當(dāng)前，人們強(qiáng)烈關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的焦點(diǎn)，無(wú)外乎住房可支付性和房地產(chǎn)市場(chǎng)隱含的泡沫。而開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一口徑，認(rèn)為房?jī)r(jià)上升，源于不斷上升的地價(jià)和城市化，以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展導(dǎo)致對(duì)城市住房需求的增加。而且，他們覺(jué)得空置率也沒(méi)有如政府統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)所顯示的那樣高。

　　那么，究竟房?jī)r(jià)飆升的原因是什么呢？?jī)r(jià)格上升反映的是土地價(jià)格和土地市場(chǎng)的一級(jí)壟斷，還是城市化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展所帶來(lái)的長(zhǎng)期趨勢(shì)？?jī)r(jià)格上升的真實(shí)動(dòng)因是開(kāi)發(fā)商追逐暴利，還是房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)融資機(jī)制使房?jī)r(jià)上升？?jī)r(jià)格上升反映的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為，還是短期的、正常的住房供需失衡？

　　1.房?jī)r(jià)與地價(jià)∶理論與國(guó)際經(jīng)驗(yàn)

　　首爾實(shí)行嚴(yán)格的土地功能分區(qū)、綠化帶和土地重劃，嚴(yán)重地限制了土地-資本之間的替換，土地供給和開(kāi)發(fā)限制成為首爾房?jī)r(jià)飆升的重要原因之一。

　　首先，在市場(chǎng)充分發(fā)育(完全自由競(jìng)爭(zhēng))的條件下，房?jī)r(jià)決定地價(jià)。這是因?yàn)椋旱谝?，?duì)土地的需求是一種派生需求，也就是說(shuō)需求土地是為了通過(guò)土地上的載體(主要是建筑物，特別是在城市)來(lái)滿足人類的需要；第二，土地供給是價(jià)格非彈性的；第三，土地作為生產(chǎn)要素，其價(jià)格增長(zhǎng)對(duì)終極產(chǎn)品——房屋——價(jià)格的影響是不確定的。如果土地價(jià)格的上升能夠通過(guò)房地產(chǎn)業(yè)的技術(shù)革新和要素替代內(nèi)部化，土地價(jià)格的上升對(duì)房?jī)r(jià)的影響就不會(huì)顯著。

　　國(guó)際上實(shí)行嚴(yán)格的土地供給的國(guó)家有韓國(guó)、泰國(guó)和哥倫比亞等。首爾實(shí)行嚴(yán)格的土地功能分區(qū)、綠化帶和土地重劃，這些剛性的政策措施嚴(yán)重地限制了土地-資本之間的替換，使得城市發(fā)展的密度不能根據(jù)土地價(jià)格加以調(diào)整。結(jié)果，土地供給和開(kāi)發(fā)限制成為首爾房?jī)r(jià)飆升的重要原因之一。首爾的土地價(jià)格在1974-1989年間以年平均24.2%的速度增長(zhǎng)，被認(rèn)為是同期房?jī)r(jià)暴漲的“罪魁禍?zhǔn)?rdquo;。

　　相反，泰國(guó)曼谷和哥倫比亞的波格達(dá)(Bogota)的土地控制并沒(méi)有產(chǎn)生像首爾一樣的后果。波格達(dá)的城市綠地政策限制土地供給，但其對(duì)價(jià)格的影響有限，20世紀(jì)80年代的土地價(jià)格增長(zhǎng)率僅為4%-6%。這是因?yàn)榻ㄖ鸵?guī)劃的靈活性允許城市建筑密度根據(jù)土地價(jià)格加以調(diào)整，更高樓層和更高密度的建筑出現(xiàn)在高價(jià)格的地塊上。同樣，泰國(guó)曼谷的地價(jià)1988-1990年上升的速度為年平均21%。由于開(kāi)發(fā)商能夠建造更高和更密的樓，曼谷地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響并不顯著。這三個(gè)城市發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)表明，如果開(kāi)發(fā)商能夠根據(jù)土地價(jià)格調(diào)整城市發(fā)展(建筑)密度和高度，土地價(jià)格上升的影響就不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生過(guò)重的影響，也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商通過(guò)調(diào)整住房生產(chǎn)方式來(lái)至少部分地消化地價(jià)上升，而不是全部地轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主。

