目前，不少城市房價(jià)持續(xù)上漲，牽動千千萬萬購房者緊繃的神經(jīng)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)領(lǐng)域頻發(fā)的"官商勾結(jié)"腐敗案件更令人深惡痛絕。

　　官商合謀的結(jié)果是樓市利益的天平偏向開發(fā)商，廣大老百姓的切身利益遭到踐踏，也直接影響到國家對樓市進(jìn)行宏觀調(diào)控的效果。那么，房地產(chǎn)腐敗這顆毒瘤到底在哪些環(huán)節(jié)易發(fā)？又該如何鏟除呢？

　　土地出讓：地價(jià)成為隨意揉捏的泥丸

　　在土地出讓環(huán)節(jié)，開發(fā)商伸向政府部門的黑手"能量"巨大。其手法之一是與政府部門有關(guān)官員合謀，以免費(fèi)劃撥或者低價(jià)協(xié)議出讓的形式取得土地使用權(quán)。最近，中央紀(jì)委嚴(yán)肅查處的江蘇省人大常委會原副主任王武龍嚴(yán)重違紀(jì)違法案件，案情即涉及利用職務(wù)之便為他人減免土地出讓金牟利。

　　王武龍?jiān)文暇┦形瘯?，?jù)南京市建設(shè)系統(tǒng)一名官員介紹，王武龍案與其弟王文龍從事房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)聯(lián)。王文龍一度在南京房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)很有名氣，別人拿不到的地他能拿到。王文龍主要在幕后活動，拿到土地后再轉(zhuǎn)手給開發(fā)商。南京市玄武湖邊的"金陵御花園"高檔別墅項(xiàng)目和南京中心城區(qū)的幾個(gè)高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目都與其有關(guān)。王武龍案僅僅是近年來眾多涉及土地轉(zhuǎn)讓腐敗的案件之一，事實(shí)上，此前相繼被查處的安徽省原副省長何閩旭、福建省原工商局局長周金伙等案件均與土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的腐敗有關(guān)。

　　隨著國家土地宏觀調(diào)控的深入，以及通過招拍掛方式出讓土地的制度越來越嚴(yán)格，土地出讓環(huán)節(jié)又出現(xiàn)了一些新的腐敗"變種"。比如土地在進(jìn)行招拍掛之前，有一個(gè)信息公示的過程，要求有關(guān)部門在媒體上公開土地出讓信息。個(gè)別主管部門的官員則在公開信息的渠道和方式上大做手腳，有的選擇關(guān)注度不高的媒體，故意縮小土地拍賣信息的傳播范圍；有的選擇周末等時(shí)間發(fā)布，到了規(guī)定時(shí)間，只有兩三家打了招呼的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)知道土地拍賣信息并做好了招投標(biāo)的論證工作。陽光招標(biāo)變成暗箱操作的"圍標(biāo)"、"陪標(biāo)"，所謂的招拍掛成為一場用來應(yīng)付國家制度規(guī)定的小范圍"路演"，"小圈子、大腐敗"的空間由此產(chǎn)生，土地出讓價(jià)格再次成為開發(fā)商和腐敗官員手中隨意揉捏的泥丸。

　　規(guī)劃審批：糖衣炮彈"攻城拔寨"

　　根據(jù)現(xiàn)有制度設(shè)計(jì)，各級規(guī)劃部門對開發(fā)企業(yè)的約束性非常強(qiáng)，與此同時(shí)，其對許多制度的具體要求又有極大彈性。在這樣"硬約束、軟彈性"的制度設(shè)計(jì)條件下，開發(fā)商使用軟的"糖衣炮彈"攻擊并不堅(jiān)硬的規(guī)劃"城墻"，屢屢得手。

　　規(guī)劃審批環(huán)節(jié)比較容易做手腳的是開發(fā)項(xiàng)目的容積率。目前，我國正處于城市化的高速發(fā)展階段，許多大中城市對老城區(qū)的建筑有硬性指標(biāo)約束，而對新城區(qū)的建筑規(guī)劃往往只是簡單分為若干功能區(qū)。許多城市新城區(qū)的項(xiàng)目開發(fā)均以大中型項(xiàng)目為主，單個(gè)樓盤動輒超過10萬平方米，一些大盤規(guī)劃面積甚至達(dá)到數(shù)百萬平方米。在這樣的情形下，樓盤容積率只要提高零點(diǎn)幾個(gè)百分點(diǎn)，就能夠帶來巨額利益。

