逐步回落，住宅價格上漲幅度已經(jīng)低于消費品價格的漲幅，2006年的漲幅為-0.5%。這是2000年以來上海房價首次出現(xiàn)負增長。之前亦有消息稱，今年2月份上海房價大降，徐匯區(qū)價格甚至較1月下降21.3%。

　　購房者王小磊當時曾興沖沖到一些樓盤去看房，結果發(fā)現(xiàn)，“根本找不到降價幅度那么大的房子。”業(yè)內人士分析認為，“造成統(tǒng)計數(shù)字下降的并不是價格，而是成交區(qū)域。

　　今年1月，徐匯區(qū)房源成交的主力區(qū)域在徐家匯，樓盤價格基本上都在25000元/平方米以上，因此整個區(qū)的成交均價也被拉高；而在2月，房源成交的主力區(qū)域在長橋、華涇等板塊，房價基本上在15000元/平方米以內，所以整個區(qū)的成交均價有明顯回落。

　　王小磊抱怨說：“統(tǒng)計數(shù)字再引人注目，如果市場上實際的價格沒有降，對于買房人來說沒有意義。”與房價下降的結論相反，另一份由上海易居房地產(chǎn)研究院于今年3月初發(fā)布的《2006年上海房地產(chǎn)發(fā)展實證數(shù)據(jù)》則顯示，2006年上海商品房均價的漲幅在4%左右，2005年度的漲幅則超過20%。

　　上海房地產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)顯示：2006年前8個月，上海中環(huán)線至外環(huán)線之間的平均房價為每平方米8486元，與去年同比上升16%；中環(huán)線至內環(huán)線之間的平均房價為11474元/平方米，同比上升4.6%；內環(huán)線以內的平均房價為每平方米17821元，同比上升了7.9%。而外環(huán)線以外的房價，確實是呈下跌趨勢的。

　　因此，如果外環(huán)線以外的成交量增多，反映在統(tǒng)計數(shù)字上就會拉低整個上海房價的價格。而記者從多家房地產(chǎn)公司了解到，上海內環(huán)以內，中環(huán)至內環(huán)的房價幾乎沒有下降，核心商圈更是如此。

　　一位不愿透露姓名的上海房地產(chǎn)商說，“去年上海樓市是‘虛跌實漲’，2006年上海外環(huán)成交量占全市成交量的70%左右，而且外環(huán)房價確實出現(xiàn)了下跌。由于內外環(huán)價格相差較大，三分之二的成交價下跌，總體的價格就會反映為下跌，但城市核心區(qū)域的房價實際上仍是上漲的。”

　　供給之辯

　　2006年的數(shù)據(jù)顯示，商品住宅銷售和出租量占供應量的89.27%，供應沒有被全部消化，但保持在一個比較合理的數(shù)字。上海社科院城市與房地產(chǎn)研究中心主任張泓銘稱，去年年底的上海房產(chǎn)市場，宏觀調控已基本到位，今年上半年，宏觀調控的作用將全部顯現(xiàn)，目前上海房市正處于多年未見的平穩(wěn)狀態(tài)。

　　與此相對應，上海社科院完成的另一份報告則顯示出截然不同的結論。這份上海社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心完成的《“十一五”時期上海房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境、機會、企業(yè)對策和對政府的建議》提出，上海的商品住房將大量過剩，“上海土地供應過量、房價過高”，“要防止出現(xiàn)房地產(chǎn)硬著陸的風險”。

　　這份報告說，自本世紀初起，上海的商品住宅投資和新開工面積逐年較大幅度增長，導致后期供應量激增。2003年，上海商品住宅竣工面積超過2000萬平方米，批準預售面積超過3000萬平方米；2004年上海商品住宅竣工面積和批準預售面積都超過3000萬平方米。遠超過市場正常需求的能力，供遠大于求的隱患逐漸增加。據(jù)有關人士介紹，這份《建議》中的觀點僅代表當時上海社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心部分人的觀點，在社科院內部也有不同意見。

　　而易居地產(chǎn)研究院的報告則稱，2006年9月份起，上海商品住宅竣工面積超過了開工面積。“從目前的情況看，剛性需求不會出現(xiàn)明顯減少，同時住宅的有效供應又遠未達到，供不應求的出現(xiàn)也是可能的。”

　　2006年是調控政策密集發(fā)布時期，相當多的樓盤則在市場觀望濃厚時期選擇捂盤，同時一些開發(fā)商由于資金問題，有意或無意地拖延在建項目的建設周期，這些均使商品房的開工面積出現(xiàn)連續(xù)三個月低于竣工面積的情況。

　　易居的研究認為，盡管去年上海推出了不少住宅用地，但是其中的大部分仍集中于郊區(qū)。而對于大多數(shù)消費者而言，郊區(qū)供給是“無效”的。

　　上海樓市到底有沒有泡沫，為什么會出現(xiàn)如此眾多而結論又大相徑庭的報告，亂象叢生。

　　上海社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心常務副秘書長姚宏來表示：“現(xiàn)在有些專家在一些房地產(chǎn)公司擔任要職。這就使得他們的言論難以保持公正，并可能誤導市場。”他認為，衡量房價是否有泡沫的重要標準是住房價格和居民收入之比。按照政府統(tǒng)計公布的人均可支配收入和平均房價，以三口之家購買90平方米商品房計算，2006年上海的房價收入比約為11.67，遠高于前兩年的水平。在2003年這個數(shù)字是8.03，2004年則達到了11.13。

　　上海市房屋土地資源管理局副局長龐元曾以一個例子說明房地產(chǎn)市場的泡沫問題：“有人用啤酒形容房地產(chǎn)市場，啤酒沒有泡，就不好喝。反過來啤酒都是泡，你就喝不到啤酒了。”從目前的房價、供給等數(shù)據(jù)來看，存在泡沫的只是遠郊地區(qū)。

　　市場對上海樓市的期望值并未降低。一位居住上海的臺商認為，當把上海定位為面向世界的國際大都市時，上海的房價并不是很高。上海的樓市并不僅僅面向本國的一般居民，也面向國外投資客。上海在教育、醫(yī)療、經(jīng)濟等方面的優(yōu)勢，必然會增加消費者的選擇權重。