全國人大常委會前后歷經(jīng)七次修改《物權(quán)法草案》，求同存異，曲盡其妙，幾番調(diào)整修改宅基地等集體土地用益物權(quán)的有關(guān)條款和征收問題，特別是第七稿刪除了《物權(quán)法草案公開征求意見稿》中有關(guān)禁止農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的相關(guān)規(guī)定，調(diào)整為“法律另有規(guī)定的，從其規(guī)定”。它標志著當代中國新的土地權(quán)利改革將選擇以宅基地為重心的農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)作為改革的起點；它標志著農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)將成為集體土地使用權(quán)權(quán)利體系設(shè)定的基本突破方向；它標志著營建統(tǒng)一的中國地權(quán)市場和住宅市場的大幕已經(jīng)拉開，城鎮(zhèn)住宅與村鎮(zhèn)住宅統(tǒng)一權(quán)利交易結(jié)合部的基本框架正在搭建；已成流通大勢的農(nóng)宅商品化房改將促進全流通的中國房地產(chǎn)市場的建構(gòu)，由此也將再造中國房地產(chǎn)市場的真實價值；全國人大積極的《物權(quán)法草案》修改取向?qū)⒋偈怪袊袌鼋?jīng)濟的權(quán)利體系更加穩(wěn)固，每一個關(guān)心中國發(fā)展的人都應(yīng)該支持全國人大通過一部物權(quán)立法。

　　近日溫家寶總理代表中國政府強調(diào)：“鞏固和發(fā)展社會主義，必須認識和把握好兩大任務(wù)：一是解放和發(fā)展生產(chǎn)力，極大地增加全社會的物質(zhì)財富；一是逐步實現(xiàn)社會公平與正義，極大地激發(fā)全社會的創(chuàng)造活力和促進社會和諧。”為此，加快實現(xiàn)占地一億多畝、市場價值100多萬億元的農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)體系的建立，就必然成為中國極大地增加物質(zhì)財富這一任務(wù)的重要內(nèi)容；加快實現(xiàn)中國村鎮(zhèn)260億平方米農(nóng)宅的房市全流通體系的建立就必然成為解決城鄉(xiāng)二元化分割，實現(xiàn)社會公平與正義的擇優(yōu)選擇；同時中國城市郊區(qū)100億平方米左右的農(nóng)宅具備改擴建300億平方米的供應(yīng)能力，又奠定了中國城郊都市化、城市中心分散化這一全新的生存方式和發(fā)展機遇的基礎(chǔ)，由此營建統(tǒng)一而健康的全流通地權(quán)市場、住宅市場將成為中國利益的核心體現(xiàn)，成為中國改革不可逾越的主題。1中國房地產(chǎn)市場的周期波動拐點已經(jīng)出現(xiàn)，房價不可能維持長期升波

　　徹底加大供應(yīng)量和建立多層次住房保障制度應(yīng)對目前的社會需求，解除目前住房集合消費行為可能導致的集體清算的社會運動，有效改變目前相對自發(fā)、不可預(yù)料、無組織、不穩(wěn)定的購房社會集合行為。

　　根據(jù)建設(shè)部編制的《2005年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計公報》：“2005年底，全國城鎮(zhèn)房屋建筑面積164.51億平方米，其中住宅建筑面積107.69億平方米”。“住宅私有化率為81.62%。全國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積26.11平方米，全國城鎮(zhèn)戶均住宅建筑面積83.2平方米。戶均成套住宅套數(shù)0.85套”。由此建設(shè)部得出結(jié)論表示：“2005年，在國家宏觀政策的指導下，城鎮(zhèn)住房建設(shè)持續(xù)較快發(fā)展，城鎮(zhèn)居民住房條件進一步改善。”這顯然是一個沒有對1998年實行城鎮(zhèn)房屋商品化以來，房屋供給和需求的核心主題和結(jié)構(gòu)缺陷作出政府管理鑒定和風險預(yù)警提示的結(jié)論。