　　在青島市嶗山土地案中落馬的青島市規(guī)劃局原局長張志光可謂深諳此道。張志光擔(dān)任局長期間，青島一家房地產(chǎn)公司在市北區(qū)科技街開發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)項(xiàng)目。為多建住房，公司向青島市規(guī)劃局申請?zhí)岣唔?xiàng)目的容積率，未獲批準(zhǔn)。之后不久，公司總經(jīng)理夏某經(jīng)朋友介紹認(rèn)識了張志光的表弟趙某，讓其找張志光關(guān)照此事，并答應(yīng)事成后送給張志光200萬元，同時(shí)這一住宅項(xiàng)目的智能化工程讓趙某承攬。此后，趙某果然為這一項(xiàng)目去找張志光疏通關(guān)節(jié)。幾個(gè)月后，張志光大筆一揮，批準(zhǔn)了其申請?zhí)岣呷莘e率的報(bào)告。

　　事實(shí)上，在房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃審批的過程中，除了規(guī)劃、國土、建設(shè)等要害部門，還需要經(jīng)過房管、工商、稅收、交通、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、消防、地質(zhì)勘探、園林、人防等眾多機(jī)構(gòu)的審批或備案。江蘇一個(gè)開發(fā)商坦言："樓盤開發(fā)是資金密集型項(xiàng)目，這些環(huán)節(jié)哪個(gè)打點(diǎn)不好，當(dāng)官的就會拖。每天上萬元的貸款利息等著要還，誰拖得起？"而這些"灰色成本"層層加碼加息，最終埋單的是樓市鏈條末端的購房者。

　　土地用途轉(zhuǎn)換：瞞天過海利益"大輸送"

　　在我國，實(shí)行土地用途管制制度，工業(yè)和商業(yè)用途的土地使用年限一般在50年以下，而住宅用途的土地可使用70年。一些開發(fā)商對有關(guān)部門進(jìn)行公關(guān)，做土地用途轉(zhuǎn)換的文章，在工業(yè)、商業(yè)項(xiàng)目上開發(fā)住宅項(xiàng)目以增加銷售利潤。

　　蘇州市原副市長姜人杰，利用分管城建的職務(wù)之便在變更土地用途過程中非法斂財(cái)，數(shù)額特別巨大。姜人杰指使蘇州市某國有公司總經(jīng)理挪用巨款，充當(dāng)姜的兒子開辦私人公司的注冊資金。姜利用手中權(quán)力，將蘇州一塊工業(yè)用地變更為商業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)用地，并將這塊地交給其子經(jīng)營的公司進(jìn)行拍賣以獲取巨額利潤。

　　蘇州大學(xué)一位教授說，土地用途變更的權(quán)力掌握在土地規(guī)劃領(lǐng)導(dǎo)小組手中，但實(shí)際決定權(quán)在分管副市長和副秘書長手中，其中的制度監(jiān)管缺陷很容易成為開發(fā)商集中公關(guān)的環(huán)節(jié)。

　　工業(yè)、商業(yè)用地乃至公建配套用地被轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌玫?，開發(fā)商從中謀取了巨大的差額利潤，而對購房者則意味著利益剝奪。記者在東部幾個(gè)省會城市采訪時(shí)了解到，一些居民買到房子后才發(fā)現(xiàn)，房子的土地使用權(quán)不是國家規(guī)定的70年，而是50年或者更低。據(jù)專家介紹，發(fā)生這一現(xiàn)象的原因主要是土地用途發(fā)生了變更。消費(fèi)者支付同等的購房成本，卻莫名其妙地被減少了20年甚至更多的土地使用年限；一旦開發(fā)商不能辦妥土地用途變更的全套手續(xù)，房產(chǎn)證辦理、購房者落戶、孩子入學(xué)入托甚至包括水電使用成本都有可能受到直接影響。開發(fā)商和腐敗官員又一次在合謀中對購房者進(jìn)行了算計(jì)，并給之后的城市管理留下了重重隱患。

　　山東省社科院專家馮群力分析認(rèn)為，與教育、醫(yī)療等領(lǐng)域發(fā)生的腐敗問題相比，房地產(chǎn)領(lǐng)域的腐敗案具有隱蔽性強(qiáng)、涉案金額大的特點(diǎn)。一般是黨政部門主要官員和開發(fā)商相互勾結(jié)，普通百姓甚至公務(wù)員很難發(fā)現(xiàn)和察覺；從現(xiàn)有查處的案件來看，由于房地產(chǎn)腐敗產(chǎn)生超額利潤，涉案金額往往巨大。腐敗公關(guān)層層加碼，加大了房地產(chǎn)開發(fā)的成本；在此基礎(chǔ)上形成的"官商勾結(jié)"，一定程度上造成了房地產(chǎn)開發(fā)商要挾地方政府要員的客觀現(xiàn)實(shí)，從而進(jìn)一步推動房價(jià)上漲。

　　房地產(chǎn)市場關(guān)系千千萬萬百姓的安居生活，是社會和諧的重要保障。當(dāng)前國家正在進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)領(lǐng)域的宏觀調(diào)控，腐敗不除，宏觀調(diào)控的效果將會大打折扣，建設(shè)和諧社會的目標(biāo)也會深受影響。