國家宏觀調(diào)控下，房價(jià)的增速已經(jīng)開始剎車，但銀行業(yè)對于房貸的放貸熱情卻絲毫沒有減弱。最近一個(gè)月以來，一場銀行間的個(gè)貸競爭悄然興起，銀行個(gè)貸產(chǎn)品創(chuàng)新進(jìn)入密集期。繼深發(fā)展、招行后相繼推出循環(huán)貸款、存低貸業(yè)務(wù)以后，浦發(fā)銀行也推出了個(gè)貸萬能還款的創(chuàng)新業(yè)務(wù)，在傳統(tǒng)的等額本息、等額本金、分期付息以及一次還本付息還款方式外，還增加了本金等額遞增、本金等額遞減等方式，民生銀行也在近期推出了直客式二手房按揭。

　　面對這些讓人眼花繚亂的貸款名稱，最近打算貸款買房的很多消費(fèi)者有些摸不著頭腦。究竟應(yīng)該選擇固定利率還是優(yōu)惠利率，還是應(yīng)該嘗試一下雖然不享受優(yōu)惠利率但是可以隨時(shí)提前還款的“存低貸”呢？針對買房人的困惑，記者日前采訪了業(yè)內(nèi)專家。

　　個(gè)貸市場誰主沉浮？

　　幾乎在浦發(fā)行推出萬能還款方式的同時(shí)，農(nóng)行和建行等銀行也在個(gè)貸領(lǐng)域使出新招，方式各有不同。興業(yè)銀行也適時(shí)出臺了最新的房貸政策，突破了“購房者年齡＋貸款年限”不超過65歲的業(yè)內(nèi)慣例，將其延長到了70歲。中國農(nóng)業(yè)銀行也在成都、北京等房貸市場發(fā)展較為成熟的4個(gè)區(qū)域，推行了“置換式住房貸款”業(yè)務(wù)。同時(shí)，招商銀行推出了“隨借隨還”業(yè)務(wù)。

　　“從目前來看，各種房貸品種所取得的市場認(rèn)可度與其宣傳的力度并不成正比。”某銀行內(nèi)部人士透露，近期房貸品種頻出的根源，表面上是為爭奪“金九銀十”黃金季的市場份額，房貸暗戰(zhàn)的背后真實(shí)邏輯是各家商業(yè)銀行對于優(yōu)質(zhì)貸款的爭奪。

　　據(jù)該人士透露，房貸業(yè)務(wù)在各家商業(yè)銀行個(gè)人貸款消費(fèi)類項(xiàng)目中平均占據(jù)了70%的份額。近來由于宏觀調(diào)控造成商品房交易量下滑，市場弱勢明顯，各商業(yè)銀行也只能頻頻出招攬客。

　　事實(shí)上，從年初開始房貸市場就一直競爭不斷。到目前為止，每家商業(yè)銀行都不止一次推出新的房貸品種，單就深發(fā)展而言，一年就接連推出了3個(gè)房貸品種。

　　專家指出，每個(gè)房貸產(chǎn)品都要有2到3年的市場培育期。從目前的市場反應(yīng)來看，商業(yè)銀行依靠華而不實(shí)的房貸品種對市場的吸引力并沒有起到實(shí)質(zhì)作用，商業(yè)銀行單純依靠房貸品種來吸引客戶的階段到了開始轉(zhuǎn)向的時(shí)候了。

　　還款：我行我素最重要

　　近期銀行房貸業(yè)務(wù)出現(xiàn)的幾種還款方式最大的特點(diǎn)在于新增了本金等額遞增和本金等額遞減還款方式，能使客戶組合還款時(shí)，結(jié)合當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、還款能力，將整個(gè)還款期分為最多8個(gè)還款段，自主確定每段時(shí)間內(nèi)的貸款金額、貸款期限和還款方式。其中，以浦發(fā)銀行近日推出的萬能還款方式最為新穎。

　　舉例說，一位購房者購置80萬元的房產(chǎn)，考慮到現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、現(xiàn)金流和未來的薪資水平，他最多可承受月供4000元。李先生申請的是50萬元20年房貸，他可采取如下還款方案：第一階段，也就是還款前3年，固定本金1000元／月；第二階段，中間8年，固定本金4000元／月；第三階段，最后9年，固定本金740.74元／月，本金還款隨貸款期限的增加而逐漸減少。

　　“傳統(tǒng)的還款方式中只涵蓋了等額本息、等額本金、分期付息以及一次還本付息方式，基本沒有考慮客戶的現(xiàn)金流的情況和需要，客戶可取得的自主空間較為狹小。”浦發(fā)行負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)的經(jīng)理說，無論是雙周貸抑或是循環(huán)供，傳統(tǒng)的還款方式大多是基于對還款周期的改變，并沒有觸動(dòng)到本金的收益，浦發(fā)行此舉對還款方式的調(diào)整，已觸動(dòng)本金的支付，從而利息的收取也發(fā)生了變動(dòng)。這是消費(fèi)群體最為關(guān)注的地方，也是浦發(fā)在還貸方式上改革最大的地方。

