居民住房購買力下降

　　業(yè)內(nèi)專家指出，從平均值看，目前我國的住房價格增幅，雖然有供求關(guān)系和宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的支撐，但是，由于我國存在較大的收入差距，近幾年房價的快速上漲，使得中等以下收入群體出現(xiàn)住房支付能力相對下降。而目前這一收入差距主要體現(xiàn)在高收入階層的收入增長要明顯快過低收入階層的收入增長。

　　房地產(chǎn)商會REICO工作室的劉琳指出，當(dāng)一個家庭支出住房消費(fèi)以后，所剩下的收入應(yīng)該可以維持家庭正常的生活水平。一般而言，家庭每月的住房消費(fèi)應(yīng)當(dāng)在30%以下，如果住房消費(fèi)支出超過了30%，那么通常認(rèn)為這個家庭就不具有住房的支付能力。

　　據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士估測，在新購房人群中，每月償付按揭貸款占個人收入比重30%以上的家庭至少有50%以上，而按揭還款占到收入50%的家庭大致有30%左右。

　　如果將20%所得稅、社會保險、醫(yī)療保障、日常生活支出、子女教育等各種必不可少的開銷加在一起，城市普通老百姓居住成本所占家庭收入比重過高是不容置疑的。但按照開發(fā)商們的觀點(diǎn)，房子只要賣得出去，市場能夠接受，那么房價多高都是合理的。

　　數(shù)據(jù)顯示，從1995年到2005年，只有中等偏上收入的家庭，收入增長基本上等于平均水平，高收入和最高收入戶家庭收入的增長要遠(yuǎn)高過平均水平，而占城鎮(zhèn)人口的中等收入以下的群體，他們的收入增長都要大大低于平均水平，而且收入越低，收入增幅就越小。

　　劉琳表示，用1995至2005年的房價收入比衡量，中低收入階層的住房支付能力持續(xù)下降，只有最高收入的房價收入比有所下降。

　　據(jù)一位業(yè)界資深人士分析，推動房價上升的動力有很大一部分是由一些高端購買力所造成的。

　　而一份國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)表的報告則顯示，目前我國最富裕的10%人口的平均年收入，是最貧困10%人口的10倍。最富裕的10%人口占有全國財(cái)富的45%；最貧窮的10%人口所占有的財(cái)富僅為1.4%。另一調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，去年我國行業(yè)間平均勞動報酬最高與最低之比達(dá)到4.25倍。由這些數(shù)據(jù)推測，富人的購買力應(yīng)比普通百姓強(qiáng)數(shù)倍。

　　因此一位社學(xué)會者指出，從全社會平均的意義上統(tǒng)計(jì)出來的房價收入比，是沒有多少意義的。

　　房價上漲相對合理？

　　劉琳博士分析認(rèn)為，如果住房價格的上漲幅度沒有持續(xù)超過該區(qū)域的GDP收入和租金指標(biāo)的增長，就表明住房價格的上漲是有宏觀經(jīng)濟(jì)面和住房使用市場的支撐，它的上漲速度還是相對合理的。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國平均的住房價格增幅低于人均可支配收入和GDP的增速，仍然處于相對合理的區(qū)域。扣除價格因素影響后，1998年至今年,住房支出的增速都低于同期GDP的增速。此外，1998年到2005年，新房和二手住房銷售價格的增速都低于同期GDP和人均可支配收入增長的幅度。

　　劉琳坦言：“房價是相對而言的，它的合理性相對于收入，相對于不同區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，甚至相對中央政府所愿意達(dá)到的政策目標(biāo)等，有不同的判斷標(biāo)準(zhǔn)。成熟市場經(jīng)濟(jì)國家有一條判斷標(biāo)準(zhǔn)，即區(qū)域內(nèi)中等收入的家庭可以消費(fèi)得起中等房價住房。”

　　而今年第三季度以來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場在供給和需求兩方面的增長速度雙雙出現(xiàn)回落。

　　根據(jù)專家報告，第三季度土地開發(fā)投資增幅比第二季度減少了31個百分點(diǎn)。除經(jīng)濟(jì)適用房之外，各種物業(yè)類型，包括辦公樓、商業(yè)用房，其他用房等等投資增長有所下降。購置土地面積和竣工面積在三季度均為負(fù)增長。

　　從需求方面來看，商品房銷售面積的增幅也在減少，三季度銷售面積同比增長2.01%，比二季度增幅減少了20個百分點(diǎn)。

　　此外，外商直接投資的總量和增幅也出現(xiàn)了大幅下降。三季度環(huán)比二季度，增幅減少了將近80個百分點(diǎn)。