全國首家“體驗式”主題賣場“巨庫”已歇業(yè)一年多。與此個案相印證的是，北京商業(yè)地產(chǎn)項目超三成閑置。

　　商業(yè)地產(chǎn)虛假繁榮？

　　“目前北京市的商業(yè)地產(chǎn)項目有超過1/3是處于閑置狀態(tài)的。隨著商業(yè)地產(chǎn)的不斷發(fā)展，目前這個行業(yè)的競爭也愈發(fā)激烈，擺在商業(yè)地產(chǎn)項目面前最為關(guān)鍵的問題就是如何解決高空置率的問題。”1月5日，在北京召開的“2006中國商業(yè)地產(chǎn)暨寫字樓年會”上，三山投資公司合伙人李山如此表述。

　　近兩年來，商業(yè)地產(chǎn)保持著繼續(xù)增長的勢頭，投資熱一直不退。在針對住宅地產(chǎn)的宏觀調(diào)控之外，商業(yè)地產(chǎn)仿佛“春意正濃”。但在熱度不減的氣氛中，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中呈現(xiàn)的高空置率問題已經(jīng)引起業(yè)內(nèi)人士的憂慮。

　　“巨庫”——一個標本

　　大樓周圍冷冷清清，沒有一個人，大樓門口上方做招牌的鐵架已經(jīng)銹跡斑斑，參差脫落，底層的旁邊只有一家屈臣氏化妝品連鎖店的門還開著，但人也是稀稀落落—這是記者在安定門外大街蔣宅口東南角的“巨庫”大樓前所看到的情景。

　　大樓的幾個門都是鎖著的，記者使勁敲門，許久才看到一名保安從黑咕隆咚的樓里面走出來。他告訴記者，巨庫一年前就已經(jīng)關(guān)閉了，現(xiàn)在樓里只有他們十幾個保安在這里看著門。“以前整個大樓大約有1000多個攤位，開業(yè)的時候，光保安就有一百多人，”他說。

　　“已經(jīng)閑置了一年多了，不死不活的，也不知道要持續(xù)到什么時候。”旁邊報刊亭賣報的人告訴記者。

　　“巨庫”，曾經(jīng)是全國首家“體驗式”主題賣場概念的大型商業(yè)項目。2004年“秀庫＋裝庫＋食庫＋玩庫，讓你的消費體驗酷到頂點”這樣響當當?shù)目谔栁瞬簧偻顿Y者的目光，于是建筑面積達3萬平方米，裝修投資2000多萬元，擁有地上200、地下150個車位的“巨庫”商鋪在半年內(nèi)被投資者搶購一空，甚至曾賣到每平米4-5萬元的高價。

　　然而想不到的是，在短暫的繁榮之后，“巨庫”就已經(jīng)“門前冷落鞍馬稀”，長時間地空置起來。

　　高空置率現(xiàn)象普遍

　　空置率高已經(jīng)是北京商業(yè)地產(chǎn)面臨的一個普遍的問題，“巨庫”不過是一個典型而已。

　　《中國經(jīng)濟周刊》記者從有關(guān)部門獲悉，2005年底北京市建委與市統(tǒng)計局曾就商業(yè)地產(chǎn)的空置情況做過專門統(tǒng)計，統(tǒng)計顯示，截至2005年上半年，北京市空置一年以上商業(yè)營業(yè)用房42.7萬平方米，比上年同期增加24.4萬平方米；空置三年以上的積壓商業(yè)營業(yè)用房2.4萬平方米。其中，空置一年以上的商業(yè)營業(yè)用房主要分布在五環(huán)以外，空置面積達23.9萬平方米，占全市空置一年以上商業(yè)營業(yè)用房空置面積的56%，比重最高。

