12月12日，世邦魏理仕率先公布的2007年商業(yè)地產(chǎn)市場預(yù)期顯示，今年下半年很多物業(yè)推遲入市，明年商業(yè)投資類商業(yè)物業(yè)要集體趕集，其總量約達255萬平米。與供應(yīng)形成鮮明對比的是，業(yè)界普遍認為在2010年前，北京不會有大量的商業(yè)物業(yè)需求。由此明年北京商業(yè)地產(chǎn)供需將面臨新的博弈。

　　亞太區(qū)著名投資性物業(yè)的需求者，新加坡雅詩閣集團本月初表示，將在2010年在全國新增大量的物業(yè)租賃面積，但在北京卻只有新增2-4家的計劃。為此該集團高層的解釋是，在2010年前，在北京不會有大量的商業(yè)物業(yè)需求。萬豪國際酒店負責(zé)人也認為，在2008年，北京不會有大量的商業(yè)物業(yè)需求。這樣的態(tài)度基本代表明年主流市場需求計劃，包括酒店類、寫字樓和商鋪等。

　　與需求形成鮮明對比的是，世邦魏理仕預(yù)期分析顯示，由于原本在今年下半年要面市的不少物業(yè)推遲入市，明年商業(yè)投資類物業(yè)，尤其是寫字樓和商鋪物業(yè)要集體趕集。

　　這個預(yù)期與高力國際等其他機構(gòu)的分析基本一致。

　　供應(yīng)：推遲供應(yīng)帶來集中放量

　　綜合世邦魏理仕、高力國際、戴德梁行等公司的跟蹤研究成果顯示，由于未能按期完工，北京有6個寫字樓項目推遲到2007年落成，使未來12個月北京優(yōu)質(zhì)寫字樓預(yù)計落成總量超過160萬平方米，僅CBD區(qū)域就將有超過70萬平方米的供應(yīng)，主要供應(yīng)項目有華貿(mào)中心，世紀財富中心，銀泰中心等，這將造成該區(qū)域?qū)懽謽浅惺芮八从械墓?yīng)壓力。

　　另一個供應(yīng)重點區(qū)域是金融街，主要項目有凱晨廣場、金融城、Excel等，預(yù)計將有34萬平方米供應(yīng)。另外，東二環(huán)的凱恒廣場、華普中心以及燕莎地區(qū)的美邦亞聯(lián)等項目也將落成。

　　世邦魏理仕環(huán)球研究部統(tǒng)計顯示，北京2007年的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)(包含高檔購物中心、百貨商場和著名商業(yè)街)供應(yīng)量達到95萬平方米。幾個主要商業(yè)區(qū)會有比較明顯的增長，東部包括朝外、燕莎區(qū)、國貿(mào)，西部主要集中在西單、中關(guān)村和金融街區(qū)域，主要格局不會有大的變化，在這些區(qū)域中，東四環(huán)區(qū)域有15萬平方米左右的商業(yè)面市，成為明年一個新的亮點。

　　據(jù)記者了解，目前比較突出的有幾個大型優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)在2007年開業(yè)，最為引人注目的是華貿(mào)中心水世界商城，擁有18萬平米建筑面積，營業(yè)面積10萬平米。另外，還有朝陽公園的圣拉娜，總建筑面積15萬平方米；購物街區(qū)新三里屯，17萬平方米；金融街的四季商城購物中心，8.9萬平方米；西單Mall，11.5萬平方米；美羅城購物中心，面積15萬平方米。這些數(shù)據(jù)基本可以直觀地表現(xiàn)明年零售物業(yè)的分布區(qū)位與規(guī)模。

　　需求：主力需求者謹慎對待奧運時段

　　不少理性的投資者對從2007年到2008年這個時段的物業(yè)需求持謹慎態(tài)度，雅詩閣集團公司一位高層認為，預(yù)期在2008年前后，北京的商業(yè)物業(yè)價格會在一個比較高的位置，因此，大型投資者可能希望在2008年之后，甚至2010年之后再大規(guī)模出手。

