2006年中國城鄉(xiāng)住宅總量約為375億平方米，其中農(nóng)民住宅約有260億平方米，這部分住宅的不可流通，使城市房價受困于土地供應而單邊上漲；現(xiàn)實中，中國城鄉(xiāng)接合部可供改建300多億平方米住房，這是樓市調(diào)控不可多得的存量資源。

　　制定物權法標志著權利在法律上的統(tǒng)治地位將被逐步貫徹，由此集體所有的農(nóng)村建設用地的物權將被顛覆性地認識并成為中國市場經(jīng)濟價值巨大的交易資源；已成大勢的農(nóng)宅商品化房改將促進統(tǒng)一的中國地權市場的建構，由此也將再造中國房地產(chǎn)市場的真實價值。

　　源自中國廣東、浙江、江蘇、上海、安徽、天津等地的農(nóng)村建設用地使用權流轉的局部或區(qū)域試驗，與2004年國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》中有關“農(nóng)民集體所有建設用地使用權可以依法流轉”的規(guī)定，將成為土地管理法和物權法進一步修改土地權利的政治和社會的信托起點。

　　徹底解決通過憲政轉換而形成的內(nèi)在具有成員權性質(zhì)的集體所有土地的權利體系的法定物權、市場利用和法律保護，將構造一個價值100萬億人民幣以上的巨大商品資源，完全應該以商品化的方式納入中國的主權信用體系并形成與全球經(jīng)濟的推力作用，如是將使中國的物質(zhì)財富達到歷史的最高水平，僅以金融力量統(tǒng)一臺灣即如探囊取物。

　　由此不但將作為中國新型內(nèi)需體系的基礎體量，而且也將使依靠內(nèi)部積累而非殖民主義的當代中國的發(fā)展達到全球經(jīng)濟的頂端，即統(tǒng)一的土地市場和土地財富將成為中國主權信用的強大基礎之一，人民幣將與中國的主權信用掛鉤，形成與美元、歐元并列的國際貨幣本位幣體系，人民幣將成為中國獲取世界上任何有價值的財富和商品的基本工具。為此營建統(tǒng)一而健康的地權市場、住宅市場將成為中國利益的核心體現(xiàn)，雄厚地支撐中國市場經(jīng)濟的主權信用。

　　二元分割的城鄉(xiāng)地權市場與單一制的供地模式導致中國城市房價虛高

　　中國的住房財產(chǎn)不但包括城鎮(zhèn)住宅，也包括村鎮(zhèn)住宅的存量，后者還構成了中國住房總量的主體部分。根據(jù)建設部的《2005年村鎮(zhèn)建設統(tǒng)計公報》(簡稱《村鎮(zhèn)公報》)，2005年中國城鎮(zhèn)和村鎮(zhèn)的市民、農(nóng)民共有住宅總量為365.29億平方米，考慮到2005年村鎮(zhèn)竣工住宅6.88億平方米，城鎮(zhèn)商品房竣工面積為4.8793億平方米，由此推算2006年中國城鄉(xiāng)住宅總量大約為375億平方米，其中私有住宅總量應該超過300億平方米。中國已經(jīng)成為世界上最大的住宅消費國。

　　一個不計涵200億平方米以上農(nóng)村住宅市場的城市房地市場是一個不完整的全國市場，將隨時可能受到房市全流通的擊壓；它也是一個不確定性的市場，農(nóng)宅的非商品流通既沒有憲法的依據(jù)，也非市場機制使然。城市不斷變化的住房價格，不斷激發(fā)著新的住房財富探索。發(fā)達地區(qū)的中國農(nóng)民最為關切的，是村鎮(zhèn)住房如何通過房改享有與城市房改房類似的權利以及農(nóng)地直接進入房地產(chǎn)開發(fā)的途徑。

　　村鎮(zhèn)住房納入市場經(jīng)濟的商品體系既是中國住宅全面商品化的新開端，也是它的終點；是城鎮(zhèn)住宅商品化的必然結果；是中國實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化的核心樞紐；是合憲改革、行憲要求與司憲之必要。

　　新中國成立后，為了回報中國農(nóng)民在中國革命中的貢獻，實行了農(nóng)民土地私有制。1950年6月公布的土地改革法即規(guī)定：“廢除地主階級封建剝削的土地所有制，實行農(nóng)民土地所有制。”1954年制定的憲法規(guī)定：“國家依照法律保護農(nóng)民的土地所有權和其他生產(chǎn)資料所有權。”以1954年憲法為基礎修訂的1982年憲法雖然首次將農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地、宅基地界定為集體所有，但是農(nóng)民的住房仍可按該憲法第十條的規(guī)定理解為農(nóng)民的私有財產(chǎn)。中國農(nóng)民住宅商品化是有憲制基礎的。

