來(lái)自信托業(yè)內(nèi)權(quán)威消息透露，央行已指定聯(lián)華信托和中信證券兩家作為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金候選試點(diǎn)機(jī)構(gòu)，日前他們已分別編制完成方案，很快將上報(bào)央行金融市場(chǎng)司，一旦勝出，將正式推行試點(diǎn)工作。

　　大約一個(gè)月前，天津?yàn)I海新區(qū)的房地產(chǎn)基金“領(lǐng)銳基金”剛剛獲得銀監(jiān)會(huì)非銀司“特批”成立，央行跟進(jìn)速度之快，超乎想象。

　　據(jù)悉，此次試點(diǎn)方案內(nèi)容要求以受托人、投資管理人以及托管人資格管理為主要內(nèi)容，這意味著央行希望通過(guò)試點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)基金的發(fā)行、管理、運(yùn)行、回報(bào)模式進(jìn)行全面考察。央行研究局一位專家承認(rèn)，此舉就是為了給日后房地產(chǎn)基金領(lǐng)域的立法和監(jiān)管積累經(jīng)驗(yàn)。

　　至于此次房地產(chǎn)基金試點(diǎn)的總體原則，將不采用國(guó)際通行的將若干地產(chǎn)項(xiàng)目打包成REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)并公開(kāi)上市發(fā)行向公眾投資者直接募資的方式，而是限定由機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買的封閉方式，這與濱海新區(qū)的“領(lǐng)銳基金”類似。

　　“領(lǐng)銳基金”的資產(chǎn)物業(yè)打包對(duì)象主要是濱海新區(qū)范圍內(nèi)的工業(yè)廠房，其重點(diǎn)募資主體則是擁有或計(jì)劃開(kāi)發(fā)這些物業(yè)的大型國(guó)有企業(yè)。目前，中房集團(tuán)、中國(guó)石化以及天津國(guó)資委下屬的紅勘集團(tuán)，都參與了“領(lǐng)銳基金”的募集。參與該基金全程運(yùn)作的原中房集團(tuán)董事長(zhǎng)孟曉蘇也承認(rèn)，這是在內(nèi)地尚未為REITs開(kāi)禁的環(huán)境下的變通手段。

　　據(jù)接近聯(lián)華信托的知情人士稱，該機(jī)構(gòu)準(zhǔn)備提交的房地產(chǎn)基金方案，更像是介于信托和REITs之間的過(guò)渡產(chǎn)品：首先通過(guò)信托方式募集一筆資金，然后以股權(quán)投資方式收購(gòu)項(xiàng)目做成資產(chǎn)包，再設(shè)置專門的管理運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)對(duì)有關(guān)物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，產(chǎn)生收益后分配給投資者。

　　“與現(xiàn)有信托產(chǎn)品相比，新方案突破了只能發(fā)行200份的政策限制，理論上能募集到更大額度的資金，”上述人士分析說(shuō)，“而且現(xiàn)有房地產(chǎn)信托是以債權(quán)型信托做過(guò)橋融資為主，新方案則可以提供直接融資，雖然還是達(dá)不到REITs的資金募集規(guī)模，但比原有模式無(wú)疑前進(jìn)了一大步。”

　　一直為催生國(guó)內(nèi)REITs奔走的聯(lián)華信托董事長(zhǎng)李曉東曾公開(kāi)表示，3年前他們發(fā)行的“聯(lián)華·保利”信托就是參考國(guó)際REITs的運(yùn)營(yíng)模式，聯(lián)華信托在其中同時(shí)扮演了發(fā)行者和資金管理者的角色。

　　“由政府主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)基金如果能做出來(lái)的話，那民間的就會(huì)更多了。”中信證券研究部經(jīng)理王德勇表示。2006年下半年，他在一個(gè)半公開(kāi)場(chǎng)合透露中信證券正醞釀成立一個(gè)規(guī)模超過(guò)百億元的房地產(chǎn)基金。但對(duì)這與本次準(zhǔn)備提交央行的試點(diǎn)方案的關(guān)系，王不愿正面評(píng)論。

　　有跡象顯示，中信證券的方案，很可能是建議將商業(yè)物業(yè)租賃收入作為企業(yè)證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)，然后發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。此前，證監(jiān)會(huì)市場(chǎng)監(jiān)管部副主任胡冰曾公開(kāi)表態(tài)，證監(jiān)會(huì)鼓勵(lì)這種資產(chǎn)證券化的方式。業(yè)界認(rèn)為，這種模式實(shí)際上也是REITs的一種變通，對(duì)于手中擁有大量物業(yè)資產(chǎn)，卻面臨融資困難的房企而言，意義重大。

　　另一方面，房企也可以用名下物業(yè)直接作價(jià)，擁有一部分試點(diǎn)的股權(quán)產(chǎn)品，在換來(lái)現(xiàn)金的同時(shí)，又保證日后能擁有較穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

　　“無(wú)論最終采用何種方式進(jìn)行試點(diǎn)，資產(chǎn)置換現(xiàn)金的模式都不會(huì)變，企業(yè)可以借助于出讓一部分或全部物業(yè)資產(chǎn)股權(quán)，解決現(xiàn)金缺乏的問(wèn)題，”王德勇說(shuō)，“但對(duì)于那些既沒(méi)有資產(chǎn)也缺錢的企業(yè)沒(méi)有任何幫助。”

　　就在內(nèi)地房地產(chǎn)基金試點(diǎn)低調(diào)潛行之時(shí)，繼越秀REITs之后，第二只以內(nèi)地物業(yè)資產(chǎn)打包赴香港上市的“佳程REITs”也即將成行。它以北京市高級(jí)寫字樓佳程廣場(chǎng)為核心物業(yè)，順利的話今年7月上市發(fā)行，預(yù)計(jì)融資額度為5億美元左右。

　　這也許讓外界對(duì)此次央行支持的國(guó)內(nèi)REITs探路之旅，會(huì)有更多的期待。