　　佛羅里達(dá)州海岸地帶的房?jī)r(jià)過(guò)去幾年也是一路飆升，當(dāng)人們認(rèn)為房?jī)r(jià)不能再漲時(shí)，價(jià)格在短短的2-3年內(nèi)又翻了一倍。而佛羅里達(dá)州的房?jī)r(jià)在20世紀(jì)的最后一個(gè)25年(1975年-2000年)里基本沒(méi)有變化。

　　日本東京房?jī)r(jià)的變化很令人深思。自上世紀(jì)的50年代至80年代后期，除了1975年外，東京的房?jī)r(jià)沒(méi)有下跌過(guò)，然后就是17年的持續(xù)下跌。自1980年至2005年日本的房?jī)r(jià)的變化表明，房?jī)r(jià)持續(xù)上升既沒(méi)有理論根據(jù)，又缺少實(shí)證支持。

　　2.房屋預(yù)售制造成中國(guó)地產(chǎn)泡沫

　　房屋預(yù)售制帶來(lái)的銷售市場(chǎng)價(jià)格的“低開(kāi)高走”，既幫助解決開(kāi)發(fā)商的融資問(wèn)題，又帶來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“暴利”。

　　中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要資金來(lái)源是銀行貸款和房屋預(yù)售。開(kāi)發(fā)商自籌資金所占比例有限。以前，對(duì)一些開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，土地出讓金都來(lái)自非自籌資金。以上海為例，房企自有資金2001年為18.84%，2002年為17.53%，2003年為16.94%。

　　一般地，消費(fèi)者大都會(huì)先看貨，后交錢(qián)。對(duì)于價(jià)格昂貴的商品，往往需要經(jīng)過(guò)“貨比三家”后再做出最終決定。預(yù)售制(先交錢(qián)、后提貨——兩者之間有相當(dāng)?shù)臅r(shí)間差)孕育著很多潛在的問(wèn)題：一是消費(fèi)者有沒(méi)有權(quán)利在“交錢(qián)后、提貨前”改變決定，要求退貨，其所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任是什么？二是消費(fèi)者有無(wú)“無(wú)條件”地要求退貨而無(wú)需承擔(dān)任何責(zé)任？三是在什么樣的質(zhì)量情況下，消費(fèi)者可以要求無(wú)條件地退貨，并不應(yīng)承擔(dān)任何責(zé)任？四是消費(fèi)者要求無(wú)條件退貨所承擔(dān)的責(zé)任是多少？如果在交錢(qián)時(shí)對(duì)“貨”缺少明確的界定(如大小、顏色、質(zhì)地、結(jié)構(gòu)、形狀、外形、材料等等做出明確的說(shuō)明)，提貨時(shí)的糾紛就會(huì)很多，以此對(duì)商家和消費(fèi)者帶來(lái)的成本都是巨大的。