　　2006年，僅從產(chǎn)品結構、稅收等方面而保留了供應量手段的調(diào)控使城鎮(zhèn)房價越調(diào)越高，使得中國住房兼具了商品、金融多重屬性，也構造了全球最大住宅消費國的兩大體制性傾覆點：

　　其一，過高的城市房價造成了投資者房價做空的重大機會。1998年實行住宅商品化以來，不到十年，城市商品房供應增加了50億平方米以上。投資性用房已突破臨界水平，住房的金融屬性過高上浮形成系統(tǒng)性的投機泡沫，成為產(chǎn)業(yè)不穩(wěn)定的根源。中國房地產(chǎn)市場的周期波動拐點已經(jīng)出現(xiàn)。

　　如果城鎮(zhèn)住房5%以上的存量用戶較為集中地拋售、轉售，將形成過萬億人民幣房產(chǎn)資本的流動，震撼性地引致投資者的骨牌減倉反應。此謂之1998年實行住宅商品化以來房地產(chǎn)經(jīng)濟的最大的不穩(wěn)定，泡沫、暴跌、調(diào)整、危機都需要周期性波動釋放，為此加大多主體的房屋供應量將成為調(diào)整的修補空間，起到補償作用，并使之健康轉型。

　　其二，過高的房價將催生中國城鄉(xiāng)地權的統(tǒng)一市場?，F(xiàn)有的供地模式和約束不足的行政審批權限產(chǎn)生了政府的廣泛保障責任，每年城鎮(zhèn)化超過1000多萬的失地農(nóng)民構成征地模式調(diào)整的基本利益壓力，農(nóng)村宅基地、農(nóng)村建設用地或農(nóng)村集體土地通過補繳地價直接進入市場是最大的改革沖動。

　　由此，過高的房價將引發(fā)中國新型的土地權利革命，對中國城鄉(xiāng)一體化的改革而言，高房價是創(chuàng)造制度設計和體制轉型的良好觸媒，多主體的參與將改變房地產(chǎn)業(yè)不公平的結構。

　　開權是解決農(nóng)民住宅流通之良策

　　應對目前的房地產(chǎn)問題有三條通路。其一，實行城鄉(xiāng)兩個地權市場和政府作為主要征地者的模式。在此模式下，城市房價仍將受困于土地供應而單邊上漲，而未納入市場經(jīng)濟體系的農(nóng)民住房成為隨時可能沖擊城市住房體系的洪水猛獸，房價越高沖擊將越大。其二，實行跨越式發(fā)展模式，將農(nóng)村建設用地一次性整體轉為私有，或?qū)嵭袊谢?，以國有土地使用權進入市場。其三，總體保障，分期實現(xiàn)。即通過制度建設和權利訴求的轉換，通過法律或法律的修改重新界定農(nóng)村建設用地和農(nóng)民住房的商品化權利，通過具體的行政法規(guī)或限定條件分期、分區(qū)域、分重點地實現(xiàn)商品化，為保證中國的基本生存能力農(nóng)業(yè)耕地仍應維持公有制。

　　第三種模式是農(nóng)村城市化最理想的道路，改革代價最小。其實質(zhì)就是將農(nóng)民200多億平方米的住房商品化，直接進入市場經(jīng)濟體系，體現(xiàn)農(nóng)民財產(chǎn)權的真正價值，打通城鄉(xiāng)一體化的戰(zhàn)略通道，重構農(nóng)村市場經(jīng)濟的體系。當前，如何解決1.2億畝建設用地、32萬個村莊、7.5億農(nóng)村人口的富裕成長，已成為中國現(xiàn)代化的核心和不可逾越的主題。

　　260多億平方米的農(nóng)民住宅，以平均600—800元的造價計算，價值20萬億人民幣；以較高的市場價1200元計算，價值30萬億人民幣。對其實施商品化房改，是對農(nóng)民核心財產(chǎn)權的最大確權。

　　2007年2月，中國銀監(jiān)會副主席唐雙寧在全國合作金融監(jiān)管工作會議上透露，中國金融資產(chǎn)總量已達60萬億元人民幣，其中銀行業(yè)金融資產(chǎn)達44萬億人民幣，中國金融資產(chǎn)總量約占全球總量的4%-5%。因此中國的貨幣體系和金融力量已經(jīng)完全具備了承納農(nóng)宅商品化改革的基礎和能力。開權之舉措是較“均田”、“免賦”更大的農(nóng)業(yè)政策調(diào)整，是聯(lián)通城市資本、金融資本與農(nóng)民資產(chǎn)的核心紐帶，是市場化的結構灌資，是實現(xiàn)社會公平與正義的必由之路。