　　中國的住房財產(chǎn)不但包括城鎮(zhèn)住宅，也包括村鎮(zhèn)住宅的存量，而且是中國住房資源總量的主體部分。根據(jù)建設(shè)部公布的《2005年村鎮(zhèn)建計統(tǒng)計公布》(簡稱《村鎮(zhèn)公報》)“2005年末，全國實有村鎮(zhèn)房屋建筑面積309.5億平方米，其中住宅257.6億平方米，占83.2%；公共建筑25.8億平方米，占8.3%；生產(chǎn)性建筑26.1億平方米，占8.5%”。建設(shè)部由此也得出結(jié)論：“村鎮(zhèn)房屋建設(shè)穩(wěn)定發(fā)展，質(zhì)量和水平提高。”這也是一個沒有對長三角、珠三角等地農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點與城鎮(zhèn)房屋土地供應(yīng)缺陷對城鎮(zhèn)房屋價格影響作出管理判斷的結(jié)論。

　　綜上所述，2005年中國城鎮(zhèn)和村鎮(zhèn)的市民、農(nóng)民共有住宅總量為365.29億平方米，考慮到2005年村鎮(zhèn)竣工住宅6.88億平方米，2005年城鎮(zhèn)商品房竣工面積為4.8793億平方米，由此推算2006年中國城鄉(xiāng)住宅總量大約為375億平方米，其中私有化住宅總量應(yīng)該為300億以上平方米。中國已經(jīng)成為世界上最大的房屋消費國，一個不計涵所占全國消費總量200億平方米以上、所占2/3以上份額農(nóng)村住宅體系的城市房地市場是一個不完整的半邊市場，隨時受到房市全流通的擊壓；它是一個不確定性的市場，農(nóng)宅非商品流通沒有《憲法》的依據(jù)，也非市場機制使然。

　　在2005年的基礎(chǔ)上，2006年僅從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、稅收等方面出擊而保留了供應(yīng)量手段的調(diào)控方法使城鎮(zhèn)房價越調(diào)越高。與中國證券市場曾經(jīng)有過的流通股和非流通股擬似，中國房地產(chǎn)市場也存在著城市商品化住宅和農(nóng)村非商品化家宅，這些本應(yīng)作為市場經(jīng)濟主要活躍商品的居民財產(chǎn)被差異對待，反映了計劃經(jīng)濟的諸多影響仍然根深蒂固。在這種體制缺陷中，城市房地產(chǎn)業(yè)脫離中國住宅總量的整體資源，成為局部熱潮，地方政府、開發(fā)商、炒樓團及各種利益關(guān)聯(lián)方使住房成為稀缺的商品和投資工具，個別城市住房投資屬性的強化有成為世界上最大的樓市博彩游戲的傾向，也構(gòu)造了作為世界上最大的房屋消費國的四大體制性的傾覆點：

　　其一，過高的局部城市房價造成了投資者房價做空的重大機會。1998年實行住宅商品化以來，不到十年，城市商品房供應(yīng)增加超過了50億平方米。投資性用房已突破臨界水平，住房的金融屬性過高上浮形成了系統(tǒng)性的投機泡沫，成為房地產(chǎn)業(yè)不穩(wěn)定的根源。中國房地產(chǎn)市場的周期波動拐點已經(jīng)出現(xiàn)。如果城鎮(zhèn)住房5%以上的存量用戶較為集中地拋售、轉(zhuǎn)售，將形成過萬億元人民幣房產(chǎn)資本的流動，震撼性地引致投資者的骨牌減倉反應(yīng)。

　　泡沫、暴跌、收押、負資產(chǎn)、調(diào)整、危機都需要周期性波動釋放，為此加大多主體的房屋供應(yīng)量將成為調(diào)整的修補空間，起到補償作用，并使之健康轉(zhuǎn)型；波動對沖、追加投資、售房止蝕等都是平衡投資的市場反應(yīng)，在一個交易不規(guī)范，權(quán)利不完整的市場這種商業(yè)周期作用更大，更猛烈。