　　如果貨到手后萬(wàn)一不滿意所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失(即使不退貨)也是可以承受的，或者消費(fèi)者可以承受退貨的代價(jià)，那么問(wèn)題就是另外一回事了。本文認(rèn)為，這種情況對(duì)住房這個(gè)昂貴的特殊商品并不適用。因?yàn)槲蚁霙](méi)有人能夠買(mǎi)房子像買(mǎi)兒童玩具一樣，買(mǎi)來(lái)后不滿意可以棄置不用、再買(mǎi)另外一個(gè)一樣。所以我們可以假設(shè)“先交錢(qián)、后提貨”隱含的潛在的經(jīng)濟(jì)成本是絕大多數(shù)購(gòu)房者無(wú)法承受的。那么，問(wèn)題是：消費(fèi)者在知道不能無(wú)條件、不付代價(jià)地退貨的情況下，又為什么會(huì)爭(zhēng)先恐后地紛紛以預(yù)售的方式購(gòu)房呢？理論上，預(yù)售制在下面幾種情況之一下可以被消費(fèi)者接受：其一是奇貨可居、極難買(mǎi)到，擁有的滿足感巨大到可以彌補(bǔ)預(yù)售制的種種缺陷；其二是價(jià)格持續(xù)走高(或者市場(chǎng)認(rèn)為價(jià)格將持續(xù)走高)是等待意味著要付更高的價(jià)錢(qián)來(lái)購(gòu)買(mǎi)，因而盡早購(gòu)買(mǎi)一方面能夠以較廉價(jià)的價(jià)格買(mǎi)房，另一方面又期望價(jià)格的持續(xù)升值可以通過(guò)轉(zhuǎn)手實(shí)現(xiàn)個(gè)人財(cái)富的積累。顯然，房屋不是“奇貨可居”的商品，因而不斷上升的房?jī)r(jià)與預(yù)售制相輔相成，這里互為前提、互為結(jié)果。

　　房屋預(yù)售制帶來(lái)的銷售市場(chǎng)價(jià)格的“低開(kāi)高走”，既幫助解決開(kāi)發(fā)商的融資問(wèn)題，提供房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需的資金保障，又帶來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“暴利”。這是因?yàn)椋浩湟唬?ldquo;先交錢(qián)、后交貨”降低了進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)所需的門(mén)檻，降低了房地產(chǎn)商信用貸款需求，提高了開(kāi)發(fā)上的資金流轉(zhuǎn)能力；其二，房屋價(jià)格的定價(jià)一般會(huì)定在平均價(jià)格之上，隨后房?jī)r(jià)的走高帶來(lái)的都是“額外”利潤(rùn)。“持續(xù)高走”的房?jī)r(jià)極大地降低了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高風(fēng)險(xiǎn)性。房屋價(jià)格持續(xù)高走，一方面激勵(lì)和激發(fā)了潛在的買(mǎi)房者的熱情和欲望；另一方面也滿足了已買(mǎi)房者的“消費(fèi)心理”或投資期待。為居住而買(mǎi)房的人們看到不斷走高的房?jī)r(jià)而使已買(mǎi)的房屋價(jià)格升值欣慰；為投資而買(mǎi)房的人們?cè)诎底杂?jì)算著什么時(shí)候出售，從而獲得最大的投資回報(bào)。當(dāng)然，缺少其它可靠的投資渠道也是吸引房屋投資資金的原因之一。

　　總之，中國(guó)房屋價(jià)格的持續(xù)走高的主要原因是開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者相互驅(qū)動(dòng)的結(jié)果。從開(kāi)發(fā)商的角度而言，融資機(jī)制從根源上促使開(kāi)發(fā)商聯(lián)合起來(lái)共同推動(dòng)房?jī)r(jià)高走，只有這樣，他們的資金運(yùn)作才會(huì)順暢，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目才能得到順利進(jìn)行。對(duì)消費(fèi)者而言，或因誤導(dǎo)、或因?qū)Ψ课菔袌?chǎng)預(yù)期值過(guò)高，很多人強(qiáng)烈認(rèn)為房?jī)r(jià)不會(huì)“跌”，甚至?xí)掷m(xù)高漲，這無(wú)疑極大地刺激了房屋的超前消費(fèi)或投資欲望，對(duì)近幾年的房?jī)r(jià)持續(xù)走高起到了推波助瀾的作用。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的融資機(jī)制需要不斷上漲的房?jī)r(jià)來(lái)配合，也就是說(shuō)，融資機(jī)制是房?jī)r(jià)上漲的主要原因。如果房?jī)r(jià)不上升的話，哪個(gè)業(yè)主愿意預(yù)先購(gòu)買(mǎi)還沒(méi)有見(jiàn)過(guò)的房子？試想，如果房?jī)r(jià)在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中保持不變，絕大多數(shù)業(yè)主都會(huì)持幣待購(gòu)，等到房子建成后，通過(guò)貨比三家后再?zèng)Q定購(gòu)買(mǎi)。廣大買(mǎi)房者如果持幣待購(gòu)，不知道有幾家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能夠有足夠的資金運(yùn)作能力繼續(xù)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

