記者觀察：資本揮師二三線城市

　　已開始在銀川、?？诘鹊卣业氐膹V州利海集團(tuán)副總裁莫嶸，近日城市·觀點(diǎn)論壇三亞行上語氣堅(jiān)決地向記者表示，該集團(tuán)將不會(huì)參與廣州雙限地的競(jìng)拍，“廣州開發(fā)商已經(jīng)開始逃離廣州，因此利海也開始在銀川、?？?、長沙等二線城市尋找機(jī)會(huì)。”

　　據(jù)記者了解，當(dāng)北京、上海等一線大城市的開發(fā)商們正在為一塊土地“搶”破頭時(shí)，不少精明的開發(fā)商早已將觸角伸向了二三線城市。萬科挺進(jìn)天津、沈陽、佛山等地；首創(chuàng)置業(yè)進(jìn)入太原、無錫等地；富力地產(chǎn)的觸角也伸向了天津、西安等地；而在全國排兵布陣最早的陽光100除在廣西柳州成功競(jìng)得7.5萬平方米的地塊后，又在山東東營取得新項(xiàng)目，使得陽光100在全國的據(jù)點(diǎn)達(dá)到了13個(gè)城市。一位正打算進(jìn)軍外地市場(chǎng)的京城開發(fā)商告訴記者，如果說2006年還有很多房企在觀望中，那么2007年將是房地產(chǎn)開發(fā)商集中向二、三線城市挺進(jìn)的“資本圈地年”。

　　二、三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的“空白”和滯后，給開發(fā)商帶來了很多信心。記者注意到，今年以來，身處二、三線城市的開發(fā)商們雖然大多謹(jǐn)慎行事，但是拿地、開工、銷售工作卻也有條不紊。與內(nèi)資地產(chǎn)商在二、三線城市四處出擊相同的是，外資地產(chǎn)巨頭也聞風(fēng)而動(dòng)：在上海獲利頗豐的香港地產(chǎn)巨鱷恒隆地產(chǎn)表示，2007年前將在上海以外的10個(gè)城市，每年購入三到四塊大型土地，共建約10個(gè)購物商場(chǎng)；新加坡嘉德置地在華的全資子公司凱德置地，也計(jì)劃在2014年前在成都開發(fā)五到七個(gè)項(xiàng)目。

　　凱德置地高層表示，之所以青睞二線城市，原因有四個(gè)方面：經(jīng)濟(jì)充滿活力，居民購買力迅速提高；城市發(fā)展快，市場(chǎng)空間及前景廣闊；各地都在加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，招商引資環(huán)境良好；本地房地產(chǎn)業(yè)起步晚，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較弱。據(jù)英聯(lián)國際不動(dòng)產(chǎn)研究分析，目前上海房地產(chǎn)投資收益率只有7%至8%左右，而幾大主要二線城市平均利潤能夠達(dá)到30%。

　　業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)：一線城市房價(jià)將回落

　　在城市·觀點(diǎn)論壇三亞行上，中原地產(chǎn)中國區(qū)總裁黎明楷認(rèn)為，明年國內(nèi)一線城市可能會(huì)出現(xiàn)房價(jià)的適度回落，其判斷依據(jù)是政府宏觀調(diào)控政策最終指向是希望房價(jià)能夠有所回落。黎明楷在比較分析了2006年京、滬、廣、深的房價(jià)與成交量后，發(fā)現(xiàn)除上海出現(xiàn)房價(jià)與成交量的大幅波動(dòng)外，其他城市的成交量與房價(jià)均為增長。他認(rèn)為中央可能將在明年5月左右出臺(tái)后續(xù)調(diào)控政策，房價(jià)或許會(huì)受到更多影響。

　　“雖然北京房價(jià)仍在上漲，但這并不能說明宏觀調(diào)控沒有效果。”黎明楷向記者表示，這一輪的宏觀調(diào)控主要針對(duì)大戶型、高檔住宅。從10月份的數(shù)據(jù)看，隨著宏觀調(diào)控的逐漸深入，高檔住宅已經(jīng)受到較大影響，銷售價(jià)格開始下降。另外，眾所周知，近期北京市二手房交易中最后一個(gè)未實(shí)現(xiàn)全面征收的稅種——土地增值稅塵埃落定，北京市地稅局規(guī)定自2006年12月1日起對(duì)二手房交易全面征收土地增值稅。該政策一出，即刻讓二手房的交易成本再度上升。黎明楷表示，此次政策的出臺(tái)表明了政府對(duì)“打壓高房價(jià)”、打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為的決心。政府通過轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)增加稅收來減少投機(jī)炒房的獲利空間，從而抑制上漲過快的房價(jià)勢(shì)頭，打擊投機(jī)炒房行為。

　　黎明楷認(rèn)為，為抑制房價(jià)的增長，政府并沒有像外界所預(yù)期的那樣，逐步減少調(diào)控措施，而是進(jìn)一步加強(qiáng)了調(diào)控的力度。除了將以前尚未落實(shí)的政策落實(shí)外，還進(jìn)一步出臺(tái)新的政策，加大調(diào)控力度。比如，物業(yè)稅明年可能會(huì)出臺(tái)。