　　其二，過高的房價也促使中國必須改變目前國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局以70個大中城市房屋銷售價格為主體的公共信息統(tǒng)計系統(tǒng)，目前的系統(tǒng)已無法滿足人民的需要。為此建立以政府為主，多元商業(yè)信息統(tǒng)計系統(tǒng)并存，包括土地、規(guī)劃、建房、銷售多樣化信息監(jiān)測為主的信息服務(wù)系統(tǒng)，以多樣化、數(shù)量化、科學化地表達中國房地產(chǎn)的運行結(jié)果和趨勢。以徹底加大供應(yīng)量和建立多層次住房保障制度應(yīng)對目前的社會需求，解除目前住房集合消費行為可能導致的集體清算的社會運動。有效改變目前相對自發(fā)、不可預(yù)料、無組織、不穩(wěn)定的因城鎮(zhèn)房屋價格上漲而出現(xiàn)的集群、攀比、追趕的流行性住房消費、恐慌性購房的社會集合行為。

　　其三，過高的房價將催生中國城鄉(xiāng)地權(quán)的統(tǒng)一市場。不公平的供地模式和約束不足的集權(quán)化行政審批權(quán)限產(chǎn)生了政府的廣泛保障責任，每年城鎮(zhèn)化率超過1000多萬的失地農(nóng)民構(gòu)成征地模式調(diào)整的基本利益壓力，農(nóng)村宅基地、農(nóng)村建設(shè)用地或農(nóng)村集體土地通過補繳地價直接進入市場是最大的改革沖動。由此，過高的房價將引發(fā)中國新型的土地權(quán)利革命，對中國城鄉(xiāng)一體化的改革而言，高房價是創(chuàng)造制度設(shè)計和體制轉(zhuǎn)型的良好觸媒，多主體的參與將改變房地產(chǎn)業(yè)不公平的結(jié)構(gòu)。

　　其四，過高的房價將催生建立以實現(xiàn)內(nèi)容為主的城鄉(xiāng)地政規(guī)劃一體化的政府管理體制。2中國村鎮(zhèn)住房納入市場經(jīng)濟的商品體系是住宅全面商品化的新開端

　　從2007年前后開始到2012年左右，應(yīng)該完成統(tǒng)一土地使用權(quán)市場，以均衡中國房屋商品化的整體結(jié)構(gòu)。

　　自1998年中國實行城鎮(zhèn)房屋商品化改革以來，由于沒有實行地權(quán)改革與住房改革同步市場化的制度建設(shè)，地權(quán)改革置后于城鎮(zhèn)房屋商品化改革。土地資源的供應(yīng)體制又采用了以政府單一性直接征地的供給模式，它導致了城鎮(zhèn)房屋建設(shè)所需的主要土地資源建基于政府行政權(quán)力運行保障的壟斷性、競爭性的不穩(wěn)定供地基礎(chǔ)上；它也導致了開發(fā)商經(jīng)紀制、消費者為生產(chǎn)者融資(指預(yù)售制)、房屋菜單化式的流水線審批、建筑質(zhì)量不高的城鎮(zhèn)房屋生產(chǎn)方式，1998年來以這種方式竣工的50多億平方米房屋與發(fā)達國家相比建筑規(guī)劃總水平是不高的，部分存在質(zhì)量問題的房屋將難以達到設(shè)計使用年限，建幾十年房屋再更新改建幾十年房屋是資本、資源的浪費。這種建立在非統(tǒng)一地權(quán)市場基礎(chǔ)上的土地資源供給的莊家制度，導致了房地產(chǎn)價格體系調(diào)整的必然性；導致了社會集合性競賽購房行為調(diào)整的周期性，是中國房地產(chǎn)漲像橫生的本源性原因。

　　因此，從1998年開始全面推行城鎮(zhèn)房屋商品化以取代福利分房到中國房地產(chǎn)市場體系實現(xiàn)制度化的穩(wěn)定結(jié)構(gòu)，至少需要經(jīng)歷三個發(fā)展階段：