　　城市郊區(qū)的農(nóng)民住宅有改建300億平方米以上新建住房規(guī)模的基礎

　　目前46%的美國人生活在郊區(qū)，40%生活在中心城市，14%生活在非城市地區(qū)。中國城鄉(xiāng)接合部的農(nóng)業(yè)人口接近農(nóng)村總人口的一半，約有住宅100億平方米左右，本著節(jié)約資源的重建原則，城鄉(xiāng)接合部地帶可分散或集中地改建300億平方米以上的新建住房，具有承載城市和農(nóng)村人口遷移的巨大體量，是以存量地權資源調(diào)控樓市不可多得的本錢，可以平衡綜合性的社會利益體系。

　　中國完全有能力建設好房地產(chǎn)市場

　　根據(jù)國土資源部公布的2005年土地利用變更調(diào)查結果，全年新增建設用地648萬畝，其中新增城鎮(zhèn)建設用地150萬畝，新增村莊建設用地100萬畝，其余約400萬畝為各類開發(fā)區(qū)的工礦建設用地和新增交通、水利等基礎設施建設用地。

　　2005年新增建設用地的主要部分用于工礦、交通、水利等基礎設施，僅用了大約250萬畝即解決了城市和村鎮(zhèn)建設用地?？梢钥吹?，導致中國新增建設用地激增的根本原因是目前的重化工業(yè)和開發(fā)區(qū)建設的經(jīng)濟模式，這個模式的調(diào)整將使新增建設用地的規(guī)模得到紀律約束和政策控制。從目前的土地資源量判斷，以開發(fā)建設用地的存量資源為主，今后幾年完全能夠供應400萬畝，甚至600萬畝，中國完全有能力解決好居民的居住、商業(yè)、社會保障用房。

　　因此，沒有農(nóng)宅完整的財產(chǎn)權，也就沒有中國完整的房市；沒有完整的全國住房商品市場也就沒有完整的社會主義市場經(jīng)濟；沒有市場經(jīng)濟的整體利益的全面調(diào)整，中國就不可能達到歷史的頂端。目前城市畸高的房價是市場病態(tài)的致因，是城鄉(xiāng)雙軌制住房制度的產(chǎn)物，是計劃經(jīng)濟時遺傳病的反映，是中國商品房市整體定價體制的扭曲，難以反映中國城鄉(xiāng)住宅的真實價值。

　　建立集體土地使用權流轉的物權制度

　　不日將在人大審議的物權法草案第七稿刪除了有關禁止農(nóng)村宅基地流轉的相關規(guī)定，調(diào)整為“法律另有規(guī)定的，從其規(guī)定”，為今后修改有關法律和調(diào)整有關政策留有余地。立法的同時即安排修法，在中國立法史上也是一種勇氣探索。它標志著當代中國的土地改革將擇選以宅基地為重心的農(nóng)村建設用地使用權為改革的起點；它標志著農(nóng)村建設用地使用權將成為集體土地使用權權利體系設定的基本突破方向；它標志著營建統(tǒng)一的中國地權市場和住宅市場的大幕即將拉開。

　　物權理論的創(chuàng)始人薩維尼認為，公法制度應在倫理上為私法減輕負荷而不是讓它解體。十屆人大五次會議將審議物權法，至少在兩個方面需要公法等法律法規(guī)的調(diào)整以茲救濟，同時也讓物權法在實施中逐步完善。

　　其一，與物權法有關的法律內(nèi)容和效力應與物權法一致，不一致的需要修改補充。已對物權有所規(guī)定的法律包括土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法、擔保法等等近20部，需要配套做出比較重大的修改和補充，從立法技術上而言在十屆人大任內(nèi)解決也是完全有可能的。

　　其二，公法調(diào)整的核心應該是土地管理法、農(nóng)村土地承包法和擔保法。土地管理法的修改已正式列入十屆人大常委會的立法規(guī)劃，也就是說應該在2007年底以前實施有關修改工作。

　　2004年國務院發(fā)布《關于深化改革嚴格土地管理的決定》，其中強調(diào)：“在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設用地使用權可以依法流轉。”從目前中國的立法體制體認，國務院制定的行政法規(guī)具有先行性，是制定或修改法律的先導或前身，為法律的制定和修改鋪墊基礎。因此土地管理法的修改其最低底限應是維持國務院的規(guī)定，所以2007年全國人大常委會立法的熱點問題應該是以集體建設用地依法流轉為重點的土地管理法的改革，由此也預示著中共十七大和2008年的十一屆人大將在集體土地改革方面有轉折性的探索。