今年樓市將繼續(xù)高溫未來兩年或進(jìn)入低迷

　　國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院經(jīng)濟(jì)形勢分析課題組

　　我們對2006年房地產(chǎn)發(fā)展的基本判斷是：住宅投資高溫不退，房價增幅繼續(xù)偏高，新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的效果不明顯。

　　去年調(diào)控效果不明顯

　　住宅投資增長逆宏觀調(diào)控逐季上場

　　2006年以來我國房地產(chǎn)投資增幅呈逐季回升的態(tài)勢，宏觀調(diào)控在房地產(chǎn)投資上效果極不明顯，而且是越調(diào)越高。1-10月累計(jì)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅為26.8%，比1-6月的增幅31.3%回落4.3個百分點(diǎn)，其中8至10月份當(dāng)月增幅分別為21.5%，23.6%和16.8%，比5至6月份的30%以上增幅明顯回落，也比上年同期回落0.8個百分點(diǎn)。但作為近幾年投資過熱的主要熱源的住宅投資增幅卻“逆向上升”。1-3月住宅投資增長23.1%，1-6月份則上升到28.2%，1-9月份則上升到29.5%，比上年同期加快8個百分點(diǎn)，其中6月當(dāng)月增幅高達(dá)36.5%，9月份增幅仍在30%以上(為31.4%)。

　　但有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控已取得較好成效，其中的一個重要理由是目前房地產(chǎn)投資增幅比城鎮(zhèn)投資增幅要低。這個理由是站不住腳的。原因一是房地產(chǎn)投資過高增長持續(xù)了7年，而住宅投資過高增長更是持續(xù)高達(dá)9年，城鎮(zhèn)投資保持25%以上增長則不過持續(xù)4年，同樣的增幅顯示的過熱的程度完全不同，目前房地產(chǎn)投資仍然保持20%以上的高增長，不僅顯示持續(xù)多年的房地產(chǎn)投資過熱沒有得到有效控制，而且在繼續(xù)蔓延擴(kuò)散，特別是2006年以來逆宏觀調(diào)控大幅上揚(yáng)。這也就是說總體投資增幅有所放慢，但投資過熱的主要熱源仍然“高燒不退”。二是6月份以后，當(dāng)月住宅投資增長比當(dāng)月城鎮(zhèn)投資增幅更快。三是城鎮(zhèn)投資增幅受宏觀調(diào)控的影響在三季度出現(xiàn)了明顯回落，而住宅投資增長卻逆宏觀調(diào)控而加速。

　　除長三角以外的其他地區(qū)，住宅投資全面加速，房地產(chǎn)熱呈區(qū)域性擴(kuò)散態(tài)勢

　　2006年以來住宅投資明顯加速的地區(qū)包括中部地區(qū)、西部地區(qū)和除長三角以外的其他重點(diǎn)沿海地區(qū)。1-10月累計(jì)，中部地區(qū)住宅投資增長43.7%，西部地區(qū)增長41.3%，分別比上年同期加快6.6個和3.9個百分點(diǎn)。而1-10月全國平均住宅投資增幅比上年同期加快6.5個百分點(diǎn)，說明加快的主要原因是中部地區(qū)和沿海其他地區(qū)。不過，以上海為龍頭的長三角地區(qū)2006年以來房地產(chǎn)投資增長繼續(xù)調(diào)整，是對前幾年持續(xù)過快增長的一種矯正。1-9月累計(jì)上海、浙江、江蘇住宅投資同比增長1.2%、5.2%和20.8%，明顯低于全國平均增幅。

　　除長三角以外的其他重點(diǎn)沿海地區(qū)明顯加快既是長三角的轉(zhuǎn)換效應(yīng)，也是一種擴(kuò)散效應(yīng)，表明房地產(chǎn)過熱形勢更加嚴(yán)峻。沿海地區(qū)住宅份額大且明顯加速的地區(qū)包括北京、廣東、山東、福建和遼寧。2006年1-9月累計(jì)，以上五個省市住宅投資增幅分別為17.9%、30.2%、40.7%、38.3%和43.0%，分別比上年同期加快29.1個、20.5個、8.8個、10.5個和24.4個百分點(diǎn)，增幅明顯高于全國平均值。這顯示，前幾年異常過熱的長三角房地產(chǎn)熱已在沿海地區(qū)明顯擴(kuò)散。

