香港三大地產(chǎn)常青樹恒基、恒隆、新鴻基在今年的融資動作，已經(jīng)獲得約400億港元的流動資金，為來年拓展內(nèi)地市場備足糧草

　　編者按

　　中國房地產(chǎn)業(yè)已走入一個相當(dāng)微妙的時期。在貌似平靜的市場底下，一股股或明或暗的資本洪流似乎并未遏制。投資者也并未如調(diào)控之初人們所預(yù)料的那樣，將房地產(chǎn)視為畏途。

　　但不是所有的房地產(chǎn)企業(yè)都為此深感慶幸，僅有少部分的開發(fā)企業(yè)能夠在此微妙時期延續(xù)甚至是擴大以往的業(yè)務(wù)體量，為下一輪的高速發(fā)展積聚能量。我們發(fā)現(xiàn)，它們正在以各自獨特的方式向著既定的擴張目標(biāo)前進。

　　距離2007年還有一個月的時間，香港各大藍籌地產(chǎn)股已按捺不住，頻頻于資本市場大手筆融資，為來年拓展內(nèi)地市場備足糧草。

　　三大巨頭融資約400億港元

　　香港財經(jīng)界人士透露，恒基地產(chǎn)(0012.HK)與恒基發(fā)展(0097.HK)以及集團主席李兆基的私人家族信托下屬公司聯(lián)合籌建的陽光房地產(chǎn)信托，在擱置長達半年之后，可望于今年底前卷土重來。根據(jù)香港基金公司方面的消息，這一REITs計劃在12月初公開招股，12月20日正式掛牌，如果成功，則比富豪酒店REITs還要早兩天上市。來自匯豐證券的研究報告顯示，此次陽光房地產(chǎn)信托基金的資產(chǎn)估值為44.5億港元，可望籌得約41億港元的5年期銀團貸款。

　　而在7月，恒基地產(chǎn)還與24家銀行簽訂合約，獲得香港史上最大規(guī)模的銀團貸款，總計約133.5億港元。11月初，恒基地產(chǎn)在股價高企之際在市場配股集資逾55億港元，每股價格不低于43.05港元。

　　恒隆集團(0010.HK)則于11月初宣布，通過瑞信以先舊后新方式向不少于6名獨立投資者配售4.1億股恒隆地產(chǎn)股份，配股價每股16.3港元(較停牌前18.1港元折讓約9.9%)，所得款項總額為66.8億港元。在10月底，恒隆集團也曾試探市場，配股套現(xiàn)約7億港元。

　　但今年以來最大手筆的單次藍籌地產(chǎn)配股融資仍非新鴻基莫屬。今年5月，香港市值最大的開發(fā)商新鴻基地產(chǎn)(0016.HK)上演了一出“高位融資”的配股大戲。以每股88.3~90.1港元價格配售8900萬股股份，配售總值78億港元。同時，配售計劃中還包含一項總值為19.5億港元的超額配股權(quán)。此次新鴻基共計融資97.5億港元。這是新鴻基地產(chǎn)10年來首次配股集資，因此備受市場矚目。

　　至此，僅香港三大地產(chǎn)常青樹恒基、恒隆、新鴻基在今年的融資動作，已經(jīng)獲得約400億港元的流動資金。

　　此外，連即將分拆酒店資產(chǎn)以REITs形式上市的富豪酒店(0078.HK)，分拆將帶來最多56億港元，該公司亦計劃利用集資所得，發(fā)展其北京大型項目及未來數(shù)年的財務(wù)需要。近期打算通過資本市場融資的還有同樣在內(nèi)地投資房地產(chǎn)業(yè)的合和基建(0737.HK)，籌措30億港元的3年期循環(huán)貸款。以及在內(nèi)地扎根已久的新世界中國發(fā)展(0917.HK)打算將包括北京及上海的商業(yè)大廈在香港分拆上市，并委任德意志銀行為財務(wù)顧問，研究發(fā)行REITs的可行性。

　　沖刺內(nèi)地市場

　　無一例外的，在今年融資的港資開發(fā)商都表示融資所得將主要投放在內(nèi)地房地產(chǎn)市場。恒基地產(chǎn)主席李兆基曾在接受香港媒體采訪時談及，因香港特區(qū)政府供應(yīng)土地太少，地產(chǎn)商利潤減弱，內(nèi)地交通便捷、樓盤便宜，令很多香港人都喜歡到內(nèi)地置業(yè)，以及內(nèi)地市場購買群龐大，因此轉(zhuǎn)戰(zhàn)內(nèi)地。

　　香港財華社研究人員指出，11月匯豐銀行宣布減息，雖然隨后部分銀行跟隨減息，樓市成交卻依舊冷淡、證明香港本地市場的購買意愿并不強烈。香港從10月至今被勾出的土地，都不是由大地產(chǎn)商勾出，九龍?zhí)翉V播道地王由嘉華地產(chǎn)勾出，山頂加列山道12號地王亦是由田北俊掌舵的萬泰控股勾出，這一狀況反映出香港大開發(fā)商對于本地市場已無心戀戰(zhàn)。

