廣州自9月起向非普通住宅開征土地增值稅

　　以后，市民要將手上建筑面積超過144平方米的“非普通住宅”轉(zhuǎn)手，不僅要交營業(yè)稅和個人所得稅，還得多交一筆至少幾萬元的土地增值稅。這是記者日前從廣州稅務(wù)部門獲悉的，針對“非普通住宅”征收的土地增值稅從9月開始在廣州正式執(zhí)行。

　　根據(jù)有關(guān)規(guī)定，市民賣樓時，建筑面積在144平方米以上的住宅單位須按賣樓價全額征收3%或者增值差額的30%-60%征收土地增值稅。也就是說，這類大面積單位的二手交易成本將大大增加。如近期天河北成交的一套150多平方米的單位，業(yè)主須交納的各項稅費高達10多萬元。

　　土地增值稅9月正式執(zhí)行

　　據(jù)了解，廣州市稅務(wù)部門以前只對商業(yè)物業(yè)的二手交易征收土地增值稅，并不涉及住宅，從9月開始，“非普通住宅”也開始要求繳交該稅費。

　　記者致電廣州市“12366稅務(wù)咨詢熱線”和房管局調(diào)房站咨詢，工作人員表示，土地增值稅本來就是個人銷售房屋時涉及的稅種，并不是突然增加的。只是自去年開始國家定出“非普通住宅”的標準，今年7月份國家稅務(wù)總局對“非普通住宅”征收土地增值稅做出了補充說明，而廣州市稅務(wù)部門在今年9月份正式執(zhí)行該規(guī)定。

　　按兩種方法征收

　　據(jù)了解，目前市民在海珠區(qū)、芳村區(qū)交易中心進行非普通住宅二手交易，在遞件時已經(jīng)要求提供上一手購房發(fā)票原件，市交易中心在遞件后、完稅時由調(diào)房站進行核對征收。不能提供的，必須由業(yè)主本人或代理人簽寫具結(jié)書，聲明不能提供發(fā)票，同意交納增值稅，這時調(diào)房站便對業(yè)主全額征收3%的土地增值稅。如果能夠提供上手購房發(fā)票，調(diào)房站便會進行核計，看是否有增值，有增值的按“增值額”的四級超率累進計算，繳交土地增值稅。如果沒有增值的，則需要到地方稅務(wù)局，開一張《免稅證明》回來，這樣才能辦理過戶手續(xù)。

　　具體計算方法為：

　　第一種，不能提供上一手購房發(fā)票的，非普通住宅土地增值稅＝[轉(zhuǎn)讓收入-轉(zhuǎn)讓收入×90%)×30%(即轉(zhuǎn)讓收入全額×3%]

　　第二種，提供上一手購房發(fā)票的，非普通住宅土地增值稅＝[轉(zhuǎn)讓收入-上一手發(fā)票價格(每年加計5%)-相關(guān)稅金]×適用稅率。“適用稅率”為：1.增值額未超過50%的征收增值額的30%；2.增值額為50%-100%的征收增值額的40%；3.增值額為100%-200%的征收增值額的50%；4.增值額超過扣除項目金額200%以上的征收增值額的60%。”

　　何種交稅方法更劃算

　　對于第二種計算方式，提醒市民注意的是，土地增值稅征收的金額除了受增值額的影響外，還受買入和賣出的時間長短影響。如果距離上一手交易時間越長，土地增值稅的金額也越少。因征稅可扣除的買入價部分是按每年加5%來計算的，距離上一手交易時間越長，可扣除的費用就越大。以目前交易價為70萬元的單位為例，該單位的發(fā)票價格是50萬元，即如距離上一手發(fā)票的交易年限是2年，單位增值差額為：70萬元-50萬元×（1＋10%)＝15萬元，距離上一手發(fā)票的交易年限是3年的，單位增值差額為：70萬元-50萬元×（1＋15%)＝12.5萬元。另外，“相關(guān)稅金”則包括上一手交易所交納的契稅和印花稅等，業(yè)主須提供相關(guān)的完稅證明。

　　舉例而言，以一套原購入價100萬元、賣出時房管局的評估價為150萬元的物業(yè)計算，其土地增值稅如按照無購房發(fā)票的情況交易的話，需繳納房管局評估價的3%，則為4.5萬元。如果按照有購房發(fā)票的按累進制征收的話，增值了50萬元，稅率為30%，減合理費用后，約15萬元。因此到底是按照全額的3%交稅還是增值額的30%-60%都要根據(jù)具體的交易案例而定。

　　但是有一點值得指出的是，目前“非普通住宅”二手交易中所產(chǎn)生的費用主要包括營業(yè)稅和土地增值稅兩個部分，而“非普通住宅”的營業(yè)稅在征收時，如果轉(zhuǎn)手交易時間超過5年的，按照交易價格超額的5.5%征收，5年以內(nèi)的則按照轉(zhuǎn)讓價格全額的5.5%征收。所以如果市民出售交易時間已經(jīng)超過5年的144平方米以上住宅單位，還是提供發(fā)票“有著數(shù)”。

　　真實個案

　　150萬豪宅稅費高達14.25萬

　　近日，市民陳先生將其位于天河北一套建筑面積150多平方米的住宅單位出售，交易價格約150萬元。業(yè)主和買家約定各付各稅，由于單位屬于在5年內(nèi)轉(zhuǎn)手交易，陳先生須繳稅款包括交易價格1%的個人所得稅、5.5%的營業(yè)稅約9.75萬元。

　　在遞件時陳先生被告知還須繳納非普通住宅的土地增值稅，因不能提供購房發(fā)票，他還須繳納房款總額3%即4.5萬元的稅款。也就是說，陳先生出售價格150萬元的單位，稅款高達14.25萬元，接近樓價的10%。

　　市民聲音

　　避免購買144平方米臨界點住宅

　　目前二手交易過戶判斷是否需要征收土地增值稅的標準是，單位面積是否超過144平方米，有準備換樓的市民告訴記者，如果土地增值稅將大幅度增加購房成本，會盡可能避免購買面積剛剛超過144平方米的單位，避開征稅。

　　名詞解釋

　　土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))而就其增值部分征收的一種稅。納稅人是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個人。