多由中小開發(fā)商接盤；本月北京寶鼎中心將整拍，標的高達6億元

　　“9346萬，第三次，成交！”2006年12月26日，停工十年的新中街長城文化樓在建工程項目以起拍價閃電成交。隨著拍賣師落槌，哈爾濱時代億強集團有限責(zé)任公司如愿拍下了這個爛尾項目。

　　除了長城文化樓在建工程項目拍賣外，近一段時間，大量整拍標的已經(jīng)或即將登上拍壇，位于崇文門附近的北京寶鼎中心本月將整體拍賣，標的高達6億元。這將成為北京有史以來保留價最高的房產(chǎn)拍賣。據(jù)了解，整拍標的近期集中涌入拍賣市場，主要是由于項目資金鏈斷裂，或因債權(quán)債務(wù)關(guān)系而被法院罰沒拍賣，也有一些是在售樓盤為吸引關(guān)注度而采取拍賣方式進行銷售。

　　去年12月26日上午，新中街在建工程項目舉行專場拍賣會。該標的位于東二環(huán)附近，總建筑面積15981.1平米，占地面積2520平米，規(guī)劃為辦公樓和公寓樓綜合體。原開發(fā)商北京長城國際文化公司由于擔(dān)保等原因資金鏈斷裂，以致項目爛尾近10年。當(dāng)天上午該項目以起拍價成交后，北京長城國際文化公司到場代表王先生舒了一口氣，“總算能解凍了”。

　　據(jù)了解，近期整拍項目包括寶鼎中心、遠大中心、盈科中心、高登大廈、世都百貨、儒林苑等，其中不乏保留價過億的標的。

　　房產(chǎn)整拍市場近期升溫

　　長城文化樓的買受方時代億強集團有限責(zé)任公司總部在哈爾濱，旗下有哈爾濱天時房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司。時代億強集團有限責(zé)任公司董事長劉毅告訴記者，這是該公司進入北京的第一個項目，至少還需投入1.5億才能完工，“之所以擲下近一億買下這個爛尾樓項目，我們主要看中其位于二環(huán)地段的位置優(yōu)勢，這個項目的體量雖不大，但收益較可觀。而且，與直接拿地開發(fā)相比，接手爛尾樓變現(xiàn)也比較快”。

　　劉毅透露，除長城文化樓外，他們還考察了另外幾個北京項目，準備通過參加競拍或資產(chǎn)收購方式接手。

　　哈爾濱時代億強集團絕非第一個想通過整拍接盤的“吃螃蟹者”。事實上，已有多家房地產(chǎn)開發(fā)公司將目光瞄準了房產(chǎn)整拍市場。前不久，位于西二環(huán)牛街路口的“京城第一爛尾樓”東華金座盛傳要拍賣，消息傳出后，東華金座咨詢服務(wù)公司(由維權(quán)業(yè)主組成)每天的一個重要任務(wù)就是接待絡(luò)繹不絕來了解情況的開發(fā)商。

　　據(jù)東華金座咨詢服務(wù)公司董事長邢寶軍介紹，前來考察的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中不乏珠江等知名房企，但更多的還是實力稍遜一籌的中小房企。城鄉(xiāng)中昊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負責(zé)人張先生當(dāng)時就明確表示了對東華金座的興趣。去年12月中旬，東華金座拍賣叫停，張先生表示非常惋惜。

　　據(jù)他介紹，城鄉(xiāng)中昊開發(fā)的考拉社區(qū)項目已基本售罄，目前公司已沒有住宅土地儲備，僅在中關(guān)村還有個商業(yè)項目，公司一直都在尋找適合開發(fā)的土地，但考察了多塊招拍掛土地，都沒有特滿意的。“于是我們想到不妨考慮進入拍賣程序的爛尾樓，這樣的項目一般地段比較好，投資成本也相對較低，只要后期能通過商業(yè)手段盤活，收益還是比較看好的。”張先生說。

　　高地價迫使小房企轉(zhuǎn)向

　　劉毅表示，現(xiàn)在北京地價高，拿地難，外地房企或是實力相對較弱的房企通過整拍的方式接手一些爛尾樓，不失為進入北京房地產(chǎn)市場的一個可行途徑。這一說法獲得了很多開發(fā)商的共鳴。

