新住房制度＝高檔商品房＋普通商品房＋限價(jià)商品房＋出售的經(jīng)濟(jì)適用房＋出租的經(jīng)濟(jì)

　　適用房＋實(shí)物配租的廉租房＋租金補(bǔ)貼的廉租房＋政策性租賃房＋二手房

　　編者按：

　　2004年，中國經(jīng)濟(jì)開始過熱，在經(jīng)歷了一年多的宏觀調(diào)控后，過熱的經(jīng)濟(jì)得到了控制。

　　但是，到了2006年上半年，投資沖動(dòng)下的中國經(jīng)濟(jì)再現(xiàn)過熱勢頭，而且所表現(xiàn)出來的形式和2004年幾乎完全一樣：投資、信貸、外貿(mào)順差過快增長，一些行業(yè)再度出現(xiàn)投資過熱……而順理成章的，宏觀調(diào)控的步伐也如期而至。

　　時(shí)至年關(guān)，即將過去的2006年當(dāng)中，高居不下的商品房價(jià)、起伏跌宕的國際油價(jià)、備受爭議的國企并購、停滯不前的醫(yī)療改革……所有的能給人們留下深刻印象的一切，都深深地烙下了其在2006年宏觀調(diào)控政策之下獨(dú)特的發(fā)展軌跡。梳理、探討這一軌跡，便是本報(bào)這一組年終專稿的主題。

　　在改革開放初期的北京中關(guān)村，活躍著很多小商小販，他們的主要業(yè)務(wù)就是給人攢電腦。經(jīng)過十來年的發(fā)展，如今的中關(guān)村儼然已是中國的“硅谷”，但仍有很多人還在干著他們的前輩們曾經(jīng)干過的行當(dāng)———倒配件，攢電腦。

　　于凌罡，北京一位IT從業(yè)人員。隨著北京房價(jià)高企，老百姓買不起房的呼聲高漲，他靈機(jī)一動(dòng)：也許，房子也可以像電腦一樣自己攢！正是這樣的想法緊緊抓住了這位年輕人，于是從2003年起，他成了國內(nèi)最知名的個(gè)人集資建房的始作俑者，拿起長矛向風(fēng)車發(fā)起了沖鋒。

　　于凌罡的困境

　　于凌罡的第一次沖鋒，有點(diǎn)出師不利，他找了馮侖(馮侖新聞,馮侖說吧)，兩人一拍即合。在此番合作中，馮侖除了乘機(jī)做廣告、順便賺點(diǎn)建房的苦力費(fèi)外，什么也不會(huì)失去，資金、土地、規(guī)劃等一切都要于凌罡一個(gè)人扛，于凌罡當(dāng)然扛不起來，合作無聲無息了。

　　第二次沖鋒，是一次強(qiáng)攻，據(jù)說已經(jīng)看上了某一地塊，但最終還是沒拿下。其中的緣由說法不一，但最主要的恐怕還是資金不夠，而且不具備拿地的資格。

　　第三次沖鋒顯然吸取了上兩次的教訓(xùn)：開發(fā)商不可靠，沒有資質(zhì)無法拿地，因此，他們成立了一個(gè)公司，堅(jiān)定了自己干的決心，于凌罡變身公司負(fù)責(zé)人，但問題一大堆，并且依然無解：一是于法不合，國家規(guī)定只有住宅合作社才有資格從事集資建房，于凌罡的公司顯然不能搞集資；二是從事房地產(chǎn)開發(fā)必須是有資質(zhì)的開發(fā)商，于凌罡的公司也不是；三是資金問題，如果全部資金都是集資，從拿地到建房，再加契稅等，沒有幾個(gè)億恐怕不行，即使能夠集到這么多資金，資金安全還是問題，如果資金不夠，是于凌罡的公司還是集資者或者開發(fā)商申請貸款？四是違反商品房銷售管理規(guī)定，擬議中的項(xiàng)目什么都還沒有，并不具備預(yù)售條件，先交集資款等于預(yù)售房屋。除法律屏障外，還有很多技術(shù)和誠信問題。

