土地增值稅開(kāi)征絲毫沒(méi)有影響到積極發(fā)展大陸市場(chǎng)的香港地產(chǎn)商投資熱情。自2003年起，中央政府宏觀(guān)調(diào)控直逼房?jī)r(jià)持續(xù)飆升的熱點(diǎn)城市樓市命門(mén)，但是這些新措施似乎對(duì)于二線(xiàn)城市影響不大。于是，以港資為代表的外資地產(chǎn)大鱷的眼光從炙手可熱的熱點(diǎn)城市轉(zhuǎn)移至二線(xiàn)城市。分析人士指出，在某些人看來(lái)二線(xiàn)城市如同擺在那里等待瓜分的“蛋糕”，但實(shí)際上去二線(xiàn)城市淘金遠(yuǎn)沒(méi)有那么簡(jiǎn)單，競(jìng)爭(zhēng)不激烈同時(shí)也意味著市場(chǎng)的不成熟以及更多的未知因素。

　　大規(guī)模轉(zhuǎn)移已開(kāi)始

　　據(jù)《大公報(bào)》報(bào)道，眼看著由于宏觀(guān)調(diào)控，上海等一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始走向低迷，以香港為代表的外資開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始大規(guī)模移師二線(xiàn)城市。未來(lái)數(shù)年，他們將與大陸開(kāi)發(fā)商在二線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)中拉開(kāi)戰(zhàn)線(xiàn)。

　　第一個(gè)高調(diào)宣布“放棄”上海轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線(xiàn)城市的，是香港傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)巨鱷恒隆地產(chǎn)。該公司主席陳啟宗1月31日在香港公開(kāi)表示，今年計(jì)劃斥資一百億港元在大陸增加約八十萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備。此前陳啟宗曾在新聞發(fā)布會(huì)上公開(kāi)透露，計(jì)劃在三年內(nèi)斥資250億至300億港元在大陸28至9個(gè)城市買(mǎi)地。

　　香港聯(lián)交所上市公司九龍建業(yè)有限公司1月19日發(fā)布公告，擬以供股形式融資約52.5億港元，都用于投資大陸地產(chǎn)項(xiàng)目或物業(yè)。

　　此外，中新集團(tuán)(控股)有限公司，以?shī)蕵?lè)產(chǎn)業(yè)聞名的英皇集團(tuán)(國(guó)際)有限公司(英皇國(guó)際)近日都在不同場(chǎng)合公開(kāi)宣布加大在大陸的投入。

　　具有普遍意義的是，其他港資地產(chǎn)企業(yè)也不約而同地瞄準(zhǔn)了大陸市場(chǎng)。分析人士認(rèn)為，港資開(kāi)發(fā)商這兩年在大陸不斷拿地，實(shí)際上是在為他們?cè)诖箨懙娜ν卣苟鴾?zhǔn)備。香港的房地產(chǎn)市場(chǎng)已面臨下調(diào)的壓力，而大陸二、三線(xiàn)城市將為香港開(kāi)發(fā)商創(chuàng)造可持續(xù)發(fā)展的空間與機(jī)會(huì)。在可以看到的未來(lái)五年里，將是香港開(kāi)發(fā)商在大陸拼命的階段。

　　戴德梁行最新的研究指出，隨著中國(guó)大陸成為投資者的新焦點(diǎn)，受惠于外資涌入的城市已由北京及上海伸延至成都及武漢等二線(xiàn)城市。

　　而另一家國(guó)際物業(yè)顧問(wèn)仲量聯(lián)行發(fā)表的最新報(bào)告也顯示，二線(xiàn)城市將逐漸成為跨國(guó)企業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張的重要目的地，不少在北京、上海和廣州設(shè)有機(jī)構(gòu)的跨國(guó)企業(yè)已將業(yè)務(wù)擴(kuò)展到二線(xiàn)城市。在仲量聯(lián)行的調(diào)查中，近80%受訪(fǎng)跨國(guó)機(jī)構(gòu)表示，會(huì)在擴(kuò)張城市尋求寫(xiě)字樓物業(yè)，其中2/3會(huì)選擇甲級(jí)寫(xiě)字樓。約有20%受訪(fǎng)者除對(duì)寫(xiě)字樓有所需求外，還對(duì)商舖、高級(jí)住宅、倉(cāng)儲(chǔ)物流和工業(yè)園區(qū)等物業(yè)有興趣。

