北京房價(jià)與限價(jià)房政策緣何背道而馳

　　“直到現(xiàn)在，大多數(shù)受到(政策)影響的開發(fā)商還在觀望。”北京世聯(lián)房地產(chǎn)顧問有限公司副總經(jīng)理王正宇對記者說。

　　今年5月九部委公布“國六條細(xì)則”迄今，市場觀望已持續(xù)近半年，但北京、上海等地方政府闡述地產(chǎn)新政的“游戲規(guī)則”仍不見蹤跡。原指望平抑房價(jià)的限價(jià)房政策“只聞樓梯響”，北京市七大限價(jià)地塊上市時(shí)間更被一推再推。

　　與此同時(shí)，北京的新盤開盤均價(jià)在9月達(dá)到了每平方米11433元，與上月相比漲幅達(dá)千元以上。據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字，今年1月至8月，北京市新建商品房價(jià)格比上年同期上漲8.2%，其中，普通住宅價(jià)格上漲則達(dá)10.7%。

　　9月27日，國家十部委組成聯(lián)合檢查組，調(diào)研全國地產(chǎn)市場新政調(diào)控成效。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次專項(xiàng)檢查，是在調(diào)控半年之后，中央針對北京等地房價(jià)依舊居高不下的深入調(diào)研和督導(dǎo)。在檢查組對北京市進(jìn)行的為期三天的調(diào)研中，北京政府官員特別提出“雙限房”(限房價(jià)、限戶型住宅)用地供應(yīng)中選址和總量確定等難題。

　　面對高企的房價(jià)，夾在“國六條”重壓與地方財(cái)政利益縫隙中的北京市地產(chǎn)界，正處于進(jìn)退維谷之中。

　　難產(chǎn)的“細(xì)則”

　　9月6日，北京市規(guī)委出臺《關(guān)于貫徹落實(shí)宏觀調(diào)控政策加強(qiáng)住房結(jié)構(gòu)規(guī)劃管理的通知》(下稱1101號文件)，首次公布了房產(chǎn)新政后住宅規(guī)劃許可證的審批流程。

　　按照新的流程規(guī)定，9月1日后，新審批的住房項(xiàng)目必須標(biāo)明90平方米以下的住房套數(shù)；但對于備受關(guān)注的“90平方米戶型將占70%”(下稱“90、70政策”)究竟是按項(xiàng)目執(zhí)行還是按總量執(zhí)行，并沒有給出明確說法。

　　業(yè)界普遍將此文件理解為醞釀已久的“北京新政實(shí)施細(xì)則”。但時(shí)隔不久，便有媒體引述北京市建委人士表態(tài)稱，1101號文件僅屬北京市規(guī)劃委員會規(guī)范技術(shù)性操作的一般文件，關(guān)于“90平方米限價(jià)房”的“新政細(xì)則”仍在制訂之中。

　　“我對所謂北京‘細(xì)則’是否仍將面世以及它的意義持懷疑態(tài)度。”中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長顧云昌分析說，“一方面，165號文件對90平方米、70%的問題，已經(jīng)作出了相當(dāng)詳細(xì)的描述，地方政府無需再做解釋；另一方面，地方政府在執(zhí)行中央政策時(shí)有自己的利益傾向，但不會公開對抗，一般只會模糊處理。”

　　回看北京市對于所謂“新政細(xì)則”的態(tài)度和舉措，確給人模糊之感。

　　開發(fā)商們在持續(xù)了近半年的觀望等待后，則似乎已不再關(guān)心所謂“新政細(xì)則”對165號文件中“90平米、70%”將作出何種變通或解釋。他們關(guān)心的，僅僅是對市場迫在眉睫的問題——市政府將如何審批受這兩項(xiàng)規(guī)定影響的待定項(xiàng)目？據(jù)北京市規(guī)劃委披露，此類項(xiàng)目共計(jì)607個(gè)，達(dá)2000萬平方米，涉及近百家開發(fā)商，且大多為已取得規(guī)劃許可證、即將開工的項(xiàng)目。

