在內(nèi)地樓市低調(diào)潛行13年的上海景瑞地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司(下稱(chēng)“景瑞地產(chǎn)”)，忽然在2006年圣誕節(jié)前放風(fēng)：公司已在全國(guó)儲(chǔ)備土地5000畝，擬定2008年境外上市。

　　這家總資產(chǎn)20億元、2005年銷(xiāo)售額約為12億元的中小型地產(chǎn)公司，是通過(guò)怎樣的財(cái)技上演儲(chǔ)地5000畝的大戲？

　　IPO撐桿跳的基點(diǎn)

　　景瑞地產(chǎn)總經(jīng)理助理謝琨介紹說(shuō)，公司在上海已開(kāi)發(fā)和正在開(kāi)發(fā)的土地面積累計(jì)近150萬(wàn)平方米。同時(shí)在全國(guó)區(qū)域布局上施行“2＋X”模式，即以上海為中心的長(zhǎng)三角與以京津?yàn)橹行牡沫h(huán)渤海灣為重點(diǎn)布陣區(qū)域，“X”則是西安、天津、重慶、舟山、常州等充滿活力的二、三線新興城市。目前總儲(chǔ)地規(guī)模5000畝，總建筑規(guī)劃面積超過(guò)400萬(wàn)平方米。

　　“公司目前的銀行負(fù)債不到4個(gè)億，財(cái)務(wù)杠桿并沒(méi)有用足。”景瑞地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展部高級(jí)經(jīng)理葉鋒針對(duì)5000畝大型土地儲(chǔ)備進(jìn)一步解釋說(shuō)，“以濱海新區(qū)為例，我們?cè)缦染驮谔旖蚝推絽^(qū)拿下10萬(wàn)平方米的項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)地價(jià)相當(dāng)便宜。上海嘉定區(qū)的嘉城項(xiàng)目也是類(lèi)似情況，逢低進(jìn)入，占地1500畝，可開(kāi)發(fā)至2010年。”

　　葉鋒進(jìn)一步分析了景瑞地產(chǎn)地塊選擇的特殊“財(cái)技”，“我們選擇地塊會(huì)堅(jiān)持幾項(xiàng)原則：率先在成長(zhǎng)性好的新興城市逢低吸納大地塊；之后以大盤(pán)操作思路，博得當(dāng)?shù)卣拇罅χС?，包括金融部門(mén)的傾力扶持；只選擇成熟項(xiàng)目而不選擇‘夾生飯’項(xiàng)目，從而做到回款‘短平快’。當(dāng)然，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)、滾動(dòng)付款的‘期證’性質(zhì)，以及建筑公司的墊資行規(guī)，也保障了吞地5000畝的大動(dòng)作。”

　　按照景瑞地產(chǎn)幾位高管的思路，目前快速拿地是為了撬動(dòng)資本市場(chǎng)的杠桿，實(shí)現(xiàn)“IPO撐桿跳”。因而新項(xiàng)目均能夠“快速變現(xiàn)”，以便在2008年貢獻(xiàn)利潤(rùn)，支持漂亮的報(bào)表業(yè)績(jī)。按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，首次發(fā)行上市的公司需要有連續(xù)三年穩(wěn)定均衡的盈利記錄。雖然發(fā)行審查委員會(huì)對(duì)盈利標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有明確的硬性指標(biāo)，但業(yè)界認(rèn)為，發(fā)審委內(nèi)部掌控的標(biāo)準(zhǔn)大致是年凈資產(chǎn)收益率在10%左右，資產(chǎn)負(fù)債率在70%以下。

　　IPO是“勝利大逃亡”？

　　在當(dāng)前上市公司成長(zhǎng)性備受關(guān)注的價(jià)值投資時(shí)代，擁有大量土地儲(chǔ)備的上市公司無(wú)疑是優(yōu)秀品種。

　　摩根大通董事總經(jīng)理兼中國(guó)區(qū)主席劉小俞分析，如果一家房地產(chǎn)公司歷史經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)非常好，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)健康，有很好的品牌知名度，管理團(tuán)隊(duì)具有土地儲(chǔ)備眼光，開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品符合市場(chǎng)需求，而且已經(jīng)涉足多個(gè)城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，再通過(guò)有經(jīng)驗(yàn)的投行提供設(shè)計(jì)方案，就有可能成為受追捧的股票。

　　“景瑞地產(chǎn)今年春節(jié)前敲定財(cái)務(wù)顧問(wèn)，并于2007年7月之前引入戰(zhàn)略投資者，以完善公司治理結(jié)構(gòu)。”葉鋒透露，“IPO之前，通過(guò)發(fā)債、私募、增資擴(kuò)股等多種形式，融資5億~6億元。當(dāng)然，私募的規(guī)模取決于市場(chǎng)估值，以及原股東愿意稀釋多少比例的股份。”

　　景瑞地產(chǎn)以發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券與私募融資結(jié)合的方式，在內(nèi)地業(yè)界僅有一則先例。2006年1月18日，在財(cái)務(wù)顧問(wèn)摩根大通建議下，綠城中國(guó)(3900.HK)在IPO之前，通過(guò)配售可轉(zhuǎn)換債券和私募股本，引進(jìn)摩根大通和Stark Investment等戰(zhàn)略投資者，募集資金1.5億美元。

　　但上市是把雙刃劍。面對(duì)新的披露機(jī)制和巨大的上市成本，葉鋒出言謹(jǐn)慎，“上市不是一場(chǎng)賭博。2008年是否是最佳時(shí)機(jī)，還需要進(jìn)一步論證。在戰(zhàn)略上，我們是大膽的；在戰(zhàn)術(shù)上，是謹(jǐn)慎的。”

　　與景瑞地產(chǎn)一樣，上海一家正在謀劃境外IPO的房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人則認(rèn)為，房企上市成本太大。企業(yè)在謀求發(fā)行上市的過(guò)程中，往往要經(jīng)過(guò)各級(jí)政府、證券監(jiān)管部門(mén)嚴(yán)格的審查，并按有關(guān)政策的要求在中介機(jī)構(gòu)(如券商、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所、資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所等)的輔導(dǎo)下進(jìn)行相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)機(jī)制轉(zhuǎn)換。而上市之后，上市公司作為透明的企業(yè)，必須及時(shí)披露經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)、人事等信息。不少房產(chǎn)公司還不習(xí)慣處于眾目睽睽之下，接受公眾的監(jiān)督。如果單純抱著圈錢(qián)的目的上市，那就顯得目光短淺了。否則即使上市成功，以后仍可能會(huì)因管理不善、增長(zhǎng)乏力等內(nèi)功問(wèn)題而被摘牌。