西南財(cái)經(jīng)大學(xué)信托與理財(cái)研究所近期提供的數(shù)據(jù)證實(shí)了房產(chǎn)信托正跌入冰點(diǎn)：今年1月全國共有24家信托公司發(fā)行了37個(gè)集合資金信托產(chǎn)品，共募集資金27.2964億元，其中運(yùn)用于房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的信托產(chǎn)品數(shù)量?jī)H為3個(gè)，資金募集金額3.45億元，在數(shù)量和資金規(guī)模上萎縮趨勢(shì)明顯。

　　信托是個(gè)助力器

　　農(nóng)歷新年后的第二個(gè)禮拜，衡平信托發(fā)行了豬年首個(gè)信托計(jì)劃：在蓉募集1億元信托資金，專項(xiàng)用于位于光華大道“鑄信?境界”房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，凡此信托理財(cái)產(chǎn)品的投資者，購買該項(xiàng)目房產(chǎn)還可享受購房總價(jià)0.5%的折扣。業(yè)界認(rèn)為，這是地產(chǎn)信托與地產(chǎn)營(yíng)銷的結(jié)合和創(chuàng)新。

　　在整個(gè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)過程中，信托現(xiàn)在已經(jīng)完全演變成為一個(gè)地產(chǎn)創(chuàng)新的助力器。“只要購買了我們信托產(chǎn)品的投資者，界時(shí)還將獲得額外的購房?jī)?yōu)惠！”按照開發(fā)商設(shè)想，理財(cái)產(chǎn)品的投資者對(duì)樓盤的理解比普通人更加深入和透徹，他們更是潛在的購房群體。”鑄信房產(chǎn)董事長(zhǎng)曾永江說。

　　就在鑄信房產(chǎn)項(xiàng)目的信托計(jì)劃之前，衡平信托還成功發(fā)行了一個(gè)資金規(guī)模6000萬元的中房文殊坊項(xiàng)目信托計(jì)劃。“由于文殊坊項(xiàng)目良好的經(jīng)營(yíng)和巨大的增值潛力，大量的投資商和基金慕名而來希望能夠參與投資，但中房始終沒有出售其產(chǎn)權(quán)，需要資金的時(shí)候發(fā)行信托計(jì)劃，開發(fā)商通過信托融資使得自己在開發(fā)過程中進(jìn)退自由。”尺度地產(chǎn)總經(jīng)理曾祥庸同時(shí)表示，運(yùn)營(yíng)良好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)行信托計(jì)劃，實(shí)際上也是變相地讓更多人參與投資并分享到收益。

　　“不是營(yíng)銷上的嘗試，成都已有開發(fā)商開始在功能上進(jìn)行創(chuàng)新。房產(chǎn)信托現(xiàn)在逐漸具備了地產(chǎn)私募基金的功能，而且成都已經(jīng)有這樣的成功案例。”一位資深的信托金融專家告訴記者，成都市中心一地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目就是利用自己的物業(yè)所有權(quán)作為抵押發(fā)行信托計(jì)劃，開發(fā)商用物業(yè)租金去支付信托貸款的資金成本，信托計(jì)劃到期后可以申請(qǐng)繼續(xù)發(fā)行，它可以為信托產(chǎn)品投資者帶來持續(xù)的投資回報(bào)，這其實(shí)已經(jīng)是變相的地產(chǎn)基金。在信托的羽翼下，很多難以實(shí)現(xiàn)的愿望在這里實(shí)現(xiàn)了。

　　房產(chǎn)信托適逢“倒春寒”

　　盡管面對(duì)開發(fā)商的強(qiáng)烈簇?fù)?，但在新的宏觀調(diào)控政策下，以及日益走強(qiáng)的證券市場(chǎng)，其實(shí)從2006年下半年以來，房地產(chǎn)信托無論從數(shù)量還是資金總額上都(查看地圖)呈現(xiàn)急劇萎縮的趨勢(shì)。

　　2006年7月中旬，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知》；緊接著8月，銀監(jiān)會(huì)又下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)信托投資公司集合資金信托業(yè)務(wù)項(xiàng)下財(cái)產(chǎn)托管和信息披露等有關(guān)問題的通知》。從今年7月開始，房地產(chǎn)信托計(jì)劃發(fā)行數(shù)量、規(guī)模均有較大幅度縮減。7月共發(fā)行了8個(gè)，發(fā)行規(guī)模8.32億元；8月份房地產(chǎn)信托計(jì)劃再次大幅縮減，數(shù)量?jī)H為4個(gè)，總規(guī)模4.7億元；到了9月份，房地產(chǎn)信托計(jì)劃發(fā)行數(shù)量再創(chuàng)新低，據(jù)說當(dāng)月真正用于住宅投資的信托計(jì)劃僅1個(gè)，規(guī)模不超過2000萬元。

