是戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型還是迫于壓力

　　傳言已久的萬科收購上海恒大集團地產(chǎn)業(yè)務(wù)一事，終于塵埃落定。

　　1月8日，萬科發(fā)布公告稱，公司將付出約13億元，獲得恒大房產(chǎn)名下位于上海市區(qū)的5幅土地，規(guī)劃可建筑面積超過40萬平方米。正謀求戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的恒大集團同時宣布，未來兩年內(nèi)將把旗下恒大房產(chǎn)股份悉數(shù)轉(zhuǎn)讓給萬科。

　　這是繼中房之后，近期第二家向萬科大舉轉(zhuǎn)讓土地的上海房企。而除了向萬科賣地外，此前中房已向金地上海公司轉(zhuǎn)手了一幅土地，并將建成的110套別墅賣給了凱雷基金。

　　風(fēng)雨過后的上海灘，真是有人歡喜有人愁。

　　戰(zhàn)略調(diào)整恒大房產(chǎn)喜“嫁”萬科

　　據(jù)了解，從2006年8月14日，萬科和恒大高層第一次見面商談合作事宜，到12月15日雙方正式簽約，前后不過四個月。用全程主持其事的萬科集團副總裁兼華東區(qū)域老總劉愛明的話來說就是：“一見鐘情，沒有第三者插足，很順利。”

　　熟悉恒大情況的業(yè)內(nèi)人士稱，他們此次轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)業(yè)務(wù)“并不是因為缺乏資金”，其實有集團內(nèi)部戰(zhàn)略調(diào)整的考慮。

　　資料顯示，上海恒大(集團)有限公司是一家有27年歷史的多元化企業(yè)集團，涉足房地產(chǎn)、商業(yè)市場群、對外投資、園林綠化和傳統(tǒng)工業(yè)等五大領(lǐng)域。近年來恒大房產(chǎn)年銷售額均達(dá)到10多億元，屬于上海房地產(chǎn)企業(yè)50強之一。

　　而且恒大房產(chǎn)長期專注于上海三林地區(qū)的開發(fā)，后者作為2010年世博會概念板塊的一部分，地價、樓價升值都很快，樓盤銷售也很好，資金回籠應(yīng)該不成問題。

　　此次將名下三林地區(qū)五個住宅項目轉(zhuǎn)讓給萬科后，恒大集團將退出在該區(qū)內(nèi)的住宅開發(fā)業(yè)務(wù)，把主要資金和精力集中放在商業(yè)市場群和苗木基地等產(chǎn)業(yè)上去。

　　業(yè)內(nèi)人士稱，恒大選擇萬科作為住宅業(yè)務(wù)接盤者，有兩個不可忽視的原因：其一就是萬科的團隊管理能力，這是恒大最為看重的；其二就是未來雙方可聯(lián)手繼續(xù)拿地，恒大在三林地區(qū)有關(guān)系資源，萬科則有品牌影響，即使是一些難啃的“硬骨頭”也不在話下了。

　　另有傳言稱，甚為低調(diào)的恒大老板周惠明，有可能仿效南都的周慶治，成為萬科的戰(zhàn)略股東，后者在去年底萬科的一次大規(guī)模增發(fā)中購入了5000萬股，成為第七大股東。據(jù)悉，今年稍后萬科還會有新的增發(fā)計劃。

　　事實上，恒大和南都兩家比較，相似之處頗多：都是多元化發(fā)展的民營企業(yè)，都是在企業(yè)發(fā)展態(tài)勢不錯的時候轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但卻并非完全退出，有趣的是，老板也都姓周。南都的老周殺了個漂亮的回馬槍，恒大的老周自然看在眼里。

　　資金壓力促更多房企賣地

　　另一家向萬科賣地的房企上海中房置業(yè)，卻不如恒大看上去那么瀟灑。

　　據(jù)了解，中房是一家民營房企，早期一度快速擴張，但2005年那一輪房地產(chǎn)調(diào)控讓他們承受了巨大的壓力。到了2006年，資金鏈更是十分緊張。還有消息說，他們的賬上有數(shù)億元的社?；鹳J款，著急轉(zhuǎn)讓土地和別墅是為了盡快還貸。不過，這一說法暫時未得到權(quán)威渠道證實。

　　上海業(yè)界普遍認(rèn)為，中房還算是一家頗有抱負(fù)的房地產(chǎn)企業(yè)，連續(xù)幾輪調(diào)控之后市場生存環(huán)境的急劇變化，應(yīng)該是他們?nèi)掏锤類鄣母驹颉?/p>

　　正如一位不愿透露姓名的上海房企老總所言，原來開發(fā)一個項目只要一點點錢就可以啟動，利潤還非常高，現(xiàn)在需要投入很多錢，利潤反而薄了。他甚至表示，已經(jīng)建議公司董事長做完手頭項目后，及早從房地產(chǎn)業(yè)撤退。

　　另一位在上海長期從事土地中介業(yè)務(wù)的人士則表示，去年以來，上海很多房企爭相賣地，僅萬科一家2006年就在上海拿下了11塊地，沒有一塊是靠招、拍、掛，全部是通過二手市場。

　　甚至連鼎鼎大名的港資地產(chǎn)商瑞安集團，去年也先后出讓上海翠湖天地及重慶項目的部分股權(quán)。“很多房企真是沒有別的辦法了，才不得不賣項目。”這位人士不無感慨地說。

　　值得注意的是，萬科相繼拿下中房、恒大的多幅土地，均位于上海中環(huán)及內(nèi)環(huán)以內(nèi)。原來王石經(jīng)常抱怨，萬科這么好的企業(yè)因為“太守規(guī)矩”拿不到市中心的好地，只能轉(zhuǎn)戰(zhàn)城鄉(xiāng)結(jié)合部，但這一輪調(diào)控之后，萬科談笑之間便昂首“進(jìn)城”了。

　　比如萬科拿下的中房置業(yè)濱江地塊，僅樓面地價就達(dá)到每平方米9000元，預(yù)計售價可達(dá)每平方米近3萬元，即使在寸土寸金的上海中心區(qū)域，這也算得上真正的豪宅了。