　　于凌罡碰到的問題實(shí)際也是所有集資建房者共同的問題，正是這些問題把西安、廣州、深圳等地的集資建房逼到了“十字街頭”。不久前，溫州傳出集資建房者通過開發(fā)商拿到土地的消息，但很快就有消息說，銀監(jiān)會(huì)溫州分局和公安機(jī)關(guān)都已組織人員對(duì)此展開調(diào)查。

　　房價(jià)高漲誰之罪

　　房價(jià)高漲，集資建房到底是不是一條出路呢？在此有必要回顧一下住房制度改革的歷程。

　　中國房改的基本思路是改住房實(shí)物分配為貨幣分配，在貨幣化改革中，實(shí)行的是新老劃斷。房改以后工作的人員，通過將貨幣補(bǔ)貼理入工資的辦法，房改以前工作的人員采取一次性補(bǔ)貼的辦法，同時(shí)實(shí)行公房出售政策。這樣的房改，實(shí)際已經(jīng)隱伏下有人買得起房，有人買不起房的制度缺陷。

　　買不起房的是什么人呢？一是發(fā)不出補(bǔ)貼的企事業(yè)單位職工，國家只負(fù)擔(dān)公務(wù)員的住房補(bǔ)貼，至于企事業(yè)單位是否發(fā)放住房補(bǔ)貼，要看所在單位的效益；二是沒有分到房子的人員，這部分人如果再趕上單位發(fā)不出補(bǔ)貼，那就更慘了；三是房改后工作的人，這部分人本身工資不高，如果房改補(bǔ)貼不能理入工資，在消費(fèi)升級(jí)、物價(jià)飛漲的情況下，要結(jié)婚就面臨著買不起房的困境，成為啃老一族。

　　在市場化改革中，住房制度包括三個(gè)部分，即人所共知的商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。但三個(gè)部分很快都出了問題：商品房部分，成了高檔房一花獨(dú)秀，戶型越來越大，建造越來越豪華，即使所謂的高收入者也望樓生畏，成了房奴一族；經(jīng)濟(jì)適用房則完全變味，廣大的中等收入者只能望樓興嘆，被排擠在購買人群之外；而廉租房幾乎絕跡。這樣，全國人民就被逼上了一條道，房價(jià)也就像脫韁的野馬，一路高歌猛進(jìn)。

　　這個(gè)過程，實(shí)際上就是政府失職的過程，政府被土地出讓制度的逐利動(dòng)機(jī)所驅(qū)使，而忘記或忽略了建立完整的住房社會(huì)保障體系，忽略了政府承擔(dān)的彌補(bǔ)收入差別引起的低收入家庭住房保障的責(zé)任。

　　原始方式無法填補(bǔ)制度缺陷

　　房地產(chǎn)的過熱和宏觀調(diào)控已經(jīng)不是第一次，上世紀(jì)九十年代初，房地產(chǎn)就曾陷入瘋狂狀態(tài)，朱镕基出任總理，立即展開金融整頓和開發(fā)區(qū)整頓，很快就把勢頭壓住了。此次宏觀調(diào)控為何越調(diào)控、房價(jià)越漲？根本的不同在于，上次調(diào)控，市場需求尚未釋放，房地產(chǎn)市場還處在炒地皮擊鼓傳花的階段，而現(xiàn)在是人人都在買房的時(shí)代了。巨大的需求被激發(fā)出來，在多種復(fù)雜因素的綜合作用下，越調(diào)控，市場就越緊張，越緊張，房價(jià)就越漲。

　　隨著調(diào)控的深入，人們終于明白，不是房價(jià)出問題了，而是土地出讓制度和住房制度出問題了，光調(diào)控房價(jià)，只會(huì)適得其反，必須改革住房制度。怎么改？將住房制度推倒重來？還是回到自己建房時(shí)代去？

　　自己建房，實(shí)際上正是對(duì)現(xiàn)行住房制度無奈的選擇，它提醒我們在現(xiàn)行住房制度下，我們已經(jīng)找不到出路，它也成為種種推動(dòng)住房制度再改革的動(dòng)力之一。但這種反抗方式太原始太落后了，從工業(yè)社會(huì)的集約生產(chǎn)回到了自給自足，它代表的不是先進(jìn)的生產(chǎn)力。這也是于凌罡們至今找不到出路的原因所在，因?yàn)樗麄冏哌M(jìn)的是一條早已廢棄的死胡同。

