關(guān)內(nèi)二手房均價(jià)將突破9000 ——2007年深圳二手樓市預(yù)測(cè)

　　一手供應(yīng)緊張將緩解

　　2007年，深圳將會(huì)繼續(xù)對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控，抑制部分城市上漲過快的房?jī)r(jià)。不過從2005、2006年調(diào)控的效果來看，增加交易環(huán)節(jié)的稅收雖然對(duì)成交量有短期的影響，但在控制房?jī)r(jià)方面卻收效甚微，甚至由于部分業(yè)主將稅費(fèi)加到房?jī)r(jià)上，促使房?jī)r(jià)更快上漲。

　　一手房供應(yīng)緊張，供不應(yīng)求，使消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)看漲，產(chǎn)生怕買不到房的心理。2005年由于供應(yīng)缺口高達(dá)190萬平方米，且前兩年消耗了部分存量房，因此一手住宅供應(yīng)緊張，造成“搶房”現(xiàn)象，房?jī)r(jià)高速上漲。同時(shí)許多人由于買不到一手房而只能去買二手房，造成二手市場(chǎng)也是量?jī)r(jià)齊升，且幅度很大。2006年，由于政策的影響，一手供應(yīng)不足700萬平方米，供不應(yīng)求情況更加明顯，更多的需求轉(zhuǎn)向二手市場(chǎng)。

　　國(guó)土局公布的未來5年住房建設(shè)規(guī)劃，2006年深圳將建設(shè)住房(含商品住房和政策性住房)1103萬平方米，2007年將建設(shè)住房1445萬平方米，根據(jù)建設(shè)周期，初步估計(jì)住房新增供應(yīng)至少為1000萬平方米，因此一手供應(yīng)不足的問題可以基本解決。

　　由于自住需求旺盛，2005、2006年深圳住宅(包括一手和二手)的銷售分別為1497萬平方米、1424萬平方米，明年供應(yīng)1000萬平方米以上，但主要集中在關(guān)外，且很多位置偏遠(yuǎn)，因此關(guān)內(nèi)的需求仍然趨向二手房。

　　估計(jì)明年關(guān)內(nèi)的二手房仍然保持今年的速度發(fā)展，成交面積增長(zhǎng)約一成左右；關(guān)外則由于一手供應(yīng)的大量增加，雖然二手放盤肯定會(huì)大量增加，但二手的需求會(huì)減緩發(fā)展速度，因此成交面積增長(zhǎng)也在1-2成之間。綜合估計(jì)明年二手住宅成交面積約800萬平方米，增幅13%，約9萬套。二手房平均單價(jià)上9000元

　　2005年后，由于供應(yīng)不足，房?jī)r(jià)開始飆升，二手房?jī)r(jià)也水漲船高，2005年上漲了14%，2006年上漲高達(dá)29%。明年一手樓供應(yīng)充足，供應(yīng)區(qū)域以關(guān)外為主，還有許多新規(guī)劃小戶型樓盤。因此從數(shù)字上看，一手房?jī)r(jià)不會(huì)有太高的漲幅，甚至可能下降，作為跟風(fēng)嚴(yán)重的房地產(chǎn)市場(chǎng)，此信息將會(huì)影響到二手房?jī)r(jià)的變化。但二手住宅市場(chǎng)主要集中在關(guān)內(nèi)，而關(guān)內(nèi)的二手住宅可以說都是稀缺資源，在現(xiàn)在價(jià)格并無明顯泡沫的情況下，仍然會(huì)有小幅上漲。估計(jì)2007年二手住宅的平均價(jià)格會(huì)達(dá)到9000元／平方米，漲福約7%。城市核心片區(qū)仍是焦點(diǎn)

　　由于“90、70”規(guī)定，大戶型面臨著供應(yīng)緊張問題，而深圳大部分是外來人口，初次置業(yè)都以中小戶型為主。幾年后，在經(jīng)濟(jì)能力達(dá)到要求的情況下，都有換大戶型(接父母來深或改善自住環(huán)境)的需求，他們對(duì)環(huán)境要求較高，滿足他們要求的區(qū)域主要有：香蜜湖、華僑城、紅樹灣片區(qū)，這幾個(gè)片區(qū)處于城市核心位置，環(huán)境好，樓盤素質(zhì)高，將會(huì)是二手房成交的焦點(diǎn)區(qū)域。