隨著“5年上市限制”條款解凍期的來臨，一批經(jīng)濟適用房原業(yè)主開始轉(zhuǎn)手獲利，甚至暴利；但現(xiàn)在，這一被各界認(rèn)為“不公”的現(xiàn)象可能將被遏制—隨著建設(shè)部一項專題調(diào)研和調(diào)研報告的完成，目前飽受爭議的經(jīng)濟適用房政策將進行新的調(diào)整和進一步完善；其中，“租售并舉、以租為主”，以及政府回購等可能成為政策調(diào)整的主要內(nèi)容。

　　北京已明確“回購”

　　“幸虧早了一步，否則正趕上政策出臺，我的房子可能就賣不了了。”曾經(jīng)在回龍觀擁有一套經(jīng)濟適用房、現(xiàn)剛轉(zhuǎn)成商品房賣出的劉先生對記者說。

　　劉先生所說的“政策”，是指在9月的最后一天，北京市公布的《北京住房建設(shè)規(guī)劃(2006-2010年)》(公示稿)，和以前的政策相比，該規(guī)劃在加大住房保障力度整體趨勢下，明確提出了經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)軌采用“內(nèi)循環(huán)”回購的策略，租售并舉、全程監(jiān)管。

　　無獨有偶。在此之前，江蘇省建設(shè)事業(yè)“十一五”規(guī)劃中就明確提出，要對經(jīng)濟適用房實行租售并舉模式：安排專項資金用于建設(shè)出租的經(jīng)濟適用房，對達到規(guī)定限制年限而上市交易的經(jīng)濟適用房，各地政府將可以回購，用以向符合條件的家庭出租。

　　記者從建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司內(nèi)部人士口中了解到，建設(shè)部7-9月全面開展了住房、住房制度改革和房地產(chǎn)市場專題研究工作，形成了19個子報告和一個總報告，近日將匯總形成的調(diào)研總報告《關(guān)于完善經(jīng)濟適用住房制度的研究報告》(下稱“調(diào)研總報告”)和《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的若干意見》，上報國務(wù)院。

　　建設(shè)部調(diào)研報告建議：

　　“以租為主”、“共有產(chǎn)權(quán)”

　　在上述兩份文本中，有關(guān)經(jīng)濟適用住房的一個鮮明的政策建議就是：逐步實現(xiàn)廉租房和經(jīng)濟適用房的并軌，形成“租售并舉、以租為主”的低收入家庭住房保障制度，覆蓋約占20%人口的低收入群體。將政府在經(jīng)濟適用住房建設(shè)中的投入確定相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)份額，和購房人共有產(chǎn)權(quán)，購房人在經(jīng)濟狀況好轉(zhuǎn)不符合保障條件時，應(yīng)當(dāng)購回政府持有的產(chǎn)權(quán)，或者由政府收購其擁有的產(chǎn)權(quán)份額，實現(xiàn)保障資金的良性循環(huán)。

　　在飽受爭議的經(jīng)濟適用房政策的轉(zhuǎn)軌進入倒計時之時，這一報告的出現(xiàn)，表明以前有關(guān)經(jīng)濟適用房將“以租賃為方向”的傳言進一步明朗化。

　　經(jīng)濟適用房的政策之變或?qū)⒄介_始。

　　現(xiàn)有政策為何需要調(diào)整

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，現(xiàn)在的經(jīng)濟適用房已經(jīng)成為很多有錢人的投資熱點—開寶馬、奔馳等豪華車的人在經(jīng)濟適用房小區(qū)內(nèi)隨處可見，“230平方米、6個電視、7臺空調(diào)”的不合理現(xiàn)象客觀存在；隨著“5年上市限制”的到期，原業(yè)主以此獲取暴利的現(xiàn)象越來越多。