　　不單單是北京，商業(yè)地產(chǎn)的空置在其他省也多有表現(xiàn)，來自湖南省建設(shè)廳的數(shù)據(jù)稱，2005年1-8月，全省商業(yè)營業(yè)用房空置面積(47.4萬平方米)占了商品房空置面積近三分之一，增長高達57.8%，空置面積增速比商品住宅高出了39.8個百分點，增加了市場風險。

　　記者從有關(guān)部門獲悉，2005年上半年，全國商業(yè)營業(yè)用房空置面積2878萬平方米，占全部商品房空置面積的27.7%，空置面積增速比商品住宅高18.8個百分點。從全國交置商業(yè)營業(yè)用房面積測算，全國空置商業(yè)用房中沉淀的資金達1000億以上，并浪費了大量的土地資源。

　　高空置率的根源

　　“以前我們是重開發(fā)不重經(jīng)營，往往是有了地就開發(fā)，這個地適不適合商業(yè)發(fā)展？能不能適合各種商業(yè)形態(tài)？如果建了購物中心有沒有購買支持？這些問題往往沒有考慮。而國外選址時首先要解決能不能經(jīng)營下去，最重要的第一是選址；第二是選址；第三還是選址。”中國人民大學博士生導師黃國雄教授點出當前商業(yè)地產(chǎn)空置率高的一個原因。

　　記者從采訪中了解到，由于國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)剛剛興起，開發(fā)商普遍缺乏經(jīng)驗，往往是先建設(shè)后招商。許多商業(yè)項目在選址、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、動線規(guī)劃、倉儲設(shè)施等方面無法滿足商業(yè)經(jīng)營的要求，形成大量無效供給，很多地方的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)變成了“地產(chǎn)商業(yè)”，這也是商業(yè)地產(chǎn)大量閑置、經(jīng)營不佳的重要原因之一。

　　一位業(yè)內(nèi)人士向記者透露，有70%左右的購買商鋪者只是投資，并不自己經(jīng)營。不少開發(fā)商為吸引中小投資者，承諾將售出的商鋪由其出租，并許以高額的投資回報，一般年回報率為8%-12%，還有開發(fā)商甚至承諾在一定期限內(nèi)回購投資者購買的商鋪。而全國商業(yè)平均利潤也僅約為2%左右，根本不能支撐如此高額的回報。

　　為何面對如此高的空置率和相應(yīng)的風險，商業(yè)地產(chǎn)卻依然受到青睞，投資熱一直不退？

　　中國指數(shù)研究院資深分析師張化學認為，2006年年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重點在住宅方面，相對來說對商業(yè)地產(chǎn)并沒有一些政策，這樣使得一些開發(fā)商把投資的重點從住宅逐漸轉(zhuǎn)移到寫字樓，促進寫字樓市場的發(fā)展。

　　“2001-2003年寫字樓市場占整個房地產(chǎn)市場的比重是在逐步下降的，但是在2003年走到低谷以后，2003-2006年又有上漲的趨勢。”張化學分析說，從北京寫字樓的銷售面積可以看出，2005年以來國家對住宅市場的宏觀調(diào)控政策，相對寫字樓來說是一個比較好的機會，一些房地產(chǎn)投資或者房地產(chǎn)需求相當一部分轉(zhuǎn)移到寫字樓上面來。

　　“從投資的角度來看，商業(yè)地產(chǎn)能獲得一些比較穩(wěn)定的租金收益。像潘石屹做的住宅開發(fā)比較成功，為什么他還要把一些資金轉(zhuǎn)到商業(yè)上來，這也說明商業(yè)投資潛力是巨大的。”張化學說。

　　“大中城市的商鋪價格一般是住宅的2-3倍；甚至是7-8倍；而成本僅是住房的2倍左右。一些城市商業(yè)用房預售均價為3萬元/平方米，部分城市地段較好的商業(yè)用房價格達到7-8萬元/平方米。如此高的價格很大程度上是開發(fā)商投機炒作的結(jié)果，也是人們熱衷的原因。”一位業(yè)內(nèi)人士向記者透露。