　　浦發(fā)行負(fù)責(zé)該業(yè)務(wù)的經(jīng)理同時(shí)介紹，在這種還款方式中，浦發(fā)的理財(cái)顧問在其中的角色十分微妙。他要根據(jù)客戶人生不同階段的收入及支出，充分兼顧利息支出。據(jù)悉，此還款方式的應(yīng)用空間包括了個(gè)人購房貸款、個(gè)人商業(yè)用房抵押貸款、個(gè)人消費(fèi)貸款等多個(gè)領(lǐng)域。

　　直客：省下萬元服務(wù)費(fèi)

　　近日，中國民生銀行在北京正式推行“直客式二手房按揭”，市民今后在辦理二手房按揭時(shí)，不但手續(xù)簡便許多，服務(wù)支出也大為減少。以客戶購買一套70萬元左右的二手房為例，按揭八成，在銀行直接辦理按揭的情況下，可節(jié)省高達(dá)2萬元的各類服務(wù)費(fèi)用。

　　據(jù)介紹，民生銀行推行的“直客式二手房按揭”是指，二手房買受人不論是自行成交還是通過經(jīng)紀(jì)公司撮合完成交易，均可以到民生銀行申請貸款，由銀行直接受理，不指定經(jīng)紀(jì)公司，中間環(huán)節(jié)少，完全免除律師費(fèi)用。

　　與傳統(tǒng)的按揭方式相比，直客式服務(wù)模式具有很多優(yōu)勢：首先，直客式貸款費(fèi)用低廉，免除了律師審核環(huán)節(jié)，無律師費(fèi)，因此大幅降低了購房人的按揭成本。對于符合公積金中心貼息標(biāo)準(zhǔn)的客戶，還可以享受公積金貸款利率水平的優(yōu)惠，使您的貸款利息降到最低。其次，資金更安全。銀行為買賣雙方提供“資金監(jiān)管服務(wù)”，由銀行全面監(jiān)控按揭款項(xiàng)，保障交易資金的安全、交易的合法性，維護(hù)買賣雙方的利益。另外，直客式按揭免除了律師審核環(huán)節(jié)，時(shí)效性大大提高，最快過戶當(dāng)天即可放款。

　　據(jù)一家大型房產(chǎn)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月份北京二手房成交量較8月份增長31%，與去年同期相比增長41%。同時(shí)數(shù)據(jù)也顯示，繼8月份北京二手房交易出現(xiàn)回暖后，9月份二手房成交均價(jià)繼續(xù)小幅走高。二手公房成交均價(jià)已達(dá)6357元／平方米，較8月份增長了70元／平方米；二手商品房成交均價(jià)為6746元／平方米，較8月份增長了136元／平方米。由此可見，目前二手房市場仍以不斷增長的剛性需求為主，但是由于絕大多數(shù)購房者購買二手房多是為滿足自住需求，所以不斷上升的房價(jià)直接導(dǎo)致了按揭成本的加大。中國民生銀行新推出的“直客式二手房按揭”，無疑為北京二手房市場注入了強(qiáng)心劑。

　　專家視點(diǎn)

　　房貸政策變動(dòng)尚不會影響市場走勢

　　近日，北京銀監(jiān)局對未封頂樓房發(fā)布緊急“封堵令”，民生銀行、浦發(fā)銀行等多家商業(yè)銀行也已經(jīng)收到相關(guān)文件并在近期從一些未封頂?shù)臉潜P項(xiàng)目撤出。此外，一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，今年1-9月，北京市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1053.4億元，比上年同期增長16%。雖然9月份房價(jià)的增幅比1-8月低0.8個(gè)百分點(diǎn)，但依然保持著較快的增長速度。那么在政策和市場的雙層夾縫中，房價(jià)究竟何去何從？

　　業(yè)內(nèi)專家日前指出，未來樓市的發(fā)展將取決于市場上供需力量的變化以及消費(fèi)者的心理預(yù)期。數(shù)據(jù)顯示，截止到2006年10月15日，市場中累積的住宅供應(yīng)量突破1000萬平方米，而9月份的成交量才150萬平方米，供過于求的現(xiàn)象很嚴(yán)重，同時(shí)多數(shù)的消費(fèi)者仍處于觀望狀態(tài)，在這種情況下，市場很難快速升溫，成交冷淡的狀況仍將持續(xù)較長一段時(shí)間。