　　其一，1998年-2004年從社會保障福利分房轉(zhuǎn)型為整體性商品化房屋消費，以解決突增的社會需求為主的市場經(jīng)濟規(guī)則建構(gòu)時期。其二，2004年-2009年的過渡調(diào)整期，房屋將從以居住為主到居住、投資、社保等屬性并存；從城鎮(zhèn)商品化的半邊市到建構(gòu)全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)流通體系；從地方政府征地為主到農(nóng)村集體組織、農(nóng)戶等參與的多主體供地體系的轉(zhuǎn)變；從房屋的投資泡沫到商業(yè)周期性波動的釋放；從一個國內(nèi)市場轉(zhuǎn)變到國際資本廣泛參與大陸主要城市房地產(chǎn)投資的體系。

　　其三，從2007年前后開始到2012年左右，形成國際上通行的不動產(chǎn)體系的制度建立、體系變遷、利益調(diào)整、目標置換、市場趨向統(tǒng)一、稅種明確的格局，由此也是實現(xiàn)從房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的建構(gòu)到體系運行的相對穩(wěn)定的時期。在這個時期應(yīng)該完成統(tǒng)一土地使用權(quán)市場、農(nóng)宅入市、以郊區(qū)農(nóng)宅改擴建為主的郊區(qū)都市化進程之啟動、以《物權(quán)法》和《土地管理法》等法律修改補充為主進行制度完善的四項目標，以均衡中國房屋商品化的整體結(jié)構(gòu)。由此集體土地使用權(quán)將形成與國有土地使用權(quán)并列的權(quán)利體系、流轉(zhuǎn)方式和法律保護；由此將使2億畝左右的農(nóng)村建設(shè)用地轉(zhuǎn)型為價值至少100萬億人民幣以上的土地財富用以構(gòu)造中國主權(quán)信用的基礎(chǔ)，人為阻擋這個潮流將使建基于物權(quán)法基礎(chǔ)上的中國市場經(jīng)濟結(jié)構(gòu)扭曲。

　　城市不斷變化的住房價格界限，不斷激發(fā)著新的住房財富探索實踐。目前發(fā)達地區(qū)的中國農(nóng)民最為關(guān)切的是目前村鎮(zhèn)住房如何通過房改享有與城市房改房類似的權(quán)利以及農(nóng)地直接進入房地產(chǎn)開發(fā)的途徑。中國村鎮(zhèn)住房納入市場經(jīng)濟的商品體系既是中國住宅全面商品化的新的開端，也是它的終點；是城鎮(zhèn)住宅商品化的必然結(jié)果；是中國實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化的核心樞紐；是合憲改革、行憲要求與司憲之必要。3“開權(quán)”是解決中國農(nóng)宅全流通、構(gòu)建統(tǒng)一地權(quán)市場的惟一選擇

　　解決了農(nóng)民住宅商品化的權(quán)利禁錮，將使中國內(nèi)需體系呈現(xiàn)翻天覆地式的爆炸性成長，它是繼中央“均田”免賦以后最為可行的“開權(quán)”政策，“開權(quán)”之策是較“均田”“免賦”更大的農(nóng)業(yè)政策的調(diào)整，是聯(lián)通城市資本，金融資本與農(nóng)民資產(chǎn)的核心紐帶。

　　通過制度建設(shè)和權(quán)利訴求的轉(zhuǎn)換，通過法律或法律的修改重新界定農(nóng)村建設(shè)用地和農(nóng)民住房的商品化權(quán)利，通過具體的行政法規(guī)或限定條件分期、分區(qū)域、分重點地實現(xiàn)商品化，為保證中國的基本生存能力，農(nóng)業(yè)耕地仍應(yīng)維持公有制。對于中國而言，這種模式是中國農(nóng)村城市化最理想的道路和最小的改革代價。

　　如何解決1億多畝建設(shè)用地、32萬個村莊、7.5億農(nóng)村人口的富裕成長，已成為中國現(xiàn)代化的核心和不可逾越的主題。目前已有過億的失地農(nóng)民移民進了城鎮(zhèn)。許多地區(qū)的農(nóng)民進城后，由于勞動技能低，因而造成了“進無出路，退無保障，鈔票用完，集體上訪”的無業(yè)、無地、無保障的局面，江浙滬一帶雖然推出了“一次置換，多換多得，分期受益，自謀職業(yè)，終身保障”等的以土地換保障的多種新型城鎮(zhèn)化道路，但是2007年初已經(jīng)有個別地區(qū)遭遇了支付困難。為此供地模式改革必須解決提高農(nóng)民財富的問題。