　　“市規(guī)委因‘國六條’中斷了近半年的審批工作，目前正在恢復(fù)之中。”一位市規(guī)委內(nèi)部人士向《財(cái)經(jīng)》記者透露，“一方面，對9月1日之后報(bào)批的項(xiàng)目，比較嚴(yán)格地控制其套型面積比例；另一方面，對受影響的607個(gè)項(xiàng)目，則分三類情況處理。”

　　據(jù)悉，第一種情況，是此前通過“招拍掛”方式取得土地出讓權(quán)的項(xiàng)目，將按照原規(guī)劃報(bào)批規(guī)劃許可證；第二種情況，是6月1日前已拿到施工許可證的項(xiàng)目、同時(shí)包括分批取得施工許可證的項(xiàng)目，也就是所有老項(xiàng)目的后期，將按照原規(guī)劃報(bào)批規(guī)劃許可證；第三種情況，是6月1日前沒有拿到施工許可證的項(xiàng)目，但原有規(guī)劃已被調(diào)整成90平方米戶型占70%的，也可報(bào)批。

　　對以上三類項(xiàng)目的放行，被業(yè)界戲稱為“赦免”。但北京市規(guī)劃委卻從未公開這一操作原則。“事實(shí)上，許多進(jìn)入二期三期的住宅項(xiàng)目仍沒能順利取得施工證。”北京世聯(lián)房地產(chǎn)顧問有限公司副總經(jīng)理王正宇說，“在北京市政策仍不明晰的背景下，項(xiàng)目松綁尚待時(shí)機(jī)。”

　　“對已取得規(guī)劃證、完成一級開發(fā)項(xiàng)目，維持其原規(guī)劃已在意料之中。”中原地產(chǎn)華北區(qū)副總經(jīng)理殷則環(huán)認(rèn)為，“開發(fā)商此前競標(biāo)取得的土地，是權(quán)衡了當(dāng)時(shí)的市場環(huán)境作出的規(guī)劃設(shè)計(jì)。政府強(qiáng)令其按新政策更改規(guī)劃，勢必引發(fā)一系列難以協(xié)調(diào)的矛盾。”

　　與“后期項(xiàng)目”及完成一級土地開發(fā)的項(xiàng)目相比，更難解決的問題，是未完成土地開發(fā)的“生地塊”。其中，位于北京宣武區(qū)菜市口的兩百萬平方米住宅地塊受新政影響，面臨易主。原開發(fā)商中信地產(chǎn)已將此地塊轉(zhuǎn)予合生創(chuàng)展。除拆遷等復(fù)雜原因，“90平方米戶型”政策帶來的成本重新核算，是困擾眾多開發(fā)商并使許多土地開發(fā)計(jì)劃變更或延后的重要原因。

　　房價(jià)飆升與房市“凋零”

　　“與去年的宏觀調(diào)控相比，今年的‘90、70政策’直接影響到房地產(chǎn)的操作環(huán)節(jié)。對房市的影響也更為直接。”殷則環(huán)說。

　　顯然，最直接的影響是受戶型政策影響的2000萬平方米待審批項(xiàng)目。“這些項(xiàng)目中，相當(dāng)一部分為二期、三期項(xiàng)目。本計(jì)劃在今年內(nèi)上市，卻因規(guī)劃審批中斷，延遲了下來。”

　　國家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，北京市房地產(chǎn)市場連續(xù)四個(gè)月供求偏緊的態(tài)勢未發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)投資增速回落，新建商品房價(jià)格則繼續(xù)上升。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年前八個(gè)月，全市商品房新開工面積1649.3萬平方米，其中住宅1018.1萬平方米，比去年同期下降5.6%。全市商品住宅施工面積為5333.9萬平方米，下降8.8%；商品住宅竣工面積為796萬平方米，同比下降達(dá)38%。若按每套住宅90平方米的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)，竣工住宅比去年同期減少近3萬套。