　　中國(guó)房屋預(yù)售制的潛在風(fēng)險(xiǎn)：風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者和銀行；通過(guò)“炒樓花”等制造樓市虛假緊缺，借機(jī)囤積抬高價(jià)格；逐步提高房?jī)r(jià)慢慢賣，造成期房?jī)r(jià)格低的幻覺(jué)等。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的融資機(jī)制(依賴于房屋預(yù)售)需要不斷上漲的房?jī)r(jià)來(lái)配合，也就是說(shuō)，融資機(jī)制是房?jī)r(jià)上漲的主要原因。這是因?yàn)?，如果房?jī)r(jià)不上升的話(不需要房?jī)r(jià)下跌，只要房?jī)r(jià)不漲)，哪個(gè)業(yè)主愿意預(yù)先購(gòu)買(mǎi)還沒(méi)有見(jiàn)過(guò)的房子？試想，如果房?jī)r(jià)在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中保持不變(而不是現(xiàn)在的持續(xù)上升)，絕大多數(shù)(如果不是全部的話)業(yè)主都會(huì)持幣待購(gòu)，等到房子建成后再?zèng)Q定購(gòu)買(mǎi)。這樣(沒(méi)有房屋預(yù)售制)，我想中國(guó)的絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商(如果不是全部的話)都會(huì)面臨資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題，很多甚至?xí)媾R破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　國(guó)外也有房屋預(yù)售。在美國(guó)，房屋預(yù)售基本上發(fā)生在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較“熱”的地方，如21世紀(jì)初的大華府地區(qū)。一般開(kāi)發(fā)商要求1萬(wàn)-2萬(wàn)美金的預(yù)售款，占總房?jī)r(jià)的比例一般都不大(如與30萬(wàn)-50萬(wàn)的房?jī)r(jià)相比)。業(yè)主愿意支付預(yù)售款的原因是：房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱，預(yù)期的房?jī)r(jià)上漲比較確定；預(yù)售款占總房?jī)r(jià)的比例比較小，如果因?qū)ǔ珊蟮姆孔?戶型、質(zhì)量等原因)不滿意或者其它不可控制因素(如失業(yè)、變換工作地點(diǎn)等)想要退房，風(fēng)險(xiǎn)和損失都不大。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，房屋預(yù)售可以減少市場(chǎng)成本和提高資金流轉(zhuǎn)速度，而可能的損失是預(yù)售價(jià)與建成后房?jī)r(jià)之間的差值。但是考慮到未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性，這個(gè)可能損失的經(jīng)濟(jì)價(jià)值的期待值要比這個(gè)差值要小。

　　3.中國(guó)房?jī)r(jià)真能持續(xù)上漲？

　　爭(zhēng)論的焦點(diǎn)應(yīng)是泡沫大小，而不應(yīng)是沒(méi)有泡沫。

　　——地價(jià)

　　國(guó)內(nèi)爭(zhēng)論比較多的是房?jī)r(jià)的上升是否源于地價(jià)的上升。不錯(cuò)，土地價(jià)格，作為要素市場(chǎng)價(jià)格，很難說(shuō)對(duì)房?jī)r(jià)的影響一點(diǎn)也沒(méi)有。但是，根據(jù)理論和國(guó)際的經(jīng)驗(yàn)，地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響也許沒(méi)有規(guī)劃和土地市場(chǎng)的剛性對(duì)房?jī)r(jià)的影響大。規(guī)劃的剛性指的是建筑高度和密度的剛性控制使城市土地開(kāi)發(fā)無(wú)法根據(jù)土地價(jià)格來(lái)調(diào)整，而土地市場(chǎng)的剛性指的是土地價(jià)格與容積率顯著的線性正相關(guān)關(guān)系。理論上，地價(jià)決定容積率，而不是容積率決定地價(jià)。中國(guó)土地市場(chǎng)價(jià)格的決定機(jī)制(容積率決定地價(jià))極大地限制了土地-資本之間的替代關(guān)系，進(jìn)而負(fù)面地影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的利用效率。盡管規(guī)劃和土地市場(chǎng)剛性，以及土地價(jià)格上漲對(duì)房?jī)r(jià)都有一定的影響，這些影響可能都不及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資機(jī)制對(duì)房?jī)r(jià)的影響大。