　　應(yīng)對目前的房地產(chǎn)問題有三條行動通路：

　　其一，實行城鄉(xiāng)兩個地權(quán)市場和政府繼續(xù)作為主要征地者的模式。在此模式下，城市房價仍將受困于土地供應(yīng)而單邊上漲，而未納入市場經(jīng)濟體系的農(nóng)民住房成為隨時可能沖擊城市住房體系的洪水猛獸，房價越高沖擊將越大。

　　其二，實行跨越式發(fā)展模式，將農(nóng)村建設(shè)用地一次性整體轉(zhuǎn)為私有制，或?qū)嵭袊谢?，以國有土地使用?quán)進入市場。

　　其三，總體保障，分期實現(xiàn)。即通過制度建設(shè)和權(quán)利訴求的轉(zhuǎn)換，通過法律或法律的修改重新界定農(nóng)村建設(shè)用地和農(nóng)民住房的商品化權(quán)利，通過具體的行政法規(guī)或限定條件分期、分區(qū)域、分重點地實現(xiàn)商品化，為保證中國的基本生存能力，農(nóng)業(yè)耕地仍應(yīng)維持公有制。

　　對于中國而言，第三種模式是中國農(nóng)村城市化最理想的道路和最小的改革代價，其實質(zhì)就是將農(nóng)民200多億平方米的住房商品化直接轉(zhuǎn)入中國的市場經(jīng)濟體系，體現(xiàn)農(nóng)民財產(chǎn)權(quán)的真正價值；打通城鄉(xiāng)一體化的戰(zhàn)略通道；推進村鎮(zhèn)市場經(jīng)濟的發(fā)展。

　　以中國村鎮(zhèn)住房平均600元～800元的成本造價計算，中國農(nóng)村260多億平方米的農(nóng)民住宅價值20萬億人民幣，以較高的市場價1200元計算，即價值30萬億人民幣，這是對中國農(nóng)民核心財產(chǎn)權(quán)的最大確權(quán)和最高的肯定。

　　據(jù)中國銀監(jiān)會唐雙寧副主席2007年2月6日在全國合作金融監(jiān)管工作會議上透露，中國金融資產(chǎn)總量現(xiàn)今已達到60萬億元人民幣，其中銀行業(yè)金融資產(chǎn)高44萬億元人民幣，中國金融資產(chǎn)總量約占全球總量的4%～5%。因此中國的貨幣體系和金融力量已完全具備了承納農(nóng)宅商品化改革的基礎(chǔ)和能力。

　　解決了農(nóng)民住宅商品化的權(quán)利禁錮，將使中國內(nèi)需體系呈現(xiàn)翻天覆地式的爆炸性成長，它是繼中央“均田”免賦以后最為可行的“開權(quán)”政策，“開權(quán)”之策是較“均田”“免賦”更大的農(nóng)業(yè)政策的調(diào)整，是聯(lián)通城市資本，金融資本與農(nóng)民資產(chǎn)的核心紐帶；是市場化的結(jié)構(gòu)灌資；是實現(xiàn)社會公平與正義的必由之路。它標志著可以通過農(nóng)宅權(quán)利體系的重新界定，有效地解決農(nóng)村資本注入、農(nóng)民社保和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的問題。

　　經(jīng)濟分析法學的代表人物理查德·A·波斯納(Richard·A·Posner)認為：設(shè)定權(quán)利不僅僅是為了利用資源，更重要的是有效率地利用資源。他強調(diào)一個有效益的財產(chǎn)制度包括三個標準：其一：要求所有資源都被設(shè)定權(quán)利，此謂普遍性；其二：一項財產(chǎn)只能設(shè)定一個權(quán)利主體，排他性程度越高，對財產(chǎn)主體利用該財產(chǎn)的激勵越大，此謂之排他性；其三：一項財產(chǎn)可變更權(quán)利主體是必不可少的，此謂可轉(zhuǎn)讓性?？赊D(zhuǎn)讓促使資源流向能最有效的使用者手中，以達到財富最大化的結(jié)果。