　　西南財(cái)經(jīng)大學(xué)信托與理財(cái)研究所提供的公開數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前證券類信托產(chǎn)品開始占到了絕對(duì)主流地位，在今年2月份共有19家信托公司發(fā)行了30個(gè)集合資金信托產(chǎn)品，運(yùn)用于房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的信托產(chǎn)品有5個(gè)，但全月運(yùn)用于金融領(lǐng)域的信托產(chǎn)品達(dá)到15個(gè)之多，證券投資類產(chǎn)品數(shù)量上占了絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，在證券板塊的異軍崛起之下，房產(chǎn)信托降溫趨勢(shì)異常明顯。

　　新政策提高了委托人準(zhǔn)入門檻，引入了合格投資者的概念，使中低收入群體難以介入信托市場(chǎng)，提高了信托的抗風(fēng)險(xiǎn)水平。而且每個(gè)信托產(chǎn)品最多只能有50個(gè)自然人，今后集合類資金信托產(chǎn)品只能面向特定人群募集。

　　由于宏觀導(dǎo)向影響和證券投資的崛起，在未來一定時(shí)間內(nèi)房產(chǎn)項(xiàng)目的信托計(jì)劃數(shù)量將會(huì)明顯減少。“今年鑄信項(xiàng)目結(jié)束后，我們排上日程的還沒有新的房產(chǎn)項(xiàng)目信托計(jì)劃，去年房地產(chǎn)項(xiàng)目占到我們總信托規(guī)模的30%左右，但今年我們會(huì)壓縮房地產(chǎn)項(xiàng)目。”衡平信托投資公司總裁助理?xiàng)顒P利在接受記者采訪時(shí)這樣表示。

　　一邊是地產(chǎn)商對(duì)信托融資的迫切需求，一邊卻是來自信托新政的降溫，盡管業(yè)內(nèi)人士普遍看好地產(chǎn)信托的未來，但當(dāng)前膠著的現(xiàn)狀無疑使得房產(chǎn)信托的前景變得撲朔迷離起來，這是對(duì)我們信心、耐力以及判斷力的考驗(yàn)。

　　房產(chǎn)信托期待全面開閘

　　“與銀行貸款比較其實(shí)兩者的成本差不多，在文殊坊項(xiàng)目中通過信托融資也是我們的一次嘗試，下一步我們?cè)谶@方面可能還會(huì)有想法。”中房集團(tuán)董事長(zhǎng)薛玉川認(rèn)可房產(chǎn)信托的融資方式，但他并不愿更多地透露中房進(jìn)一步的融資計(jì)劃。鑄信房產(chǎn)董事長(zhǎng)曾永江則認(rèn)為，通過信托融資成本可能會(huì)略微高于銀行貸款，但信托公司的反應(yīng)更迅速，甚至雙方在過程中也有其他合作，這是與一般銀行融資所不同的。

　　“目前發(fā)達(dá)國家的金融資產(chǎn)中信托資產(chǎn)達(dá)到了60%，其中退休基金是信托融資的重要資本來源，而國內(nèi)的房產(chǎn)信托融資恐怕還不到整個(gè)房產(chǎn)開發(fā)資金總量的1%，甚至也遠(yuǎn)不及房產(chǎn)證券融資，因此信托產(chǎn)業(yè)在未來應(yīng)該有更廣闊的發(fā)展空間。”曾長(zhǎng)期在金融部門工作的曾永江認(rèn)為，由于房地產(chǎn)業(yè)的投資前景和贏利能力，加上國內(nèi)城市化進(jìn)程還遠(yuǎn)未結(jié)束，所以信托產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不能脫離房產(chǎn)業(yè)。

　　楊凱利認(rèn)為信托新政將是一次“革命性”顛覆，房產(chǎn)信托未來需要更加創(chuàng)新。曾永江認(rèn)為，目前國內(nèi)的理財(cái)方式還是單打獨(dú)斗的“散戶時(shí)代”，科學(xué)的房地產(chǎn)投資理財(cái)方式就需要專業(yè)的機(jī)構(gòu)介入，信托基金的建立無疑將增加一道投資防火墻。REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)是一種可以公開募集上市的不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品，主要收益來自不動(dòng)產(chǎn)租金，是由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金。盡管2006年房地產(chǎn)信托市場(chǎng)呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)，但業(yè)內(nèi)人士仍然相信，以目前房產(chǎn)信托的運(yùn)作模式為基礎(chǔ)，最終REITs的閘門能夠打開。