單純并購(gòu)一個(gè)購(gòu)物中心的案例，在北京甚至國(guó)內(nèi)其他城市并不鮮見(jiàn)。而一整條商業(yè)街被收購(gòu)則十分罕見(jiàn)。

　　2007年1月初，香港某媒體傳出“太古地產(chǎn)42.5億元入股北京朝陽(yáng)三里屯項(xiàng)目”的消息，與太古聯(lián)手的伙伴可能還有大摩基金等機(jī)構(gòu)投資者。

　　從2003年北京世紀(jì)金源購(gòu)物中心開業(yè)，購(gòu)物中心已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)的主流經(jīng)營(yíng)模式，但事實(shí)上，很多項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)狀況并不理想。如今，海外資本瞄準(zhǔn)如同新三里屯等商業(yè)街項(xiàng)目，是否意味著北京商業(yè)街投資的風(fēng)潮來(lái)臨？而購(gòu)物中心又該走向何處呢？

　　新三里屯商業(yè)街并購(gòu)個(gè)案？

　　“商業(yè)街投資不是海外投資者的重點(diǎn)，因?yàn)橹袊?guó)的開發(fā)商都將商業(yè)街產(chǎn)權(quán)打散銷售了，這樣的商業(yè)街不是海外投資考慮對(duì)象。除非商業(yè)街整體由開發(fā)商留作自營(yíng)，并且還經(jīng)營(yíng)得不錯(cuò)，海外投資者才有興趣。”中國(guó)步行商業(yè)街工作委員會(huì)秘書長(zhǎng)董利如是分析。

　　盡管如此，以成功發(fā)展香港太古廣場(chǎng)等名牌MALL而著稱的太古集團(tuán)仍然打算將重資砸向北京的商業(yè)街項(xiàng)目。據(jù)悉，新三里屯項(xiàng)目是該公司在北京投資的第一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　新三里屯項(xiàng)目占地面積17.6萬(wàn)平方米的“新三里屯時(shí)尚文化街區(qū)”，以3.3服飾大廈和朝陽(yáng)區(qū)教委為界被分為南北兩區(qū)。南區(qū)為時(shí)尚文化休閑消費(fèi)中心，集國(guó)際品牌、時(shí)尚文化設(shè)施、博物館、藝?yán)扔谝簧恚菁{近百個(gè)品牌，并將根據(jù)商品的不同風(fēng)格，劃分出縱橫分布的“胡同”式建筑。北區(qū)由于緊鄰使館區(qū)，在商品構(gòu)成方面則更注重國(guó)際知名品牌，整體風(fēng)格也將采用中式的圍合庭院式建筑。“小而精”的國(guó)際連鎖品牌酒店也將現(xiàn)身，該酒店為五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)模不大，預(yù)計(jì)有120間客房左右。

　　“位置是決定商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的重要因素。”戴德梁行(戴德梁行博客|戴德梁行新聞)商鋪部高級(jí)助理董事張家鵬認(rèn)為，新三里屯商業(yè)街對(duì)投資者的強(qiáng)大吸引力源自其城市中心的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，以及原有酒吧街的強(qiáng)大消費(fèi)能力。“目前大多數(shù)商業(yè)街所處的位置邊緣化，投資價(jià)值不能一概而論。”這就意味著，新三里屯只是個(gè)案。

　　事實(shí)上，轟轟烈烈的商業(yè)街運(yùn)動(dòng)早在2005年展開。據(jù)中國(guó)步行商業(yè)街工作委員會(huì)統(tǒng)計(jì)，未來(lái)兩三年之內(nèi)，全國(guó)商業(yè)街?jǐn)?shù)量將突破5000條，新建和改造商業(yè)街是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的新熱點(diǎn)。由于商業(yè)街有它的施政效果和稅收效應(yīng)，地方政府十分重視，很多開發(fā)商便是在政府導(dǎo)向下有所作為，但行政意志能否和需求對(duì)接成為決定商業(yè)街生死的關(guān)鍵，“規(guī)劃、位置、定位缺一不可。”中國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)會(huì)長(zhǎng)荀培路表示。