　　高度完備的市場經(jīng)濟必然是權(quán)利法定達到極致的時代，目前中國還處在開啟權(quán)利比較初級的水平，物權(quán)法應(yīng)該成為中國權(quán)利設(shè)定的最重要的突破方向和平臺，這也是中國進入法治社會的前提。4城市郊區(qū)100億平米農(nóng)村建設(shè)用地入市，可改建300億平米以上新建住房

　　優(yōu)先解禁城市郊區(qū)100億平方米農(nóng)宅的農(nóng)村建設(shè)用地入市，成為扭轉(zhuǎn)不公平的中國房地產(chǎn)市場的歷史樞紐，不但應(yīng)該加速立法解禁有條件地區(qū)的城鎮(zhèn)消費者直接購買農(nóng)宅的簡單交易方式，而且更應(yīng)該支持城鎮(zhèn)消費者個別或集體的與擁有農(nóng)村建設(shè)用地，以期使農(nóng)村建設(shè)用地，包括宅基地得到更大限度、更高層次的資源利用。

　　中國農(nóng)民住宅商品化應(yīng)與中國大規(guī)模的拓展城市化道路結(jié)合起來，農(nóng)民住宅商品化是中國村鎮(zhèn)城市化的資本保障，中國城市化的發(fā)展又為農(nóng)民住宅商品化走向更高級的集合性的社區(qū)建設(shè)提供了重大機遇。歐美主流社會學家早已呼吁，全球化、新興的通訊技術(shù)、快速鐵路和公路將使我們所熟悉的城市形式走向解體。美國更有社會學界反復(fù)強調(diào)十九世紀是“大城市時代”；二十世紀后半葉是“大郊區(qū)時代”。的確到1990時，46%的美國人生活在郊區(qū)，40%生活在中心城市，14%生活在非城市地區(qū)。(參見《社會學》，戴維·波普諾著)

　　截止到2005年中國內(nèi)地共有23個省、5個自治區(qū)、4個直轄市；50個地區(qū)(州、盟)；661個市；其中直轄市4個，地級市283個、縣級市374個；1636個縣(縣、針、特區(qū)、林區(qū))；852個市轄區(qū)。城鎮(zhèn)郊區(qū)和結(jié)合部的農(nóng)業(yè)人口接近農(nóng)村人口一半，農(nóng)民住宅約有100億左右平方米，本著節(jié)能、節(jié)材等節(jié)約資源的重建原則，城鄉(xiāng)結(jié)合部地帶的農(nóng)民住宅可以分散或集中的改建至少300億平方米以上的新建住房，是以存量地權(quán)資源調(diào)控樓市不可多得的拿手本錢，可以平衡綜合性的社會利益體系；具有承載城市和農(nóng)村移民遷移的巨大生存體量，應(yīng)由大眾與商業(yè)機構(gòu)共同開創(chuàng)多主體的市場化營建道路，走世界先進的不動產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式。構(gòu)建大郊區(qū)時代是中國現(xiàn)代社會都市化、村鎮(zhèn)化兩元體制協(xié)同反應(yīng)的歷史轉(zhuǎn)型；是構(gòu)建新型中國消費社會的最經(jīng)濟的新型生存空間和發(fā)展模式；也是中國社會的歷史穩(wěn)定器，必將包容海納整個中國社會不同資本、不同利益階層的創(chuàng)富要求和生活開拓。

　　為此優(yōu)先解禁城市郊區(qū)的100億平方米農(nóng)宅的農(nóng)村建設(shè)用地入市，就成為扭轉(zhuǎn)不公平的中國房地產(chǎn)市場的歷史樞紐，不但應(yīng)該加速立法解禁有條件地區(qū)的城鎮(zhèn)消費者直接購買農(nóng)宅的簡單交易方式；而且更應(yīng)該支持城鎮(zhèn)消費者個別或集體的與擁有農(nóng)村建設(shè)用地，包括宅基地的農(nóng)戶、農(nóng)民聯(lián)合體進行房屋的聯(lián)合新建、翻建、擴建等更高級形態(tài)的合作，以期使農(nóng)村建設(shè)用地，包括宅基地得到更大限度、更高層次的資源利用。