　　房價(jià)繼續(xù)上漲，但市場銷售仍較旺盛。前八個(gè)月，全市商品房銷售面積1502.6萬平方米，其中商品住宅銷售1316.4萬平方米。8月下旬，位于崇文門附近的“保利薔薇”開盤，雖然開盤價(jià)超過9000元/平方米，仍出現(xiàn)了幾百人排隊(duì)的場面。

　　面對不斷飆升的房價(jià)，北京市國土局曾一再批駁“土地供應(yīng)不足”的傳言。按北京市國土局公布的2006年土地供應(yīng)計(jì)劃，土地供應(yīng)總量為6500公頃，其中住宅商品房用地供應(yīng)量為1600公頃，經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量為300公頃。住宅供地比去年少100公頃。但在今年前三個(gè)季度，其土地供應(yīng)量不足計(jì)劃的一半。為了平抑市場對土地供應(yīng)不足的緊張情緒，國土局近期承諾，四季度將有878公頃土地入市。

　　“受兩年來宏觀調(diào)控的影響，北京市每年的實(shí)際供地量都無法達(dá)到計(jì)劃的數(shù)字。”中原地產(chǎn)華北區(qū)副總經(jīng)理殷則環(huán)說。

　　關(guān)于土地供應(yīng)量是否充足的問題，開發(fā)商與土地部門往往各執(zhí)一詞。比較明確的一點(diǎn)是，土地開發(fā)量確實(shí)逐年大規(guī)模減少。其中，2005年比2004年減少50%，今年預(yù)計(jì)將比2005年減少40%以上。

　　對房屋供應(yīng)不足的原因，土地部門與開發(fā)商的理解也不盡相同。中國土地勘測規(guī)劃院地價(jià)所研究員田彥軍認(rèn)為：“部分開發(fā)商存在房屋竣工后延期辦理預(yù)售證的現(xiàn)象，以達(dá)到囤房升值的目的。”大多數(shù)開發(fā)商卻認(rèn)為，這僅是個(gè)別現(xiàn)象，大部分土地?zé)o法形成住宅，是受不斷變化的地產(chǎn)政策及土地供應(yīng)緊缺的影響。

　　盡管各執(zhí)一詞，結(jié)果卻是肯定的：由于新盤供應(yīng)不足，房價(jià)持續(xù)上漲，土地部門和開發(fā)商都繼續(xù)成為最大的受益者。

　　云中樓閣“限價(jià)房”

　　與難產(chǎn)的“北京細(xì)則”類似，遲遲不能出臺的限價(jià)房政策能否承擔(dān)抑制房價(jià)過快上漲的作用，也越來越受到懷疑。

　　限價(jià)房又稱“雙限房”或“兩限商品房”，是指政府為增加中低價(jià)房供應(yīng)而制訂的一項(xiàng)新政策，即在土地出讓時(shí)，寫入限房價(jià)、限戶型、限地價(jià)等條款。在“國六條”的十五條細(xì)則中，亦對限價(jià)房供地有明確的規(guī)定，即土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房價(jià)的基礎(chǔ)上，采取競地價(jià)、競房價(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位。

　　另外，文件還規(guī)定，要優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%。

　　今年春天，北京市建委領(lǐng)導(dǎo)在一次內(nèi)部會議上，首次通報(bào)醞釀建設(shè)“限價(jià)房”。至今年6月、7月，北京市公布七大地塊為首批限價(jià)房地塊，即豐臺區(qū)東鐵匠營地塊、朝陽區(qū)常營鄉(xiāng)地塊、朝陽區(qū)廣渠路地塊、石景山區(qū)老古城地塊、石景山區(qū)五里坨地塊、石景山區(qū)劉娘府地塊、奧北南沙灘東路3號地。但時(shí)至今日，上述地塊均未能上市，與之相關(guān)的操作規(guī)則亦不見蹤跡。