　　雖然如此，但專家仍然認(rèn)為，從長期看，房地產(chǎn)市場仍將會保持一種較為穩(wěn)定、快速的發(fā)展。專家認(rèn)為，由于我國城市化和工業(yè)化的歷程仍未完成，城市人口仍有很大的增長空間，新增城市人口的居住需求是房地產(chǎn)市場長久發(fā)展的有力支撐。另外，西方發(fā)達(dá)國家的成功經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)對于提升居民的生活品質(zhì)、拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長有持久、重要的作用，這對于致力于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的我國政府來說，會起到借鑒的作用。中國金融體制的改革正處于緊要關(guān)頭，房地產(chǎn)市場已和金融市場形成緊密聯(lián)系，從金融安全考慮，政府不會將房地產(chǎn)逼入絕路，造成銀行壞賬的升高。

　　因此，專家認(rèn)為，近期房貸市場的頻繁動(dòng)作不會對房地產(chǎn)的走勢產(chǎn)生重大影響，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場很難走出頹勢，成交低迷的狀態(tài)仍會持續(xù)一段時(shí)間，但從長期看，房地產(chǎn)市場仍具備快速、穩(wěn)定發(fā)展的潛力。

　　“第三只眼看銀行”專題報(bào)道即將隆重登場

　　2008年第29屆奧運(yùn)會的到來給各行各業(yè)帶來了極大的商機(jī)，同時(shí)也提出了很高的要求，對金融業(yè)同樣如此。如何規(guī)范服務(wù)行為、提高服務(wù)質(zhì)量，既反映銀行管理理念與文化、金融創(chuàng)新水平和綜合競爭三能力，也直接關(guān)系到金融消費(fèi)者的切身利益。

　　　為了保護(hù)金融消費(fèi)者的合法權(quán)益，營造公平健康的金融環(huán)境，督促商業(yè)銀行規(guī)范服務(wù)行為，改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量，提升首都銀行業(yè)的核心競爭力，北京銀監(jiān)局于今年5月制定下發(fā)了《商業(yè)銀行臨柜業(yè)務(wù)服務(wù)質(zhì)量評價(jià)辦法(試行)》。該《辦法》推行以來，收效顯著。各大銀行也紛紛提高自身的服務(wù)水平，以接受消費(fèi)者的監(jiān)督。

　　然而，樹立良好的服務(wù)口碑必須從每一個(gè)細(xì)節(jié)做起，而且必須始終如一地保持下去。記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，很多銀行在窗口服務(wù)方面表現(xiàn)還不穩(wěn)定，還存在不少問題。為了配合監(jiān)管部門做好銀行服務(wù)的質(zhì)量評價(jià)，創(chuàng)造一個(gè)良好的金融消費(fèi)環(huán)境，本報(bào)投資理財(cái)周刊從下周開始將陸續(xù)推出《“第三只眼睛看銀行”專題報(bào)道》。

　　我們將選擇中央辦公區(qū)商務(wù)人群集中的區(qū)域，對銀行的窗口服務(wù)進(jìn)行評估。評估標(biāo)準(zhǔn)參照北京銀監(jiān)局出臺的《商業(yè)銀行臨柜業(yè)務(wù)服務(wù)質(zhì)量評價(jià)辦法(試行)》，分別從服務(wù)環(huán)境、服務(wù)效率、服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)管理4個(gè)層面展開。我們將選擇營業(yè)規(guī)模、營業(yè)面積相近的銀行，以體驗(yàn)式方式，按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)對所體驗(yàn)的銀行營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行抽樣評分。每周體驗(yàn)一家銀行，進(jìn)行橫向?qū)Ρ?，希望對首都銀行業(yè)提升服務(wù)質(zhì)量起到積極地促進(jìn)作用。部分參考指標(biāo)如下：

　　部分評價(jià)指標(biāo)

　　服務(wù)環(huán)境

　?、俅髲d的整潔度

　?、诘群騾^(qū)的位置擺放，有無秩序，椅子的舒適度等

　　③保安的數(shù)量，職業(yè)程度

　?、苡袩o殘疾人通道、吸煙區(qū)、一米線的設(shè)置等

　　⑤室內(nèi)溫度，夏天冷氣，冬天暖氣的開放

　　⑥ATM的數(shù)量，能使用的數(shù)量，反應(yīng)速度

　　⑦功能分區(qū)，形象識別

　　服務(wù)效率

　　①窗口開放數(shù)量，是否能依據(jù)不同的高峰營業(yè)時(shí)間和不同業(yè)務(wù)品種的業(yè)務(wù)量，合理安排柜員

　?、诠駟T處理業(yè)務(wù)的熟練程度

　?、酃駟T對新產(chǎn)品、新業(yè)務(wù)的掌握情況

　　服務(wù)質(zhì)量

　?、贅I(yè)務(wù)辦理是否符合規(guī)定和操作流程

　　②柜員的待人態(tài)度、禮貌用語、耐心程度

　　③有無顧客滿意度評價(jià)器

　　服務(wù)管理

　?、偈欠癜凑障迺r(shí)處理的原則及時(shí)處理客戶投訴

　　②收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否公示

　?、凼欠裰贫ńy(tǒng)一的臨柜業(yè)務(wù)服務(wù)規(guī)范并公示

　　④是否建立服務(wù)監(jiān)督體系