　　房價增幅繼續(xù)保持高位，且擴(kuò)散態(tài)勢明顯

　　1-9月全國平均新房銷售價格同比增長5.5%，比上年回落1個百分點(diǎn)，繼續(xù)保持高位增長，但更重要的除長三角以外的其他沿海重點(diǎn)地區(qū)房價自去年四季度以來一起呈加速上升的趨勢，即房價快速增長也呈明顯的區(qū)域擴(kuò)散態(tài)勢。前9個月，北京新房銷售價格同比增長9.7%，比上年同期加快3.4個百分點(diǎn)，深圳、廣州、福州、廈門新房銷售價格同比分別增長12.8%、6.2%、7.0%和8.0%，分別比上年同期加快6.3個、1.9個、2.8個和3.3個百分點(diǎn)。需要指出的是，這些地區(qū)住宅投資和消費(fèi)的規(guī)模占全國的比重很大，如果按加權(quán)平均，估計(jì)2006年的房價增幅并沒有下降。

　　房貸等資金來源繼續(xù)保持過快增長

　　2006年以來，銀行貸款、外資及其他資金對房地產(chǎn)投資的“追逐力”繼續(xù)上升。在房地產(chǎn)投資的資金來源中，2005年國內(nèi)貸款、利用外資和其他資金分別增長21.4%、10.4%和17.2%，2006年1-9月份三者分別增長49.4%、46.6%和23.8%，分別比上年全年快28個、36.2個和6.6個百分點(diǎn)。特別是2006年以來國內(nèi)貸款月末增幅均在40%以上，6、7月份達(dá)到最高峰。

　　未來供給過剩壓力增大

　　盡管短期看住宅房地產(chǎn)增長仍十分強(qiáng)勁，但市場存在內(nèi)在調(diào)整的要求，房地產(chǎn)供給過剩的壓力增大，潛伏著長期低迷和價格明顯回落的風(fēng)險(xiǎn)。

　　1、需求增長減速趨勢明顯

　　首先，全國銷售面積平均增長率持續(xù)下降，已降至1999年以來的最低點(diǎn)。1-9月全部商品房銷售面積和住宅銷售面積分別為35883.3萬平方米和32320.7萬元平方米，同比分別增長10.5%和10.9%，分別比上年同期回落12.5個和12.2個百分點(diǎn)。住宅銷售面積在2002-2005年間，分別增長19.6%、28.9%、13.7%和15.3%，四年平均增幅為了19.4%。銷售面積增幅的逐步回落，說明高房價開始對住房需求增長產(chǎn)生抑制作用。在需求減速的情況下房價繼續(xù)大幅上漲主要是房地產(chǎn)商操縱供求關(guān)系的結(jié)果。

　　其次，銷售額增幅也在明顯放慢。1-9月全國商品房銷售額為12415.3億元，同比增長18.0%，比上年同期回落15.8個百分點(diǎn)，比上年全年增幅低8.9個百分點(diǎn)，2004年增幅為30.0%，即商品房銷售額的增長在逐年放慢。其中1-9月累計(jì)住宅銷售額為10346.8億元，同比增長17.8%，比上年同期回落17.1個百分點(diǎn)，回落幅度更大。

　　值得高度關(guān)注的是北京、上海、浙江等重點(diǎn)地區(qū)銷售額(或銷售面積)增幅的明顯下降，都說明高房價正在對住房需求產(chǎn)生抑制作用。

　　2、供給將逐步釋放，形成供大于求的壓力

　　供給增長速度快于需求增長速度，房價應(yīng)是穩(wěn)中趨降的，但受房地產(chǎn)商對供應(yīng)量的操縱，短期供給小于需求增長，因而造成房價的不合理上漲。但累積的供給能量遲早會釋放，中期看住宅供給將明顯大于需求，價格將回落，不僅增幅回落，不少城市絕對房價也會下降，靠地方政府托市所形成的房地產(chǎn)繁榮也會受到居民購買力的限制和宏觀調(diào)控政策的限制。