　　該人士指出，雖然內(nèi)地地產(chǎn)正處于宏觀調(diào)控期，但人民幣升值，令已持有大量土儲及物業(yè)的港資地產(chǎn)得益。地產(chǎn)商北上，增加內(nèi)地房地產(chǎn)發(fā)展項目，趁低價執(zhí)平貨是合適的時機，即使內(nèi)地深化宏觀調(diào)控措施，但香港地產(chǎn)商若主要發(fā)展商業(yè)項目，料影響有限。而港資地產(chǎn)加大內(nèi)地投資比重，使其不再僅僅局限為香港地產(chǎn)股，而成為有“大中華”背景的地產(chǎn)股。

　　今年下半年以來，在內(nèi)地一直審慎投資的港資已經(jīng)迅速加快了腳步。其中以一年內(nèi)融資近190億港元的恒基地產(chǎn)最為進取，恒基地產(chǎn)中國區(qū)顧問田國強透露，今年下半年，除了在沈陽投資10億元開發(fā)中高檔住宅外，恒基在長沙、西安、重慶、山東、深圳福田等地都有地塊簽訂了收購協(xié)議，總投資額接近100億元。而且主力“進攻”經(jīng)濟位于上升期的內(nèi)地二線城市，今后每年，預(yù)計恒基在內(nèi)地新增的總投資額都將超過100億元。而在過去十多年間，恒基在內(nèi)地總投入才累計150億元左右。

　　與恒基“進攻”二線城市策略相同的還有新世界中國發(fā)展，該集團在半年內(nèi)，相繼購入貴陽、海口、成都的大量商住綜合項目，耗資達數(shù)十億元。而且在擁有稀缺的知名景觀、地價廉宜的風(fēng)景區(qū)，嘗試旅游商業(yè)地產(chǎn)的綜合性開發(fā)。

　　新鴻基在內(nèi)地則主要瞄準(zhǔn)上海、北京和廣州三個城市，并且開始與華潤集團聯(lián)手投資7億港元發(fā)展杭州錢江新城以及投資約10億港元組建新的合資公司,開發(fā)位于江蘇省無錫市的太湖新城1號地塊。而且下半年還以5億元收購了佛山南海廣場這一商業(yè)項目。

　　恒隆集團則主攻內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)，在近幾年將耗資數(shù)百億港元開發(fā)大型高檔商場。目前恒隆的最新投資動態(tài)是在沈陽、濟南、天津投資了3個項目。未來6個月，還會有3至4個項目在內(nèi)地確定，而上海將繼續(xù)成為恒隆大本營，該公司表示，恒隆對上海商業(yè)前景樂觀，在上海兩項物業(yè)每年的總回報約為15%，年租金超過15億元，即使不計入租金可能調(diào)升的因素，這些物業(yè)三年后的總回報也將超過50%。

　　進入內(nèi)地，也使外資長線看好這些具有內(nèi)地性質(zhì)的港資地產(chǎn)股，認(rèn)為可借助于在中國控制外資投資的情況下，間接通過投資這類股票從中國內(nèi)地市場獲益。如美林證券在恒基地產(chǎn)配股后發(fā)表研究報告指出，雖然配股令恒基地產(chǎn)股價短期內(nèi)受壓，但該公司加速投資內(nèi)地的策略正確，其內(nèi)地土地儲備將達900萬平方米，超越長實(0001.HK)及新鴻基地產(chǎn)，于內(nèi)地超過30個二線城市收購?fù)羶Φ倪M展理想，接近完成洽談階段的項目涉及土地成本達人民幣50億元，預(yù)料現(xiàn)時內(nèi)地投資總額達到139億港元，收購江蘇徐州項目完成后將達到200億港元。相信這可推進恒基地產(chǎn)中長線增長，該行建議“趁低買入”，目標(biāo)價50.38元。

　　附表今年在內(nèi)地市場動作

　　恒基地產(chǎn)下半年買入沈陽、長沙、西安、重慶、山東、深圳福田等地地塊投資額合計約近100億元

　　恒隆地產(chǎn)三年內(nèi)于內(nèi)地建設(shè)十大商場，下半年在沈陽、濟南、天津投資了3個項目投資額合計超過250億元

　　新鴻基地產(chǎn)投資內(nèi)地一線城市住宅及商業(yè)地產(chǎn)。今年已聯(lián)手華潤置地進軍浙江及江蘇，同時收購華南商場、南海廣場投資額合計超過100億元

　　新世界中國發(fā)展進軍二線城市。下半年買入成都、貴陽、海口、廣州、長沙、上海等地的大型商住綜合項目投資額約數(shù)十億元

　　附表今年融資動作

　　恒基地產(chǎn)銀團貸款133.5億港元

　　配股融資55億港元預(yù)計12月底

　　房產(chǎn)信托融資41億港元

　　恒隆集團10月底配股融資7億港元

　　11月配股融資66.8億港元

　　新鴻基地產(chǎn)5月配股融資97.5億港元

　　富豪酒店預(yù)計12月底房產(chǎn)信托融資56億港元

　　合和基建預(yù)計明年銀團貸款30億港元

　　新世界中國發(fā)展預(yù)計明年房產(chǎn)信托融資不詳