　　DavidDowall研究了泰國(guó)曼谷的土地價(jià)格和房屋價(jià)格。他認(rèn)為在曼谷，盡管土地保護(hù)的壓力和土地價(jià)格的上升，開(kāi)發(fā)仍然能夠提供相當(dāng)數(shù)量的可支付住房。土地價(jià)格沒(méi)有帶來(lái)相應(yīng)的房?jī)r(jià)的上升的主要原因是放開(kāi)城市土地利用的限制，也就是說(shuō)，不要過(guò)于限制容積率，要給開(kāi)發(fā)上一定的活動(dòng)范圍，來(lái)選擇土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度。

　　——城市化

　　根據(jù)中國(guó)中長(zhǎng)期社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)，未來(lái)的二三十年城市化將經(jīng)歷空前絕后的發(fā)展。如果至2020年中國(guó)的城市化水平達(dá)到55%(即55%的人口居住在城市)，那么從現(xiàn)在至2020年每年的新增城市人口將超過(guò)一千萬(wàn)。如此宏大規(guī)模的城市人口增長(zhǎng)無(wú)疑將提高住房需求。城市化對(duì)城市住房需求的影響既需要了解人口規(guī)模，更重要的是要了解新增人口的收入、年齡、家庭構(gòu)成、消費(fèi)傾向、職業(yè)目標(biāo)等。很難想象大量的新增城市人口有能力購(gòu)買(mǎi)日益上漲的商品房。城市化是必然的趨勢(shì)，多大程度上城市化能夠轉(zhuǎn)化為有效的買(mǎi)房需求(特別是對(duì)絕大多數(shù)低收入的城市移民)是另一回事，這兩者的關(guān)系并不簡(jiǎn)單，需要深入的研究和探索。

　　——消費(fèi)主體與真實(shí)需求

　　房?jī)r(jià)的持續(xù)“高走”和有效的市場(chǎng)營(yíng)銷廣告策略似乎有力地說(shuō)服了相當(dāng)一部分人，購(gòu)房和在房地產(chǎn)上的投資是最盈利性投資。越來(lái)越多的家庭擁有超過(guò)一套以上的房子，其中相當(dāng)一部分房子是空閑的。消費(fèi)性購(gòu)房與投資性購(gòu)房有著本質(zhì)上的區(qū)別，前者反映真實(shí)購(gòu)房需求，而后者與投資回報(bào)的期望值有關(guān)。姑且不論城市住宅空置率的高低，一般對(duì)大多數(shù)業(yè)主而言，當(dāng)房地產(chǎn)是唯一盈利或有利可圖的投資對(duì)象時(shí)，他們就會(huì)積極地購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)并消極地等待價(jià)值的升值。這時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)就不可避免，市場(chǎng)的泡沫也就一定會(huì)產(chǎn)生，因而，爭(zhēng)論的焦點(diǎn)應(yīng)是泡沫大小，而不應(yīng)是沒(méi)有泡沫。

　　很多國(guó)家都有相應(yīng)的房屋政策(貸款利率、個(gè)人收入稅減免等)，來(lái)區(qū)別對(duì)待消費(fèi)性購(gòu)房和投資性購(gòu)房。中國(guó)還沒(méi)有這樣的住房政策，制定中國(guó)的住房政策，一方面鼓勵(lì)消費(fèi)性購(gòu)房，另一方面抑制投資性住房，應(yīng)是未來(lái)政策改革的方向之一。