　　(1)雖然前幾年最終住宅供給增長持續(xù)地慢于住宅需求增長，但中前端供給增長持續(xù)地快于需求增長速度，預(yù)示經(jīng)過一段時間后將出現(xiàn)住宅市場的供大于求局面。

　　中前端供給增長主要是指住宅投資增長和施工面積增長。2001-2006年間(預(yù)計(jì)2006年增長28%)，住宅投資年均增長26.0%，住宅施工面積年均增長20.5%(預(yù)計(jì)2006年增長19%)，而住宅銷售面積年均增長18.8%(2006年預(yù)計(jì)增長12%)，5年來投資和施工面積增幅比銷售面積增幅分別快7.2個和1.7個百分點(diǎn)。

　　(2)由于存在一定比例的泡沫化需求，實(shí)際有效需求增幅比供給增幅更低，泡沫化需求使短期供求相對平衡，甚至出現(xiàn)供不應(yīng)求，但中長期看泡沫化需求將逐步被擠壓，這使住宅投資過剩更為明顯。實(shí)際的住宅需求增長應(yīng)包括城市化對住宅的需求、原有城市居民改善住房條件的需求，這部分需求增長應(yīng)不超過15%，即存在較大的泡沫化需求成分。因?yàn)楦咄顿Y將形成高的供給能力，自1998開始到2006年止，我國住宅投資連續(xù)9年保持20%以上的高增長，年遞增率為27.7%。即供給增速比需求增速高10個百分點(diǎn)以上，所以過幾年住宅過剩是必然要出現(xiàn)的。

　　(3)預(yù)計(jì)未來一段時間住宅需求增幅將會繼續(xù)下降，主要是當(dāng)前全國多數(shù)地區(qū)房價已經(jīng)偏高，過高的房價將對需求增長產(chǎn)生越來越明顯的抑制作用，而供給增長仍然沒有放慢的跡象。

　　以上因素共同作用的結(jié)果是：幾年以后，住宅市場將出現(xiàn)明顯的供大于求的形勢，從而導(dǎo)致住宅投資和消費(fèi)出現(xiàn)較明顯的調(diào)整。我們預(yù)計(jì)中國房地產(chǎn)早則在2008年開始，遲則到2009年，將進(jìn)入較為低迷的狀態(tài)。

　　今年住宅房地產(chǎn)仍將過熱

　　我們對2007年中國住宅房地產(chǎn)增長的基本判斷是：住宅投資繼續(xù)過熱，房價繼續(xù)高位增長，但需求增長將進(jìn)一步回落。

　　1、2007年住宅投資將會繼續(xù)保持20%以上的過快增長。

　　主要原因是：(1)在高利潤的引誘下，社會資金追求房地產(chǎn)投資和消費(fèi)的熱情不減，許多企業(yè)和個人將盈余不斷地投入到房地產(chǎn)。社會過剩資金(包括海外游資和國內(nèi)游資)主要流入房地產(chǎn)市場，目前與房地產(chǎn)投資配套的資金超額率已經(jīng)上升到40%，沒有減弱的跡象，即資金面繼續(xù)支持房地產(chǎn)的高投資。(2)一些房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策是長期性政策，短期內(nèi)仍難對住宅需求和供給的高增長產(chǎn)生明顯抑制作用，如90平方米占70%的政策在操作執(zhí)行上滯后或有難度，需要一個過程，還有就是地方政府為了支持房地產(chǎn)的持續(xù)繁榮，都要采取各種變通的措施鼓勵房地產(chǎn)發(fā)展，以抵擋中央宏觀調(diào)控政策的影響，如一些地方用立“文化、休閑博覽園”等項(xiàng)目，將房地產(chǎn)開發(fā)包裝在這些項(xiàng)目上，這會明顯化解因國家對土地嚴(yán)控而造成的房地產(chǎn)開發(fā)土地供給不足的問題。鼓勵房地產(chǎn)發(fā)展和引資是地方發(fā)展的兩大支柱,地方政府對房地產(chǎn)投資的鼓勵政策不會輕易改變。(3)宏觀調(diào)控對非房地產(chǎn)領(lǐng)域投資越有效(2006年下半年實(shí)際效果比較明顯)，房地產(chǎn)便越有吸引力，因?yàn)樵S多行業(yè)投資受抑制時，新增資金會更傾向于流入房地產(chǎn)市場。(4)2006年以來人民幣升值預(yù)期的上升，也明顯地刺激了房地產(chǎn)的投資和消費(fèi)。