　　能不能推倒重來？理論上可行，但經(jīng)濟(jì)和政治成本都太高。惟一的出路是改良，從完全市場化退回來，回到以住房社會(huì)保障為主、市場為輔的體制上來。

　　新住房制的五個(gè)方面

　　目前，新的住房制度已經(jīng)呼之欲出：第一，保障消費(fèi)抑制投資。住房是一種特殊商品，既有消費(fèi)屬性，又有投資屬性，完全市場化手段，往往很難區(qū)分兩者，要建立住房保障制度，首先必須保證有一個(gè)正常的消費(fèi)環(huán)境，可以滿足正常的居住需求。新政通過信貸、稅收、限制外資購買等手段開始明確限制投資杜絕投機(jī)，鼓勵(lì)自住型消費(fèi)。

　　第二，保證公平。“一律停止審批黨政機(jī)關(guān)集資合作建房項(xiàng)目。嚴(yán)禁黨政機(jī)關(guān)利用職權(quán)或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房利益”。

　　第三，疏導(dǎo)需求。“國六條”第一次提出要疏導(dǎo)需求，確定合理的消費(fèi)模式。要“有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求”，“減緩被動(dòng)性住房需求過快增長”。北京市則明確提出要“全面推行購租結(jié)合、理性適度、滿足自住需求的住房梯度消費(fèi)模式”?？傊?，不再是千軍萬馬爭購商品房，而是根據(jù)每個(gè)家庭不同階段的需求和能力，實(shí)行理性消費(fèi)、適度消費(fèi)、梯度消費(fèi)。

　　第四，提高購房者的現(xiàn)實(shí)購買力。具體辦法包括：一是對(duì)購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下給予八成按揭優(yōu)惠；二是通過限價(jià)、降低套型面積從而降低總價(jià)等方式，將房價(jià)降下來；三是調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。將90平方米以下中小套型住宅增加到總量的70%。這樣就將原來高檔房一統(tǒng)天下的商品房格局分解成高檔商品房，普通商品房(120±20%平方米)，限面積限房價(jià)的中低價(jià)位中小套型商品房(90平方米套型面積以下)。

　　第五，實(shí)行雙軌制。實(shí)行政府主導(dǎo)的保障類住房與市場配置為主的商品住房協(xié)調(diào)發(fā)展的政策。如北京市就提出，要逐步健全和完善分類型、多層次的住房保障機(jī)制。針對(duì)不同收入家庭，建立由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、政策性租賃住房三個(gè)層次構(gòu)成的住房保障體系，為此，將經(jīng)濟(jì)適用房分成了兩部分，一部分用于出租，一部分用于出售，租售比為1：4，對(duì)出售部分經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)行政府回購不得直接上市的內(nèi)循環(huán)體制。對(duì)過去缺位的廉租房，新政要求各地必須在今年年底前建立起來，并要公布今明兩年的建設(shè)規(guī)模，保證建設(shè)資金。北京市提出要將廉租住房保障政策范圍擴(kuò)大到最低工資標(biāo)準(zhǔn)的住房困難家庭，將住房困難標(biāo)準(zhǔn)擴(kuò)大至人均建筑面積10平方米，并將“低保殘疾家庭、拆遷中的低保家庭、困難國企住房困難的老職工、國企住房困難的市級(jí)以上勞動(dòng)模范等”納入廉租住房政策的保障范圍。實(shí)行租金補(bǔ)貼和實(shí)物配租相結(jié)合的方式，解決這部分人的住房問題。對(duì)于廉租住房保障范圍尚未覆蓋、又無力購買經(jīng)濟(jì)適用住房的低收入群體，北京將探索建立政策性租賃住房制度，并通過政府租金補(bǔ)貼和稅收優(yōu)惠解決其居住問題。

　　新住房制度之鏈

　　新住房制度＝高檔商品房＋普通商品房＋限價(jià)商品房＋出售的經(jīng)濟(jì)適用房＋出租的經(jīng)濟(jì)適用房＋實(shí)物配租的廉租房＋租金補(bǔ)貼的廉租房＋政策性租賃房＋二手房。

　　在這樣一條鏈條上，像于凌罡這樣“買不起房”的人，可以有多種選擇解決住房問題，集資建房風(fēng)光不再也就是早晚的事了。