　　世邦魏理仕市場需求調(diào)查顯示，2006年部分公司完成了搬遷，但仍有多個跨國公司明年有大規(guī)模搬遷或擴展辦公面積的計劃，行業(yè)涉及金融、制造、IT等多個領(lǐng)域，且各個區(qū)域均有需求，CBD仍是多數(shù)跨國公司首選。

　　從整體市場來看，隨著供應(yīng)量的迅速增加，寫字樓市場整體空置率將會上升。同時，該公司預(yù)測，由于外資零售商的大量進入，對北京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的需求持續(xù)上升，但由于新增供應(yīng)量巨大，很多的物業(yè)將承受較大的招租壓力。2007年北京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的吸納量仍然會低于新增供應(yīng)量，整體空置率小幅上升。

　　觀察：外資投資謹慎與政策限制無關(guān)

　　一些高端物業(yè)公司低調(diào)預(yù)測明年海外高端投資者的需求，不少人認為是受今年出臺的限制外資政策影響。但記者從市場得到的反饋是，政策影響并不大，更多的限制來自市場本身。

　　高力國際華北區(qū)常務(wù)董事高曉暉表示，很多基金都是拿錢買東西，但在北京符合基金要求的樓宇并不多。比如位置、品質(zhì)或者是開發(fā)商預(yù)期和基金預(yù)期不符合。她認為，現(xiàn)在政策對外資沒有很大的影響，最大的影響就是對資金的要求高了。但現(xiàn)在看來，購買者的資金是充分的，所以這一影響顯得比較微小。

　　高曉暉表示，對于想與國外基金進行交易的開發(fā)商，應(yīng)該做好思想準備，應(yīng)該對產(chǎn)品及整個資本運作進行研究?，F(xiàn)在大家算賬的方式不一樣，開發(fā)商和基金對利潤預(yù)期值不一樣，雙方明明可以達成共識的地方卻有很大的差異，造成基金很難選擇物業(yè)。

　　-租賃高端物業(yè)前景看好

　　業(yè)內(nèi)認為：CBD眾多高品質(zhì)項目將拉高區(qū)域平均租金

　　世邦魏理仕預(yù)計2007年北京優(yōu)質(zhì)寫字樓租金走勢總體呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢，但不同區(qū)域間以及不同項目之間將有較大差別。由于新增項目過多，為迅速占領(lǐng)市場，新項目業(yè)主會在最終成交租金上做出讓步。中關(guān)村區(qū)域繼續(xù)處在存量消化期，租金將保持穩(wěn)定。而金融街則將面臨著34萬平方米市場供應(yīng)，租賃市場將承受壓力。CBD區(qū)域?qū)⒂斜姸喔咂焚|(zhì)項目落成并以較高報價推向市場，起到拉高區(qū)域平均租金的作用。同時，該區(qū)域舊有項目，尤其是部分質(zhì)素較低的項目將受沖擊，不得不降低租金刺激需求。

　　萬豪集團國際集團負責(zé)人和雅詩閣集團明后年的物業(yè)需求計劃基本都在國貿(mào)、金融街和中關(guān)村西區(qū)，由此可見，中心區(qū)租金形勢會較樂觀。

　　凱德置地副總經(jīng)理毛大慶認為，商業(yè)地產(chǎn)值得憂慮的是現(xiàn)在中端過多，兩端缺乏。

　　他認為，在集中放量的背景下，對高端物業(yè)的前景還是看好，但中低端在數(shù)量和品質(zhì)方面可能面臨較大的困境。

　　高力國際華北區(qū)常務(wù)董事高曉暉指出，因為寫字樓市場集中供應(yīng)量在2007、2008年，其租金明年會呈略微下降的勢頭。但因從2008年后整體供應(yīng)會下降，所以預(yù)計在2008年下半年租金就會呈反彈的趨勢。