　　限價(jià)房概念的模糊性，一方面使其一誕生便面臨合法性的質(zhì)疑，另一方面也顯示了地方政府在國家調(diào)控房價(jià)的政策與自身財(cái)政收入利益之間難以協(xié)調(diào)的矛盾。

　　所謂限價(jià)房，是在競標(biāo)中便限制了市場價(jià)格的房屋，不同于由開發(fā)商自主定價(jià)的商品房；但又具有商品房的屬性，不同于經(jīng)濟(jì)適用房，要由開發(fā)商繳納相當(dāng)數(shù)額的土地出讓金。地方政府顯然希望在控制房價(jià)的基礎(chǔ)上，同時(shí)保證賣地的收益。

　　8月22日，北京市國土局特別召開“兩限普通商品房”政策研討會，并初步討論了限價(jià)房的相關(guān)政策，包括土地供應(yīng)將在限套型、限房價(jià)的基礎(chǔ)上，采取競地價(jià)、多部門聯(lián)合招標(biāo)、統(tǒng)一監(jiān)管的方式；在開發(fā)建設(shè)單位的選擇上，實(shí)行開發(fā)商準(zhǔn)入制度，對參與開發(fā)“限價(jià)房”的開發(fā)商予以鼓勵(lì)，在稅收、政策等方面予以支持。同時(shí)規(guī)定了購買者資格，要求限定經(jīng)濟(jì)水平、北京市戶口且是首次購房。這一標(biāo)準(zhǔn)與經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)相當(dāng)。

　　但是，這一與經(jīng)濟(jì)適用房操作規(guī)則相似的規(guī)則，暴露出眾多問題。一方面，因限價(jià)房屬商品房性質(zhì)，若對其再次進(jìn)入市場不加控制，將擾亂房市秩序，造成交易不公平；另一方面，作為商品房，僅供應(yīng)有北京市戶口的公民，亦難以體現(xiàn)公平。

　　從供應(yīng)量來看，北京現(xiàn)在公布的近200萬平方米限價(jià)地，顯然對市場房價(jià)難以形成影響。而北京市最初設(shè)想的近70%的供應(yīng)比例，勢必使限價(jià)房周邊的商品房市場形成混亂，如今已成笑談。

　　選址也是一大難題。備受關(guān)注的以廣渠路地塊為首的七大地塊，均為北京市儲備用地，位置均在四五環(huán)路之間。其中，南沙灘地塊本計(jì)劃在6月間公開“招拍掛”，最后被臨時(shí)取消，改作限價(jià)地供應(yīng)。“如何選址，是令北京市政府備感頭疼的一件事情。”一位北京市規(guī)劃委內(nèi)部人士向《財(cái)經(jīng)》透露，“所選地點(diǎn)不能對周邊商品房上市造成太大沖擊，而且區(qū)政府都希望保留黃金地塊，減少損失；但是過于偏僻的地塊，又很難保證開發(fā)商的利潤。”

　　受到諸多條件限制的限價(jià)房，令眾多開發(fā)商望而卻步，只有金隅、首開、建工等北京國有企業(yè)表示出興趣。

　　在各方利益難以協(xié)調(diào)的背景下，限價(jià)房正如“空中樓閣”，很難在短期內(nèi)調(diào)節(jié)北京市政府急于抑制的房價(jià)增長。市場對調(diào)控的強(qiáng)制干預(yù)，則顯示出報(bào)復(fù)性的反彈。在9月17日結(jié)束的北京秋季房展會上，參展的57個(gè)樓盤在四天展示交易中，意向成交房源近1500套，比2005年少近千套，成交額亦少3億元。

　　所謂人們期待的“金九銀十”的房市繁榮并未如期而至，而在“新政”頒布四個(gè)月之后，北京的房價(jià)仍在一路飆升。