　　在這個農(nóng)村城市化、再造郊區(qū)都市化或城市中心分散化的過程中，應(yīng)該加強各級人民代表大會以及國家所有的土地權(quán)利行使人中央政府對城市規(guī)劃(cityplanning)的監(jiān)督權(quán)，郊區(qū)都市化的再造需要地方政府從土地經(jīng)營者轉(zhuǎn)變?yōu)橐?guī)劃、建設(shè)的管理者，而且應(yīng)該是制度上防止較多權(quán)力尋租行為的管理者。

　　解決農(nóng)宅流轉(zhuǎn)讓的原則，應(yīng)本著先城鎮(zhèn)郊區(qū)、后農(nóng)村地區(qū)；先期解決社會保障和居住保障，后解決交易流轉(zhuǎn)；統(tǒng)一權(quán)利，區(qū)分流轉(zhuǎn)標準，限制僅能滿足社會保障用房的轉(zhuǎn)讓；統(tǒng)一交易流程、登記制度、公示制度，分期穩(wěn)定進入市場；保持中國耕地的穩(wěn)定，構(gòu)建喪失生存能力的農(nóng)民(含離土農(nóng)民)的長期居住保障權(quán)利。以期形成農(nóng)村住宅、農(nóng)村建設(shè)用地分期轉(zhuǎn)入市場經(jīng)濟的歷史進程，因此改革的實質(zhì)就是以中國農(nóng)民擁有的土地物權(quán)，解決中國農(nóng)村的社會保障、居住保障、土地財富利益分配、分區(qū)域有期效的實現(xiàn)農(nóng)村市場經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型，屆時應(yīng)該仍將有1/3左右的農(nóng)宅受到保障資格限制不能流通或延緩流通。5以開掘建設(shè)用地存量資源為主，完全有能力解決好居民用房

　　導致中國新增建設(shè)用地大幅增加的根本原因是目前實行的重化工業(yè)和開發(fā)區(qū)建設(shè)的經(jīng)濟模式。從中國目前的土地資源量判斷，以開掘建設(shè)用地的存量資源為主，今后幾年每年完全能夠供應(yīng)400萬畝，甚至600萬畝解決市場運作，中國完全有能力解決好居民的居住、商業(yè)、社會保障用房。

　　根據(jù)國土資源部網(wǎng)站公布的2005年土地利用變更調(diào)查結(jié)果綜合計算：中國現(xiàn)有耕地18.31億畝(12208.27萬公頃)；園地1.73億畝(1154.90萬公頃)；林地35.36億畝(23574.11萬公頃)；牧草地39.32億畝(26214.38萬公頃)；其他農(nóng)用地3.83億畝(2553.09萬公頃)；居民點及獨立工礦用地3.90億畝(2601.51萬公頃)；交通運輸用地0.35億畝(230.85萬公頃)；水利設(shè)施用地0.54億畝(359.87萬公頃)；其余為未利用地。2005年全年新增建設(shè)用地648萬畝，其中新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地150萬畝；新增村莊建設(shè)用地100萬畝；其余大約400萬畝為各類開發(fā)區(qū)、園的工礦建設(shè)用地和新增交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地。

　　根據(jù)上述資料：2005年新增建設(shè)用地的主要部分乃主要用于工礦、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施，2005年僅用了大約250萬畝解決了城市和村鎮(zhèn)建設(shè)用地，其余大約400萬畝為各類開發(fā)區(qū)園的工礦建設(shè)用地和新增交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地，因此導致中國新增建設(shè)用地大幅增加的根本原因是目前實行的重化工業(yè)和開發(fā)區(qū)建設(shè)的經(jīng)濟模式，這個模式的調(diào)整將使新增建設(shè)用地的規(guī)模得到紀律約束和政策控制。從中國目前的土地資源量判斷，以開掘建設(shè)用地的存量資源為主，今后幾年每年完全能夠供應(yīng)400萬畝，甚至600萬畝解決市場運作，中國完全有能力解決好居民的居住、商業(yè)、社會保障用房。