　　當(dāng)然，也有對房地產(chǎn)投資的限制因素存在：如我國股票市場2006年已走出了“長期低迷期”，進(jìn)入新一輪快速增長期，2007年股市的繁榮仍是可期的，我們預(yù)期股票市場會對社會游資產(chǎn)生明顯的分流作用。

　　2、房價將繼續(xù)保持過快增長，特別是北京、青島等沿海大城市房價將繼續(xù)保持過快增長。

　　主要原因有：(1)2007年圍繞著奧運(yùn)會的題材，相關(guān)房地產(chǎn)的炒作還將繼續(xù)。(2)房地產(chǎn)調(diào)控政策一直未傷及“過度投機(jī)炒作”的肋骨。抑制住宅需求增長的政策如從嚴(yán)征收營業(yè)稅、征收住宅收入所得稅等，這些政策實(shí)施的結(jié)果是將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到下家，對炒房者沒有影響，結(jié)果不是抑制了房價，反而是抬高了房價。(3)在人民幣升值預(yù)期上升及炒房高收益的影響下，海外華人資金及其他外資繼續(xù)加快向中國房地產(chǎn)的流入。

　　隨著各地經(jīng)濟(jì)實(shí)用房的適度增加和“90平方米70%政策”的逐步落實(shí)會增加大量的經(jīng)濟(jì)型住房供給量，會對房地產(chǎn)過快增長產(chǎn)生一定的抑制作用，但作用有限。

　　3、普通居民對住宅需求的增長將會進(jìn)一步放慢。

　　房地產(chǎn)過熱主要是因?yàn)橥稒C(jī)需求快速增長，使住宅需求被過度放大，一些高收入群體把住宅作為主要的投資品進(jìn)行炒作，結(jié)果是房價越來越高，導(dǎo)致房價收入比不斷上升，2001年全國商品住宅平均銷售價格為2016.75元/平方米，2005年上升到2936.96元/平方米，年均增長9.9%，2001-2005年間城鎮(zhèn)居民可支配收入年均增長也是9.9%，如果單套住宅面積不變，房價收入比并沒有上升，但實(shí)際情況是單套住宅面積最近幾年大幅增加，根據(jù)建設(shè)部數(shù)據(jù)，2004年全國住宅套面積平均為135平方米，而90年代單套住宅面積不過80-90平方米，即由于戶型面積明顯擴(kuò)大，導(dǎo)致房價收入比顯著上升。2005年全國單套住宅面積超過140平方米，房價收入比為12.6倍，2001年單套面積估計(jì)不過100平方米，房價收入比為9.5倍，短短四年房價收入比提高了3.1。

　　不過，這是全國平均的數(shù)值，而且沒經(jīng)過加權(quán)平均，實(shí)際上大城市的住宅價格上漲速度比全國平均值要快得多，而且目前的房價統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)反映的是新房交易價格，并不反映實(shí)際的房價水平，實(shí)際的房價增幅被嚴(yán)重低估，因此，房價收入比在許多大城市已經(jīng)高得十分離譜。以北京為例，140平方米的住宅，按房價8000元算，需要112萬元，而2005年北京居民人均可支配收入17652.95元，房價收入達(dá)20.5倍，不過，這沒有考慮存量二手房的單套面積，目前所有住房單套面積平均值估計(jì)在90平方米左右，那么房價收入比為13.2倍。如此高的房價收入比下，房市的火爆主要是靠投機(jī)需求的增長和一些被動需求的增加，普通居民對住宅需求增長的壓力會越來越大，自去年開始住宅需求的調(diào)整就已經(jīng)開始，只是由于房價在繼續(xù)大幅增長，從住宅銷售額看的需求增長掩蓋了實(shí)際住宅需求(住宅銷售面積增長)的放慢。我們認(rèn)為，這種放慢將是中期性，現(xiàn)在主要是靠投機(jī)需求的支撐(對投資房地產(chǎn)高回報(bào)的預(yù)期)，隨著供給的不斷釋放、高房價的繼續(xù)，需求增長將會受到越來越明顯的抑制。2007年因普通居民對住宅需求的繼續(xù)放慢，使得全部住宅需求增長將進(jìn)一步回落，估計(jì)住宅銷售面積增長不到10%。

