在聲勢浩大的城市再造和拆遷中，被拆遷者漸漸形成市民社會，從語義甚至實(shí)質(zhì)上都有些悖論的法律構(gòu)架中，尋找自己的生存空間。而這個(gè)這場長達(dá)五年的搏弈中，又反過來推動著國家物權(quán)觀念和法規(guī)的漸變，從某種意義上決定了物權(quán)法的最終出爐。

　　行政推手下的土地買賣

　　《中國新聞周刊》發(fā)表文章稱，中國拆遷最基本的指導(dǎo)手冊是2001年修訂的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》。條例中，規(guī)定了拆遷的條件：取得國家發(fā)放的國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件和拆遷證等五項(xiàng)證書；拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：由當(dāng)?shù)卣苑康禺a(chǎn)市場評估價(jià)格確定；拆遷的爭議機(jī)制：若出現(xiàn)爭議，由拆遷管理部門進(jìn)行行政裁決，若不服，再向法院上訴。

　　在實(shí)際過程中，拆遷的所有流程與政府行為息息相關(guān)，政府力量通過條例的設(shè)置，為拆遷充當(dāng)著幕后推手。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第19條，“國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。”

　　但依據(jù)《條例》第7條，政府部門只需應(yīng)五證齊全的拆遷人的申請，就可將土地使用權(quán)收回，至于是否具有公益性目的則并無要求。實(shí)際上，拆遷和城市再造同步，政府要利用開發(fā)商的力量再造城市。在建設(shè)部政策研究中心對浙江、江蘇、河南三省六市的房屋拆遷調(diào)研報(bào)告中，政府項(xiàng)目約占拆遷總量的90%。很多拆遷行為是出于公益還是私利，委實(shí)難以界定。

　　在中國“兩權(quán)分離”的土地制度下，私房拆遷實(shí)質(zhì)上是土地所有人——國家或集體，將私人的土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的一個(gè)步驟。雖然有很多學(xué)者質(zhì)疑，政府在原住居民尚未知情和同意時(shí)，便將國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件發(fā)放給地產(chǎn)開發(fā)商，已經(jīng)有了“一物兩賣”的嫌疑。

　　但即使被拆遷人承認(rèn)這個(gè)城下之盟，土地使用權(quán)如何作價(jià)補(bǔ)償，也是拆遷過程中矛盾最大的問題。一間房子所附著的土地使用權(quán)，對居住者來說，不僅僅是磚瓦構(gòu)造的棲身之所，還包含著更多的含義：比如，北京西單的陳蓉，在牛肉灣胡同的四合院里有一段金魚、棗樹的童年回憶；而崇文門的張厚智，每個(gè)月依靠鬧市街邊的住房擺攤，可以有幾千塊的收入。而原住崇文大街的楊寶東，他的孫女每天上學(xué)只需要五分鐘，而拆遷之后，這段路程被拉長到一個(gè)小時(shí)。這些因素使得人們不肯輕易離開原來的居住地。

　　但中國在制定拆遷政策時(shí)，被拆遷居民放棄原有土地使用權(quán)的機(jī)會成本并未被考慮，甚至在過去的一些條例中并不承認(rèn)房主擁有土地使用權(quán)。在這種行政意識下設(shè)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)然只是一些“磚瓦碎片錢”。

　　除此之外，很多權(quán)力曾為拆遷的順利進(jìn)行“保駕護(hù)航”。北京市高級人民法院1995年制定的《京高法106號文件》中規(guī)定，五類與拆遷決定、行政裁決、安置、補(bǔ)償?shù)认嚓P(guān)的訴訟，不予受理。

　　2001年，修訂后的《拆遷條例》依然規(guī)定：當(dāng)事人對行政裁決不服可以向人民法院起訴。但訴訟期間，若拆遷人有提供貨幣補(bǔ)償或者拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。

　　雖然《條例》與諸多上位法有語義甚至本質(zhì)上的相悖，但“拆遷人的目的自然是以最低的成本完成拆遷的工作，最合乎這個(gè)目的的文本就是《條例》和其他相關(guān)法規(guī)。”蘆笙說。