　　北京最早的商業(yè)街主要集中在王府井、前門、西單，這三條商業(yè)街也構(gòu)成了北京傳統(tǒng)的市級(jí)商業(yè)中心。面對(duì)新的區(qū)域商圈的形成，傳統(tǒng)商業(yè)街升級(jí)改造提速。除此之外，特色商業(yè)街也在快速發(fā)展。據(jù)了解，除了馬蓮道茶葉商業(yè)街、三里屯酒吧街、中關(guān)村電子街，今后幾年，北京市政府將重點(diǎn)培育10條特色街，包括簋街、牛街民族街、海淀圖書城等等。與此同時(shí)，社區(qū)商業(yè)街的開發(fā)同樣如火如荼。

　　揚(yáng)子基金投資顧問(wèn)陳廣宇認(rèn)為：“商業(yè)地產(chǎn)能夠盈利的根源在于持有，放長(zhǎng)線。”張家鵬則提出了商業(yè)街投資的另一個(gè)需要注意的方面，“不同于大型商場(chǎng)，商業(yè)街露天且散戶居多，很難高檔化。”

　　吹大購(gòu)物中心泡沫

　　太古集團(tuán)選擇投資新三里屯商業(yè)街，而沒(méi)有以單體的購(gòu)物中心作為來(lái)京的第一筆商業(yè)投資，市場(chǎng)分析認(rèn)為，這是因?yàn)楸本┑馁?gòu)物中心泡沫還在被吹大。

　　據(jù)北京市商務(wù)局的消息，北京市政府即將規(guī)劃60個(gè)重點(diǎn)區(qū)域型商業(yè)中心。“北京商業(yè)正快速進(jìn)入購(gòu)物中心時(shí)代。”

　　無(wú)獨(dú)有偶。據(jù)國(guó)際物業(yè)顧問(wèn)戴德梁行1月11日發(fā)布的研究表明，北京2007年將進(jìn)入有史以來(lái)最為集中的商鋪開業(yè)高峰期，本年度計(jì)劃開業(yè)的商鋪面積累計(jì)高達(dá)410萬(wàn)平方米。

　　“即將入市的項(xiàng)目中，以購(gòu)物中心模式運(yùn)作的商鋪為280萬(wàn)平方米，占總面積的68.3%。”張家鵬認(rèn)為這一組數(shù)據(jù)代表購(gòu)物中心已成為新商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的主流經(jīng)營(yíng)模式。

　　因?yàn)榕c常規(guī)百貨公司相比，購(gòu)物中心更易于包容服裝、餐飲、服務(wù)等豐富業(yè)態(tài)，能“一站式”地滿足人們的多元化需求。很多開發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目趨之若鶩。

　　盡管市場(chǎng)供應(yīng)較大，但對(duì)于商家而言，可供選擇的優(yōu)質(zhì)店鋪數(shù)量相對(duì)不多。除了位置、價(jià)格外，項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理水平是商家選址時(shí)看重的要素。張家鵬指出，在此方面水平的提升，有助于開發(fā)商順利招商，實(shí)現(xiàn)投資價(jià)值。

　　大型購(gòu)物中心存在泡沫的市場(chǎng)質(zhì)疑一直存在，開發(fā)商不擅長(zhǎng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)成為制約購(gòu)物中心發(fā)展的瓶頸。由于物業(yè)載體不適合商家的要求、管理模式落后等原因，也一度讓有意選址的大型商戶無(wú)處落腳。“今年，隨著國(guó)際知名管理團(tuán)隊(duì)的進(jìn)入，管理專業(yè)化加強(qiáng)，情況將逐漸好轉(zhuǎn)。”北京源亞商業(yè)管理有限公司招商部高級(jí)經(jīng)理喬崇國(guó)預(yù)測(cè)。

　　一些國(guó)際大型商戶也開始進(jìn)駐北京。“除了韓國(guó)樂(lè)天公司和臺(tái)灣新光三越集團(tuán)外，還有很多國(guó)際知名的百貨公司都已經(jīng)在北京找到合適的項(xiàng)目，很多大型零售業(yè)巨頭也在對(duì)北京商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研或?qū)で蠛献鳈C(jī)會(huì)。”張家鵬說(shuō)。