　　專家觀點(diǎn)：土地政策將成調(diào)控重點(diǎn)

　　事實(shí)上，進(jìn)入二、三線城市的開發(fā)商在尋求商機(jī)的同時(shí)，也給當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)帶來不小的震動(dòng)，比如洗牌就是不可避免的。一位不愿意透露姓名的北京開發(fā)商告訴記者，二、三線城市有部分開發(fā)商并不是真正的開發(fā)商，而是投機(jī)商。“我們?cè)谝粋€(gè)三線城市遇到了一個(gè)開發(fā)商，他拿到了一個(gè)160畝的大項(xiàng)目，但手上自有資金卻只有3000萬元。”該人士表示，這種開發(fā)商如果不是炒地而是自己開發(fā)，資金鏈隨時(shí)都會(huì)斷裂。

　　“隨著政策越來越嚴(yán)，加上很多品牌開發(fā)商進(jìn)入，實(shí)力小、規(guī)模小的當(dāng)?shù)亻_發(fā)商遲早要被淘汰掉。”不少專家普遍認(rèn)為，2007年，二、三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)一定會(huì)是一個(gè)熱鬧的市場(chǎng)。

　　北師大金融中心主任鐘偉教授則認(rèn)為，接下來還將會(huì)有更加嚴(yán)厲的調(diào)控措施，其中土地政策將成為調(diào)控重點(diǎn)。目前的土地前期開發(fā)費(fèi)用都是由地方的國土資源部門掌控，先進(jìn)入投資，然后再把開發(fā)成本攤掉，剩下的進(jìn)入財(cái)政賬戶。類似于拆遷等費(fèi)用并不在財(cái)政的預(yù)算范圍內(nèi)，而是“賬外賬”。但是今后，土地的前期開發(fā)費(fèi)用將完全并入財(cái)政預(yù)算，都從財(cái)政預(yù)算內(nèi)支出，充分核算成本，這樣可以避免地方政府對(duì)土地出讓金的濫用。

　　記者了解到，事實(shí)上，土地的調(diào)控已經(jīng)開始。日前，財(cái)政部、國土資源部和中國人民銀行聯(lián)合發(fā)出通知，提高新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)相關(guān)政策作出重大調(diào)整。財(cái)政部綜合司有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，提高征收標(biāo)準(zhǔn)將帶動(dòng)征地成本增加，有效切斷新增建設(shè)用地?cái)U(kuò)張的經(jīng)濟(jì)動(dòng)因，從而直接抑制用地?cái)U(kuò)張沖動(dòng)，抑制房地產(chǎn)的虛火上升。

　　政府動(dòng)態(tài)：注重調(diào)控任務(wù)落到實(shí)處

　　中國社會(huì)科學(xué)院城市中心主任牛鳳瑞認(rèn)為，不管是北京、上海、廣州一線城市，還是其他二、三線城市，“中國房價(jià)從長遠(yuǎn)看，總的趨勢(shì)是上升的。”這是因?yàn)榇偈狗績r(jià)上升的因素存在，但并不等于房價(jià)上漲越快越高越好。必須承認(rèn)這個(gè)現(xiàn)象，并基于這種現(xiàn)象采取對(duì)策。牛鳳瑞告訴記者，北京房價(jià)今年出現(xiàn)的大幅上漲，帶有一定補(bǔ)漲的因素。他預(yù)計(jì)，未來一至三年，北京房價(jià)仍將保持上漲態(tài)勢(shì)，但不會(huì)長期延續(xù)去年以來出現(xiàn)的大幅上漲。“房價(jià)漲跌首先取決于供給，如果房屋供應(yīng)量不能滿足，還可能進(jìn)一步上漲。政府真想控制房價(jià)，應(yīng)想方設(shè)法增加供給。”

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員廖英敏則向記者表示，從剛剛閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議看，明年除了將會(huì)繼續(xù)落實(shí)現(xiàn)有的宏觀調(diào)控政策外，可能還會(huì)出臺(tái)一些調(diào)控政策。廖英敏認(rèn)為，有的宏觀調(diào)控政策還要進(jìn)一步細(xì)化，如在抑制炒作等方面，也可能制定一些具體的措施。廖英敏分析，問責(zé)與稅收手段可能是明年房地產(chǎn)調(diào)控兩大看點(diǎn)。除醞釀已久的物業(yè)稅之外，消費(fèi)稅開征有可能提上議事日程，并有可能在高檔房交易方面實(shí)施。

　　“今年房地產(chǎn)調(diào)控效果不好，主要是地方政府執(zhí)行力度不夠。”談到北京等一線城市今年房價(jià)的迅速上漲，廖英敏認(rèn)為，如果房價(jià)還繼續(xù)大幅上漲，明年中央可能將醞釀更嚴(yán)厲的調(diào)控措施和問責(zé)制，加強(qiáng)對(duì)地方政府的檢查、督察或監(jiān)督，對(duì)執(zhí)行不力的地方政府可能將進(jìn)行懲治，直至追究有關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任，以使中央各項(xiàng)調(diào)控政策落到實(shí)處。