　　被拆遷人自救

　　在拆遷者奉為圭皋的《拆遷條例》指導(dǎo)下，中國的城市再造運(yùn)動席卷城鄉(xiāng)。在拆遷矛盾最為激化的2003年，一種傳統(tǒng)的非訟方式也被廣泛采用。據(jù)本刊2003年的調(diào)查，截止2003年8月31日，共有5360人親自跑到國家信訪局來投訴拆遷不公。同時(shí)國家信訪局已收到11641件關(guān)于拆遷的上訪信。從2000年到2003年，此類上訪信每年都要增長五成。

　　幾乎各個(gè)階層的人都卷入了拆遷的利益之爭。他們用不同的方式，為自己的房子尋找著一個(gè)存在下去的理由，或者一個(gè)他們認(rèn)為更合理的價(jià)格。

　　不管方式，毋論貧富，這些人被統(tǒng)稱為“釘子戶”。他們要保護(hù)的房產(chǎn)，通常突兀地站立在一片廢墟中，像汪洋中的孤舟。但越來越多孤立的“釘子戶”，逐漸結(jié)成聯(lián)盟。而對保存私有財(cái)產(chǎn)的訴求，也逐漸向國家根本大法靠攏。

　　2004年，憲法一個(gè)重要的修改是規(guī)定了“公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯”“國家依照法律規(guī)定保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)”“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。”

　　據(jù)此，持憲維權(quán)的聲音此起彼伏。雖然這些行為尚不能阻擋私人房產(chǎn)在尚未達(dá)成協(xié)議時(shí)被推倒，但在越來越多的廢墟中，“我們注意到，實(shí)施行動的都并非孤膽英雄，而是擁有共同利益的市民聯(lián)合體，在自身權(quán)利意識蘇醒之后，又傳染給了更多的市民，從某種意義上構(gòu)成了一種市民社會，”蘆笙如此評論。

　　物權(quán)觀念逐步興起

　　從釘子戶的孤守，到聯(lián)合持憲維權(quán)，被拆遷人在博弈過程中形成的市民社會，讓他們在尚不完備，甚至還有偏頗的政策法規(guī)構(gòu)架中，找到自己的維權(quán)空間，同時(shí)也推動著國家物權(quán)觀念和法規(guī)的改變。

　　2003年9月，國務(wù)院作出《關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會穩(wěn)定的緊急通知》。《通知》在“城鎮(zhèn)房屋拆遷引起的糾紛和集體上訪有增加趨勢，甚至引發(fā)惡性事件，影響正常的生產(chǎn)生活秩序和社會穩(wěn)定”的大勢下出臺，指出各級地方政府“必須嚴(yán)格按照房地產(chǎn)市場評估價(jià)格確定拆遷補(bǔ)償金額，并實(shí)行相應(yīng)的監(jiān)督管理制度”。

　　2003年12月，建設(shè)部出臺了《房屋拆遷評估指導(dǎo)意見》和《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》。前者力圖完善拆遷的評估程序，后者則對強(qiáng)制拆遷進(jìn)行了限制。

　　雖然建設(shè)部研究中心住宅與房地產(chǎn)處處長趙路興強(qiáng)調(diào)，以上條例都是在原來《條例》基礎(chǔ)上的修補(bǔ)。但國家政策在“眾怒不可輕犯”下細(xì)微的改變，“無論如何，至少可以得出這樣的結(jié)論：政策在一定程度上推動了法律的履行。”蘆笙說。

　　《物權(quán)法》的通過，讓人們對拆遷變局給予了更高的期望。民法專家梁彗星表示：《物權(quán)法》將徹底解決“強(qiáng)制拆遷”“圈地運(yùn)動”等問題；因?yàn)樵摲▽φ魇罩贫鹊囊?guī)定，將商業(yè)目的用地排除于國家征收之外，企業(yè)取得商業(yè)用地要與土地使用權(quán)人談判簽約。

　　但何謂商業(yè)目的，何謂公共利益？在實(shí)踐中依然界限模糊。楊武在重慶以開發(fā)商并非基于公共利益而持憲維權(quán)，并得到一些法律界人士支持時(shí)，《物權(quán)法》草案的起草者江平卻認(rèn)為他應(yīng)該服從法院判決。江平的理由是：“他說不是公共利益就不是了？”