美國加州房地產(chǎn)今夏遭遇商界寒潮。賣主高價不降，買方等待跌價，買賣幾乎做不成，今年銷售量比去年同期下滑三成。圖為8月29日華人聚居城市的房產(chǎn)買家在查看信息，缺遲遲不出手購買。中新社發(fā)賈國榮攝

　　近年來，低息環(huán)境下全球樓價的一路攀高引發(fā)各界的激烈爭論，樓市是否存在泡沫？泡沫如何收場？可以說已成為目前影響全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最大懸念。香港經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)載文指出，全球樓價嚴(yán)重偏離正常水平，就像高空走鋼絲，很難實(shí)現(xiàn)軟著陸；而即便以軟著陸方式進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整時間可能需要十年之久。今年的種種跡象更進(jìn)一步顯示，經(jīng)濟(jì)學(xué)家克魯格曼所預(yù)言一場震撼性的調(diào)整已經(jīng)開始！

　　美國率先調(diào)整

　　2006年，美國樓價經(jīng)過數(shù)年雙位數(shù)字升幅后，當(dāng)?shù)貥鞘械谌境霈F(xiàn)急剎車，廣泛地區(qū)的房屋銷售及價格均下滑，《華爾街日報(bào)》調(diào)查指，三分之二經(jīng)濟(jì)師相信美國樓市的最壞時刻可能已過，但預(yù)計(jì)明年樓價仍呈負(fù)增長。

　　數(shù)據(jù)顯示，美國人對住宅市場似乎熱情不再了。雖然美國樓市未見暴挫，但其對經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響已陸續(xù)浮現(xiàn)，第三季國內(nèi)生產(chǎn)總值因樓市積弱而減少1.1%。分析員預(yù)測第四季經(jīng)濟(jì)增長會由十月時預(yù)測的2.5%放緩至2.3%，并維持該增長速度至明年上半年，料消費(fèi)環(huán)節(jié)最受打擊，但應(yīng)不會帶來衰退。

　　跟隨在所難免

　　雖然美國的樓市泡沫正在縮小，但是美國以外的房地產(chǎn)市場看上去依然存在著大量的泡沫。在許多國家，人們購買住宅的欲望沒有絲毫減弱的跡象。

　　澳大利亞的數(shù)據(jù)掩蓋了其地區(qū)之間樓價的明顯差異。悉尼的樓價在2003年迅速上升，從2004年年底到2005年有所下降，而現(xiàn)在再次開始上漲。佩斯的樓市則熱得發(fā)燙，到今年第三季度，樓價上漲了46%。英國各地區(qū)之間的樓價同樣冷熱不均。根據(jù)全國建房互助協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，今年第三季度愛爾蘭北部樓價上漲了三分之一，而英格蘭北部樓價的漲幅還不到1%。但是全國范圍內(nèi)的房地產(chǎn)復(fù)蘇再次喚起了房地產(chǎn)泡沫論。

　　摩根斯坦利的大維.邁爾斯(David Miles)最近發(fā)表了一篇深刻的研究，試圖解釋過去十年中英國樓價漲了1倍的原因。樓價上漲的原因部份可歸究于實(shí)際收入的增加，人口增長也對樓價上漲小有貢獻(xiàn)，較低的實(shí)際利率(包括優(yōu)惠抵押貸款利率)也是原因之一。但是樓價上漲更多是由投機(jī)引起的。約有三分之一到二分之一的樓價漲幅應(yīng)歸究于樓價上漲預(yù)期的增加。這放大了其它因素的影響。樓價加速上漲使人們相信，未來樓價還會以更快的速度增長。結(jié)果，更高的樓價不僅沒有抑制需求，反而刺激了更多需求。邁爾斯寫道，樓價預(yù)期的變化對英國樓價上漲的影響如此之大，“這意味著目前的樓價水平可能很不穩(wěn)定。”一旦樂觀預(yù)期轉(zhuǎn)向，樓價可能會下降。當(dāng)然，問題是預(yù)計(jì)什么時候樓價才會下降。

　　影響難以估量

　　泡沫越大，影響越巨。此次經(jīng)濟(jì)損失可能要比以往更為嚴(yán)重，因?yàn)闃莾r更有可能是名義下跌，而不是實(shí)際下跌。與先前的樓價高峰相比，很多國家不僅住房定價過高，而且鑒于通貨膨脹如此之低，樓價至少要十年保持不變才能將實(shí)際樓價壓回到長期平均價值的水平。最重要的是，在很多國家，這種樓價繁榮受投資者驅(qū)動的因素遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于以往，因此如果樓價開始下跌，他們出售房產(chǎn)的可能性遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于業(yè)主居住者。

　　因此，說目前整個世界經(jīng)濟(jì)都處于危險(xiǎn)之中并非危言聳聽。國際貨幣基金組織已對此發(fā)出警告：正是因?yàn)闃莾r上升是一種全球現(xiàn)象，因此任何下跌都很有可能同步發(fā)生，所以后果也將是廣泛承受。房地產(chǎn)持續(xù)繁榮令人愉快，可是有史以來財(cái)富的最大增長卻多半只是一種幻想。

　　誠然，樓價不會像磚塊一樣驟跌。它往往是緩緩下降，更像是一塊系在降落傘上的磚塊。但是，等它著陸時，它仍然會造成傷害。在大多數(shù)國家，與以前的繁榮相比，最近的樓價上漲與房貸大幅上升是同步發(fā)生的。不僅新的購房者申請高額抵押貸款，而且現(xiàn)有的業(yè)主也增加了抵押貸款，從而將資本收益轉(zhuǎn)變成可以開支的現(xiàn)金。如此一來，房地產(chǎn)繁榮就很可能比股市泡沫更加危險(xiǎn)，而且通常隨之而來的是反復(fù)出現(xiàn)的持續(xù)經(jīng)濟(jì)疲軟。

　　國際貨幣基金組織進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在富裕國家，樓價泡沫破裂后的平均產(chǎn)出損失是股市泡沫破裂的兩倍，而且通常導(dǎo)致衰退。