受深圳市清繳“房屋公用設(shè)施基金”(也稱房屋“養(yǎng)老金”)政策發(fā)布的影響，昨日滬深兩市地產(chǎn)股全面下沉，萬科B、招商地產(chǎn)和華發(fā)股份股價跌停，金融街、天房發(fā)展、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、招商B、華僑城跌幅在7%以上。那么，“高價”地產(chǎn)股能否承受調(diào)控之重？

　　深圳地產(chǎn)商要準(zhǔn)備35億

　　土地增值稅的影響剛剛散去，兩市地產(chǎn)股再度遭受新調(diào)控政策的影響。2007年1月26日，深圳房地局網(wǎng)站公布《關(guān)于依法申報繳交房屋公用設(shè)施專用基金的通知》。要求開發(fā)商在4月1日前繳交1994年11月以來所有竣工項目的公用設(shè)施專用基金。

　　公用設(shè)施專用基金主要用于物業(yè)共用部位、公用設(shè)施及設(shè)備大中修、更新、改造項目，是房屋的“養(yǎng)老金”。這個政策并不是新政策，去年8月份深圳已經(jīng)全面啟動該專用基金的收取和追繳工作。至今已有103家企業(yè)繳交116個地產(chǎn)項目專用基金7.18億元。

　　1994年到2006年深圳房地產(chǎn)投資額約4000億元，假設(shè)地價和建安成本占其中60%，征收比例按2%計算，深圳13年來的房屋“養(yǎng)老金”總額應(yīng)達(dá)到50億元左右。估計最終85%能夠追繳回來，則深圳現(xiàn)有地產(chǎn)商應(yīng)繳納42.5億元，扣除目前已經(jīng)繳納的7.18億元，此次清繳目標(biāo)額度應(yīng)在35億元左右。

　　多方陣營出現(xiàn)裂痕

　　按理說，35億元對于數(shù)百家深圳地產(chǎn)公司而言影響并不大，但何以滬深兩市地產(chǎn)股出現(xiàn)如此暴跌？

　　首先，從政策影響看，一方面，征收公用基金的政策正好在土地增值稅清收政策出臺后數(shù)天，這使得地產(chǎn)股投資者對宏觀調(diào)控產(chǎn)生了一定畏懼心里。另一方面，清繳房屋“養(yǎng)老金”在多數(shù)研究機構(gòu)的預(yù)測之外。而且，深圳市清繳后，其它城市會否步深圳后塵，也啟動房屋“養(yǎng)老金”的征收工作？這使得深圳的這個政策對全國地產(chǎn)股都產(chǎn)生了影響。

　　其次，多方陣營開始動搖。研究機構(gòu)方面，周二中信證券(37.67,-1.30,-3.34%)在深圳清繳房屋“養(yǎng)老金”政策出臺后，立馬調(diào)低了整個地產(chǎn)股板塊的評級，由“強于大勢”調(diào)低為“中性”；中金公司方面，在剛剛出版的2月份投資策略中未將銀行、地產(chǎn)等對宏觀調(diào)控政策敏感的公司放入推薦行列。而國外大行早在本月中旬已經(jīng)開始調(diào)低國內(nèi)地產(chǎn)股評級。

　　優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股其實很安全

　　在昨日中信調(diào)低地產(chǎn)板塊評級的同時，有機構(gòu)卻給投資者打氣，原因在于：1、深圳本地龍頭地產(chǎn)公司房屋“養(yǎng)老金”基本按要求作出了計提；2、對大中型地產(chǎn)商是利好，因為中小開發(fā)商日子更加艱難，中小企業(yè)退出會帶來行業(yè)集中度的提高；3、房地產(chǎn)板塊目前正處于敏感期，但不用過于悲觀。

　　從過去幾年的調(diào)控結(jié)果看，調(diào)控確實有利于龍頭地產(chǎn)公司做大。2004年以來的調(diào)控中，尤其是在最近兩年，萬科充分利用了調(diào)控帶來行業(yè)集中度提示的機會，迅速加大了企業(yè)并購力度，進(jìn)而大幅度提示土地儲備。到2006年年底，公司土地儲備已經(jīng)超過2000萬平米，以目前的速度，儲備已經(jīng)可以支持公司5年開發(fā)之用。

　　從更加宏觀的角度看，地產(chǎn)公司仍然是當(dāng)前市場中罕見的低估類板塊。分析人士指出，作為一個高增長行業(yè)來說，大部分房地產(chǎn)發(fā)展商盈利增長在2005年到2008年幾乎都在四成以上。在同樣情況下，相對其他低增長的板塊來說，這個領(lǐng)域的市盈率其實很低。而且房地產(chǎn)商買了很便宜的土地，所以在這么多行業(yè)里面，最安全的反倒是房地產(chǎn)，因為成本早就在買便宜土地時鎖定了，未來的利潤是穩(wěn)定的。