　　收益率更高受青睞

　　分析人士指出，上海等熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)投資收益率在7%-8%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于世界的平均水平4%-5%；而二線(xiàn)城市的房地產(chǎn)收益率更高于上海等熱點(diǎn)城市，以及龐大的市場(chǎng)份額，促使外資加速流向二線(xiàn)城市。

　　據(jù)了解，目前中國(guó)城市數(shù)量已經(jīng)達(dá)到666個(gè)，城市人口近3.6億。這其中，直轄市和幾個(gè)大的省會(huì)城市作為一級(jí)城市，為一線(xiàn)市場(chǎng)；除此之外的六百余座城市為二、三級(jí)城市。在中國(guó)新一輪的區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中，起到助推器作用的不是那些一線(xiàn)的中心城市，而是那些二、三級(jí)城市。

　　同時(shí)，中國(guó)的城市化進(jìn)程已成為不可阻擋的發(fā)展趨勢(shì)。自1998年以來(lái)，中國(guó)城市化水平近幾年每年都保持了1.5%-2.2%的增長(zhǎng)，在未來(lái)15-20年內(nèi)，中國(guó)的農(nóng)村城市化進(jìn)程仍將以無(wú)可阻擋的勢(shì)頭迅猛發(fā)展，成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的又一個(gè)龍頭。而房地產(chǎn)商們?nèi)绻プ∵@個(gè)機(jī)遇，積極投入到農(nóng)村城市化建設(shè)之中，就可以分享到一塊又大又新鮮的“新奶酪”。

　　近年來(lái)，大陸住宅土地拍賣(mài)成交價(jià)前三位都出現(xiàn)在中西部省會(huì)城市，說(shuō)明國(guó)內(nèi)發(fā)展商更為看好內(nèi)陸地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。除了中央正努力扶持中西部崛起的政策優(yōu)勢(shì)外，相比一線(xiàn)城市低廉得多的地價(jià)與更高的利潤(rùn)，更是各路發(fā)展商趨之若鶩的主因。

　　在大陸主要城市土地出讓普遍實(shí)行“招拍掛”以來(lái)，中部二線(xiàn)省會(huì)城市土地起拍的樓面地價(jià)都處于很低的水平，如武漢今年起拍的樓面地價(jià)多數(shù)在每平方米800-1000元之間，并且相當(dāng)一部分是在獨(dú)家競(jìng)買(mǎi)的條件下以底價(jià)成交。

　　此外，在當(dāng)?shù)卣膭?lì)外來(lái)投資的背景下，眾多二線(xiàn)城市的勞動(dòng)力充裕，管理成本低，原材料價(jià)格低廉，綜合成本大大降低；且團(tuán)購(gòu)消費(fèi)能力相當(dāng)可觀(guān)，一些政府部門(mén)和壟斷行業(yè)的團(tuán)體訂購(gòu)?fù)軌蛳?/3-1/2的市場(chǎng)供應(yīng)。這一切也都將提高大額投資者的預(yù)期回報(bào)率。

　　市場(chǎng)不成熟藏危機(jī)

　　事實(shí)上，二線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)因?yàn)橥鈦?lái)大資本的殺入而充滿(mǎn)變數(shù)！二線(xiàn)城市房地產(chǎn)投資的高位反彈，可能引發(fā)房地產(chǎn)供給規(guī)模過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)，加劇土地資源、鋼鐵等生產(chǎn)資料的浪費(fèi)和價(jià)格上漲壓力，從而妨礙城市化進(jìn)程。

　　專(zhuān)家指出，總體上說(shuō)，中西部二線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然很不成熟，即使是在房?jī)r(jià)水平看上去不高的中西部城市，結(jié)構(gòu)性、隱性的泡沫還是普遍存在。

　　在房?jī)r(jià)方面，幾乎所有的二線(xiàn)城市的樓價(jià)水平與當(dāng)?shù)鼐用駥?shí)際可支配收入之間，存在相當(dāng)大的差距。中西部城市樓價(jià)雖相對(duì)較低，但是人均收入水平與東部沿海相比又差了一截。由于這些城市近年樓價(jià)的年均漲幅普遍超過(guò)20%甚至更高，收入與樓價(jià)之間的距離只會(huì)越來(lái)越大。有關(guān)專(zhuān)家表示，上述問(wèn)題或可歸結(jié)為樓市的隱性泡沫，但與上海等地高樓價(jià)下的地產(chǎn)投資虛熱看上去不一樣，實(shí)際上同樣存在著值得警惕的危機(jī)。當(dāng)大家都認(rèn)為一些市場(chǎng)前景很好、回報(bào)豐厚而且非常安全的時(shí)候，風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)已經(jīng)悄悄出現(xiàn)！