　　中國(guó)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該積極地鼓勵(lì)消費(fèi)性購(gòu)房，而不是投資性購(gòu)房，從而在現(xiàn)代化和城市化過(guò)程中提升城市居民(包括新增城市人口)的生活質(zhì)量。這是城市可持續(xù)發(fā)展的必然。因此，大多數(shù)中低收入的新增城市人口提供可支付性的商品房應(yīng)該成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流，至少在現(xiàn)階段應(yīng)該如此。因?yàn)樘峁┲械褪杖爰彝サ淖》窟h(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了社會(huì)的需求，所以滿足新增中低收入城市移民的住房，應(yīng)成為未來(lái)一二十年政府工作的重點(diǎn)。

　　4.取消預(yù)售

　　預(yù)售制既推動(dòng)了房地產(chǎn)的發(fā)展，也是城市房?jī)r(jià)上升的根源，解決城市房?jī)r(jià)上升還需從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的融資機(jī)制入手。

　　本文分析影響住房?jī)r(jià)格的種種原因和可能，結(jié)合國(guó)際的經(jīng)驗(yàn)；得出如下結(jié)論：第一，土地的嚴(yán)格控制并不一定帶來(lái)住房?jī)r(jià)格的上升，土地嚴(yán)格控制對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響還取決于城市規(guī)劃(如容積率的控制)；第二，未來(lái)城市化的高速發(fā)展將引發(fā)大量城市人口的增加，其增加的主體是來(lái)自農(nóng)村的農(nóng)民。盡管數(shù)量可能驚人，但由于他們的收入有限，對(duì)城市高檔的住房市場(chǎng)影響極其有限(如果有任何影響的話)；第三，經(jīng)濟(jì)發(fā)展導(dǎo)致住房需求的增長(zhǎng)，但過(guò)去經(jīng)濟(jì)收入的增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于住房?jī)r(jià)格的增長(zhǎng)，很難相信未來(lái)的經(jīng)濟(jì)和收入的增長(zhǎng)可以與目前的城市住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)速度相媲美；第四，住房?jī)r(jià)格持續(xù)上升的主要原因是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的融資機(jī)制。由于絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商的資金運(yùn)作是滾動(dòng)式開(kāi)發(fā)，預(yù)售制是其保障。金融上，正是房地產(chǎn)的滾動(dòng)式開(kāi)發(fā)需要不斷上升的房?jī)r(jià)作為其資金保證。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商一定要讓房?jī)r(jià)不斷上漲，才能極大地促使廣大消費(fèi)者“爭(zhēng)先恐后”地“先付款，后提貨”式地購(gòu)房，使其資金流順暢。消費(fèi)者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的擔(dān)心和一定的投資(或投機(jī))心態(tài)進(jìn)一步強(qiáng)化了“虛假”的市場(chǎng)供需關(guān)系，為房?jī)r(jià)的持續(xù)走高推波助瀾。

　　總之，預(yù)售制既推動(dòng)了房地產(chǎn)的發(fā)展，也是城市房?jī)r(jià)上升的根源，解決城市房?jī)r(jià)上升還需從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的融資機(jī)制入手。當(dāng)然，我們不能否認(rèn)預(yù)售制在過(guò)去十年來(lái)對(duì)房地產(chǎn)和住房發(fā)展、就業(yè)、國(guó)內(nèi)內(nèi)需不足等方面的積極影響和作用，預(yù)售制的歷史功績(jī)還是要給予充分的肯定的。預(yù)售制最初幫助解決了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金不足的問(wèn)題，極大地推動(dòng)了房地產(chǎn)和城市的發(fā)展，為改善城市居民的居住做出了巨大的貢獻(xiàn)。但隨著發(fā)展，預(yù)售制的弊端越來(lái)越嚴(yán)重，現(xiàn)在應(yīng)是改革預(yù)售制的有利時(shí)機(jī)了。