　　專家認(rèn)為，有關(guān)經(jīng)濟適用房的政策轉(zhuǎn)向已經(jīng)成為必然，出臺相關(guān)政策已經(jīng)是迫在眉睫。

　　“目前我國住房供應(yīng)體系、住房保障體系中存在兩個斷層：一是略高于廉租住房供應(yīng)條件、但又無力購買經(jīng)濟適用房的低收入住房困難家庭；另一個是無力購買經(jīng)濟適用房、但也租不起市場價普通商品住房的中低收入住房困難家庭。”一位參加調(diào)研報告的起草、不愿透露姓名的相關(guān)人士對記者說。

　　在他看來，產(chǎn)生這兩個斷層的主要原因是經(jīng)濟適用房出租體系的缺失，只有盡快啟動并大力發(fā)展用于出租的經(jīng)濟適用房，才能消除這兩個斷層，形成上下連通、對接的住房供應(yīng)體系、保障體系。

　　在此之前，有關(guān)經(jīng)濟適用房將“以租賃為方向”的傳言就不絕于耳，業(yè)內(nèi)專家列舉了發(fā)展租賃型經(jīng)濟適用房的種種好處：有利于提高低收入家庭的整體生活水平，減少低收入家庭購房時一次性支出的負(fù)擔(dān)等。

　　記者進一步了解到，在此次調(diào)研總報告中，一個突出特點是提出了“共有產(chǎn)權(quán)”的概念。即將政府用于建房的財政性支出(主要包括減免的土地出讓收益和稅費)，轉(zhuǎn)化為投資，政府按投資比例擁有房屋部分產(chǎn)權(quán)和相應(yīng)權(quán)利，而受助購房者獲得住房完全的占有權(quán)和使用權(quán)。當(dāng)受助家庭收入提高、不符合補貼標(biāo)準(zhǔn)時，政府依法行使收益權(quán)和處分權(quán)，或向?qū)Ψ睫D(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)收回投資；或按市場價格向?qū)Ψ绞杖∽饨?；或收購對方產(chǎn)權(quán)，收回房屋的全部占用權(quán)和使用權(quán)等。

　　“經(jīng)濟適用住房共有產(chǎn)權(quán)的提出，有利于建立完善經(jīng)濟適用房的退出機制；有利于經(jīng)濟適用房持續(xù)用于住房保障；有利于消除經(jīng)濟適用房交易中的尋租謀利現(xiàn)象。”上述不愿透露姓名的相關(guān)人士對記者說。

　　增值應(yīng)該歸誰

　　目前，2000年左右建成的經(jīng)濟適用房已經(jīng)到了上市交易的時限，盡管現(xiàn)行法規(guī)中規(guī)定了經(jīng)濟適用房在一定年限后上市轉(zhuǎn)讓時，政府要收回一定比例的差價收益，但收回多少、怎么收回差價收益，因缺乏房屋產(chǎn)權(quán)依據(jù)，難以操作。

　　以北京市回龍觀地區(qū)的經(jīng)濟適用房為例，可以算這樣一筆帳：

　　2000年時回龍觀地區(qū)的經(jīng)濟適用房售價為2600元/平方米，2005年底該地區(qū)經(jīng)濟適用房達到5年上市時限，實際二手房價成交價為4000元/平方米；2000-2005年這一地區(qū)普通商品房價格平均上漲了30%。按一套面積為100平方米的經(jīng)濟適用住房進行粗略(不考慮貸款成本和時間成本)測算可以得出：

　　按目前規(guī)定，該房應(yīng)交政府的每平方米的收益(按成交額的10%繳納綜合地價款)為：4000×10%＝400元/平方米(如果出現(xiàn)價格瞞報，這一收益沒有保證)。原購房者每平方米收益為：4000-2600-400＝1000元/平方米。

　　按共有產(chǎn)權(quán)制度設(shè)計，原購房者每平方米收益為：2600×30%＝780元/平方米。政府每平方米的收益為：4000-(2600+780)＝620元/平方米。與目前規(guī)定相比，政府每平方米收益多120元，這部分是土地的增值收益應(yīng)當(dāng)歸政府所有。

