21世紀最重要的是什么？資本。對于房地產開發(fā)商而言，這已不是夸張性的電影臺詞，而是可見的現實。

　　3月28日，北京，釣魚臺國賓館6號樓。“資本市場介入房地產市場，催生房地產企業(yè)的分化。”在“2007中國房地產百強企業(yè)研究成果發(fā)布會”上，清華大學房地產研究所所長劉洪玉稱。

　　據當日公布的“2007中國房地產百強企業(yè)研究報告”顯示，在宏觀調控政策背景下，百強企業(yè)逆勢擴張，投資規(guī)模和資產總額大幅度提升。其中萬科、北京首開、合生創(chuàng)展三家房地產企業(yè)總資產均超過400億元。

　　“地產，已經成為資本的游戲。”長房集團董事長全臻說。在其微妙的言語背后，是一個不甚樂觀的現實——湖南本土的房地產公司中，僅有長房集團一家躋身地產百強。

　　3家企業(yè)總資產均超400億

　　80%的社會財富集中在20%的人手里，這是“二八法則”

　　的經典描述。當政策臺風來襲，房地產市場資源與發(fā)展的不平衡性相當鮮明。

　　研究報告顯示，房地產百強企業(yè)2006年的資產規(guī)模大幅增加，總資產超過400億元的企業(yè)有萬科、北京首開、合生創(chuàng)展；凈資產超過100億元的企業(yè)有中海地產、新世界中國地產、恒大地產、萬科、上實地產等。

　　中國房地產業(yè)協(xié)會副會長朱中一表示，宏觀調控的大背景對大部分實力不強的中小企業(yè)來說，顯然意味著發(fā)展空間的收縮。而對大企業(yè)，特別是百強企業(yè)來說，將通過企業(yè)整合來發(fā)展自己，通過多渠道融資和增加一定量的土地儲備，促進其規(guī)模和實力的提升。

　　數據顯示，2006年，百強企業(yè)平均完成房地產投資額為24.3億元，平均增長率達43.4%，增幅比上年同期提高4.6個百分點。

　　同時，在土地儲備上，2006年百強企業(yè)平均規(guī)劃建筑面積為397萬平方米，土地儲備面積為381萬平方米，分別同比增長36.0%和30.8%。盡管全國土地購置面積持續(xù)下降，而百強企業(yè)土地儲備面積卻一直保持上升態(tài)勢，表明土地資源進一步向百強企業(yè)集中。

　　顯然，2006年政策風向趨緊是不可回避的現實，在不少房地產企業(yè)猶豫不決的同時，很多百強房地產企業(yè)借勢擴張，明顯加大擴張步伐。

　　“經過新一輪的激烈競爭和洗牌，房地產市場的集中度越來越高，大型房地產企業(yè)正好利用時機實施優(yōu)勢資本戰(zhàn)略戰(zhàn)術。”卓越集團深圳卓越房地產開發(fā)有限公司副總經理鄔風柏說。

　　資本博弈成為主流

　　“萬科的資產跨越式增長靠什么來實現？并購，積極地擴張。”全臻說。從這次公布的研究報告顯示，在資本市場的運籌帷幄，讓不少百強企業(yè)呈現快速擴張態(tài)勢。

　　數據顯示，萬科、中海地產、合生創(chuàng)展、保利地產、綠城、恒大地產等30家“積極擴張型企業(yè)”2006年的總資產均值為140.3億元，其他70家企業(yè)(研究組稱其為“穩(wěn)健經營型企業(yè)”)總資產均值為46.6億元。

　　同時，2006年積極擴張型企業(yè)的凈利潤平均達6.31億元，而穩(wěn)健經營型企業(yè)凈利潤均值為1.59億元。積極擴張型企業(yè)的凈利潤增長率均值因擴張帶來的收益正在逐步加大。

　　“房地產正在進入資本競逐時代，這是行業(yè)發(fā)展的一種必然。”美國雷曼兄弟亞洲投資有限公司高級副總裁陳軍余說。“實際上，在宏觀調控、銀根收緊和國內融資渠道單一的背景下，房地產企業(yè)通過上市謀求融資的趨勢也越來越明顯，這為我們創(chuàng)造了發(fā)展的機遇。”

　　一方面，作為資金密集型行業(yè)，房地產企業(yè)對資本市場的依賴程度顯而易見，唯有融資能力強的企業(yè)才有實力進行全國規(guī)?；瘮U張，加大土地儲備量，成為未來房地產行業(yè)的整合者。“單一的銀行貸款已經無法滿足企業(yè)擴張的需要，尋求新的融資渠道是發(fā)展的必然。”全臻說。

　　鄔風柏認為，2006年國內所有房地產公司都竭盡全力加快融資和擴張進度，目的是解決資金和土地這兩個賴以生存的資源。“上市、并購、戰(zhàn)略合作、業(yè)務擴張都是手段，而本質依然是資本的競爭。”

　　毫無疑問，融資渠道的放射性思維令不少開發(fā)商擁有了擴張的資本和底氣，然而，在告訴擴張的背后，負債經營的風險性也在加大。

　　“積極擴張型企業(yè)盡管總負債率增幅不大，但長期負債比重持續(xù)上升，未來風險值得關注。”報告如此說。