　　據(jù)一位在右安門開發(fā)住宅項目的房地產(chǎn)公司負責(zé)人王先生介紹，該公司三年前開始做這個項目，目前該項目只剩尾盤，但公司還沒有拿到新地塊。“北京地價太高，成本太大，對于實力不夠雄厚的房企來說，準入門檻比前幾年提高了太多”，王先生連連搖頭。

　　據(jù)了解，去年以來，高價地頻出，雖然政府屢出調(diào)控，比如將多數(shù)住宅地塊由掛牌方式改為招標，并非“價高者得”，但是地價仍節(jié)節(jié)攀高。如金地集團以7.56億元拿下四惠橋地塊，按中標價格計算，該地塊樓面地價達到7382元/平米。面對實力雄厚的房產(chǎn)大鱷，一些實力不濟的開發(fā)商在招拍掛拿地上屢屢受挫。

　　北京土地儲備整理中心數(shù)據(jù)顯示，今年即將入市78塊，最大的達60.2萬平米。大地塊供應(yīng)量增加意味著房產(chǎn)大鱷將有更多的機會，但對中小開發(fā)商來說顯然不是利好消息。在此情況下，通過整拍獲得項目或土地就成了不少中小開發(fā)商的謀生之路。

　　重新包裝再零售不乏成功事例

　　據(jù)業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注的有寶鼎中心、遠大中心、盈科中心、高登大廈、世都百貨、儒林苑等，其中不乏保留價過億的標的。據(jù)中貿(mào)拍賣行董事長欒壽慶介紹，大型標的整拍，接手的買受方一般是資金實力雄厚的投資機構(gòu)或中介公司，因為整拍通常需要買方在很短的時間內(nèi)付清拍賣款，個體競拍者一般難以問津。在拍下整拍標的后，投資者常用的一種方式是對項目重新包裝后再零售。

　　在2004年底拍下75套鉆石公寓而震驚業(yè)界的首創(chuàng)金豐易居房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司總經(jīng)理楊春龍，昨日向記者講述了競買成功后的經(jīng)歷。鉆石公寓屬于已完工項目，2004年底金豐易居以4821萬元拍下，折合均價4325元/平米。2005年春金豐易居開始對其進行裝修完善，投入的改造成本共計2000萬元。2005年8月正式開始銷售，均價為7000多元/平米，到2006年年初，75套房全部銷售完畢。據(jù)此估算，金豐易居獲利高達700萬元左右。而就算一家中介公司每年房產(chǎn)交易金額高達一個億，按現(xiàn)有收費比例，其獲利也不過250萬元左右。(采寫記者楊娟娟)

　　調(diào)查

　　整拍遠低市價

　　有的甚至不到市場價一半；多有債權(quán)債務(wù)糾紛

　　年底前，法院加大了案件執(zhí)行力度，銀行也在加快處理不良資產(chǎn)。近段時間房產(chǎn)整拍標的集中涌入拍賣市場的現(xiàn)象尤為突出。除寶鼎中心外，建國公寓、遠大中心、儒林苑等也因為債權(quán)債務(wù)原因而被法院查封，進行拍賣。

　　欒壽慶告訴記者，一般整體打包拍賣的已完工項目，都或多或少有債權(quán)債務(wù)關(guān)系不清問題，法院依法對其進行查封，然后會選擇信譽好的拍賣公司進行拍賣。

　　據(jù)北京藝海拍賣有限公司總經(jīng)理徐應(yīng)德介紹，整拍標的的成交價，一般都會比市場價低得多，有的甚至不到市場價的一半。與市場價如此懸殊的利潤差，是整拍標的最大的賣點所在。

　　位于建國門附近的建國公寓于去年11月落槌。這個位于北京建國門東二環(huán)路邊的項目1至9層進行拍賣。經(jīng)過30多輪激烈競價，最終以4200萬元成交，超出保留價920萬元。這一成交價格折算下來，每平米均價約6000元，而該區(qū)域二手房的價格都已達到15000元/平米。

　　去年12月6日，位于朝陽區(qū)安慧東里2號院的盛和家園2號樓20套房產(chǎn)進行整體拍賣，在經(jīng)過近50輪的競價后，最終以1630萬元成交。若按成交價計算，安慧東里20套房屋的均價約6600元/平米。而據(jù)中介公司統(tǒng)計，目前這一區(qū)域二手房價格已達9500元/平米左右。

　　“我們的目的很明確，來參加競拍就是為投資”。拍賣會現(xiàn)場一位開發(fā)商如是說。