　　網(wǎng)絡(luò)調(diào)查：支持率過半

　　對于此次經(jīng)濟適用房的政策之變，各個方面反應(yīng)強烈。

　　在10月17日焦點房地產(chǎn)網(wǎng)有關(guān)“你覺得經(jīng)濟適用房是否應(yīng)由出售改為出租？”的調(diào)查中，回答“應(yīng)該”的占到50.54%；在“你覺得經(jīng)濟適用房改為出租方式可行嗎？”的調(diào)查中，回答“可行”的占到50.05%；在“覺得經(jīng)濟適用房改為出租是否應(yīng)引入退出機制？”的調(diào)查中，回答“是”的占到59.69%。

　　一個最明顯的反映是，在規(guī)劃公示后的10天里，北京經(jīng)濟適用房的上市房源量比前十天增長近一成，與去年同期相比增長超過兩成，掛牌量達到300多套，交易量從此前的100套左右增加到近200套，平均價格也由5000元攀升到5500元。

　　像文章開頭提到的劉先生一樣，大部分擁有滿5年的經(jīng)濟適用房的人擔(dān)心“政府回購”政策的實施將會嚴(yán)重影響其出售收益，“趕緊賣了，心里踏實。”—即使這樣，年投資回報率仍能高達12%以上。

　　相比之下，由經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)成的二手商品房價格相對較低，對于依然沒有房子的工薪階層而言，無疑是極好的選擇。記者的一位朋友趙先生就表示，由經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)來的二手商品房，帶精裝修才5000多元，比起一些新樓盤要便宜多了。如果將來“政府回購”，禁止經(jīng)濟適用房上市，可能就買不起這樣的低價房了，因此要抓緊時間。

　　對于經(jīng)濟適用房即將到來的政策之變，中國社科院金融研究室主任易憲容告訴《中國經(jīng)濟周刊》，此次政策的出臺反映出中央政府正采取各種各樣措施來完善國內(nèi)的房地產(chǎn)市場。

　　在對該政策支持的同時，民眾的質(zhì)疑之聲同樣存在。近日，記者看到北京市一位居民專門給規(guī)劃委的一封信，信中提到，經(jīng)濟適用房存在的問題，主要是有關(guān)部門管理缺位造成的，不應(yīng)當(dāng)由符合經(jīng)濟適用房購買資格的家庭承擔(dān)。經(jīng)濟適用房也是一種商品房，商品房就可以流通上市，購房者是按照當(dāng)時政府的政策買的房子，現(xiàn)在政策和管理上出了問題，不應(yīng)讓購房者買單。

　　這無疑是一個很尖銳的問題，對此，中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰告訴《中國經(jīng)濟周刊》，經(jīng)濟適用房應(yīng)該由政府回購。他舉了這樣一組數(shù)據(jù)：從1999年至今，北京市政府交用了經(jīng)濟適用房約2000萬平方米。按照政府每平方米大約補貼500元計算，8年來北京市政府補貼的建設(shè)費用達100個億。“如果政府拿著100億建設(shè)其他的保障住房，可以解決很多中低收入家庭的住房問題。因此，經(jīng)濟適用房原買主不能把政府補貼而產(chǎn)生的所謂的升值空間通過上市套利，這是違背政策初衷的。”李文杰說。

　　對于這一問題，建設(shè)部有關(guān)人士向記者坦言，長期產(chǎn)權(quán)持有制度是未來經(jīng)濟適用房政策最大的難點，建立長期持有機制的關(guān)鍵在于發(fā)展相關(guān)的證券產(chǎn)品，鼓勵各類基金投資經(jīng)營經(jīng)濟適用房出租業(yè)務(wù)。對于持有政策性出租用房產(chǎn)權(quán)的投資者，在營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、所得稅等方面給予優(yōu)惠。