　　建議:調(diào)控長期“從緊”

　　1、應(yīng)盡快著手調(diào)整對房地產(chǎn)發(fā)展的長期產(chǎn)業(yè)政策，工業(yè)化完成前要長期抑制房地產(chǎn)增長。

　　要從控制房地產(chǎn)投資過快增長入手，消除投資過度的“重要熱源”。要盡快改變國家和地方政府對房地產(chǎn)發(fā)展的過度刺激政策，目前及今后相當(dāng)長時間內(nèi)(工業(yè)化完成之前)對房地產(chǎn)發(fā)展國家應(yīng)采取中性甚至適度偏緊的政策，特別是要放棄把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的提法，只有當(dāng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大的滑坡時才可以對房地產(chǎn)采取臨時性刺激政策。當(dāng)前重點(diǎn)是打擊市場操縱和違法違規(guī)行為，強(qiáng)化對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的管理及加快完善房地產(chǎn)稅收政策，抑制過度的投機(jī)需求。

　　2、貨幣政策要繼續(xù)偏緊，同時加大對房地產(chǎn)信貸的調(diào)整力度。

　　要通過升息、提高存款準(zhǔn)備金率等措施繼續(xù)收縮貨幣供應(yīng)量，減少貨幣的流動性；嚴(yán)格執(zhí)行房屋封頂才能發(fā)放按揭貸款的政策規(guī)定，提高對土地抵押貸款的條件，為保證“90平方米占70%”政策的有效實(shí)施，對不嚴(yán)格執(zhí)行這一政策的房地產(chǎn)商應(yīng)限制其貸款，或加收懲罰性利息，相反優(yōu)先保證嚴(yán)格執(zhí)行這一政策的房地產(chǎn)商的貸款需求。

　　3、進(jìn)一步完善房地產(chǎn)稅收政策。

　　一是嚴(yán)格執(zhí)行已出臺的房地產(chǎn)稅收政策，主要是防止稅收的轉(zhuǎn)嫁；二是應(yīng)加快出臺住房保有環(huán)節(jié)的稅收政策，即不動產(chǎn)稅，可按人均30平方米進(jìn)行稅收減稅，超過部分征收保有環(huán)節(jié)稅。

　　執(zhí)筆人：王小廣

　　○預(yù)計(jì)中國房地產(chǎn)早則在2008年，遲則到2009年，將進(jìn)入較為低迷的狀態(tài)

　　○2007年，住宅投資將會繼續(xù)保持20%以上的過快增長；房價特別是北京、青島等沿海大城市房價將繼續(xù)保持過快增長

　　○應(yīng)盡快著手調(diào)整對房地產(chǎn)發(fā)展的長期產(chǎn)業(yè)政策，工業(yè)化完成前要長期抑制房地產(chǎn)增長

　　○加快出臺住房保有環(huán)節(jié)的稅收政策，可按人均30平方米進(jìn)行稅收減免，超過部分則征收保有環(huán)節(jié)稅

　　住宅供給與需求增長情況(%)

　　2001 2002 2003 2004 2005 2006年1-9月

　　住宅投資28.9 23.1 28.6 28.7 21.9 29.5

　　住宅施工面積23.7 20.6 26.3 18.2 18.1 19.6

　　住宅竣工面積19.0 18.0 21.0 2.3 15.4 9.1

　　住宅銷售面積22.2 19.6 28.9 13.9 15.7 10.9

　　住宅銷售額41.6 23.1 35.8 30.4 26.5 17.8