在今年一系列的宏觀調(diào)控政策下，房地產(chǎn)業(yè)步入調(diào)整期，房價(jià)的走勢以及房地產(chǎn)業(yè)的走向受到各方人士的關(guān)注。

　　從投資功能轉(zhuǎn)向使用功能從資源消耗型轉(zhuǎn)向資源節(jié)約型

　　在今年一系列的宏觀調(diào)控政策下，房地產(chǎn)業(yè)步入調(diào)整期，房價(jià)的走勢以及房地產(chǎn)業(yè)的走向受到各方人士的關(guān)注。最近，來自業(yè)內(nèi)及經(jīng)濟(jì)學(xué)界的權(quán)威人士對房地產(chǎn)業(yè)今后的走向作出了各自的判斷。

　　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會的聶梅生會長預(yù)期，經(jīng)過連續(xù)三年的宏觀調(diào)控，房價(jià)將趨于穩(wěn)定，房地產(chǎn)業(yè)仍舊會是支柱產(chǎn)業(yè)，但將開始進(jìn)入轉(zhuǎn)型期。其轉(zhuǎn)型體現(xiàn)在三個(gè)方面。

　　第一，是把住宅從房改以后，非常強(qiáng)調(diào)其經(jīng)濟(jì)屬性向強(qiáng)調(diào)其公共屬性方面轉(zhuǎn)型。聶梅生認(rèn)為，住宅作為具有經(jīng)濟(jì)以及公共雙重屬性的產(chǎn)品，從1998年房改，一直到2003年宏觀調(diào)控5年當(dāng)中，商品房貨幣化都是為了來拉動經(jīng)濟(jì)，不管是中央政府還是地方政府都一直在強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)屬性，對民生方面的考慮是不夠積極的，在中低收入住房、廉租房上存在不同程度的政策缺位，資金缺位，政策缺位問題。但是“國六條”、“國十五條”的出臺，對其社會功能公共產(chǎn)品屬性加以重視了。這是一個(gè)比較明顯的變化。

　　第二，抑制投資、投機(jī)，從房地產(chǎn)投資功能向其使用功能上轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控后，還是要拉動有效的內(nèi)需，而這部分的內(nèi)需，是要在一種比較合適的質(zhì)量，比較合適的戶型，真正為了居住的需求，而非投資。

　　第三個(gè)轉(zhuǎn)型就是從資源消耗型向資源節(jié)約型轉(zhuǎn)變。聶認(rèn)為，今后較長時(shí)間，中小戶型住宅應(yīng)該是主導(dǎo)型的住宅方向。今后，90平方米左右的戶型將升級為現(xiàn)代型戶型。固定資產(chǎn)、環(huán)境保護(hù)、產(chǎn)業(yè)化以及一次性裝修的概念，都將體現(xiàn)在新一代的住宅中。

　　國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院王小廣主任則認(rèn)為，中國的房地產(chǎn)業(yè)存在過度發(fā)展問題，房地產(chǎn)的核心———住宅開發(fā)，通過過度投資、投機(jī)，已經(jīng)超前發(fā)展。

　　王小廣提出，從世界各國看，工業(yè)化、城市化之后，房地產(chǎn)通過消費(fèi)需求來對經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定起作用，而非作為經(jīng)濟(jì)增長的“發(fā)動機(jī)”，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)是一個(gè)被動性產(chǎn)業(yè)。對房地產(chǎn)的過度依賴，已使鋼鐵產(chǎn)業(yè)中60%的需求對應(yīng)房產(chǎn)，這種局面已使房地產(chǎn)下游的諸多產(chǎn)業(yè)降低能耗轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式難以實(shí)現(xiàn)。

　　王小廣認(rèn)為，目前房地產(chǎn)價(jià)格的增長仍然很高。當(dāng)前，整體投資偏高5個(gè)點(diǎn)，而這當(dāng)中有3個(gè)多點(diǎn)是房價(jià)帶動的。2004年，投資資金來源和當(dāng)期的投資比是1：1.3，2005年上升到1.34%，現(xiàn)在接近50%，即資金來源額比投資形成的規(guī)模高了50%。而且呈不斷上升態(tài)勢，投資的增長速度逐年加快。

　　所以，房地產(chǎn)政策還需要做一個(gè)大的調(diào)整。從中長期或者從十年的時(shí)間考慮，應(yīng)該對房地產(chǎn)采取適度抑制的政策。

　　在王小廣看來，今后房地產(chǎn)會向“大眾型消費(fèi)，小眾型投資”消費(fèi)方向轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)稅收體制會進(jìn)一步健全。

　　從“國六條”出臺至今已經(jīng)有一段時(shí)間了，但似乎遇到了僵局。一些地區(qū)的房價(jià)仍在上升，很多人都認(rèn)為房價(jià)只有一個(gè)漲字。中國人民銀行研究員鄒平座研究員認(rèn)為，房地產(chǎn)價(jià)格上升過快是由于不合理的需求，或者是過度的結(jié)構(gòu)需求變動引起的。當(dāng)前對房價(jià)持續(xù)上升的預(yù)期，使非理性需求達(dá)到了45%左右，其中非理性投資需求為13%，非理性預(yù)期消費(fèi)性需求為11.3%。另外，銀行對于按揭的需求也進(jìn)一步增加了房地產(chǎn)需求。特別是銀行、一些房地產(chǎn)商制造的假按揭貸款，對形成不合理的房地產(chǎn)需求起到推波助瀾的作用。

　　鄒平座認(rèn)為，下一步應(yīng)從需求管理入手，以遏制住房地產(chǎn)價(jià)格上漲的咽喉。房地產(chǎn)金融急需進(jìn)行法律規(guī)范。銀行還要通過調(diào)整房地產(chǎn)貸款利率、調(diào)整首付比率、調(diào)整稅率等一系列手段，控制房地產(chǎn)需求，特別對于投機(jī)和投資需求要扣以重稅。同時(shí)，銀行要提高金融資源的配制效率，消除資金過多流向房地產(chǎn)的現(xiàn)狀。

　　中國社會科學(xué)院金融研究室主任易憲容認(rèn)為，今年的房地產(chǎn)政策盡管是溫和的，但對整個(gè)房地產(chǎn)市場有較大的影響。“國六條”重點(diǎn)是調(diào)整房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，也就是改變了房地產(chǎn)市場發(fā)展模式。70%、90平米的規(guī)定是在調(diào)整房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)。居民的消費(fèi)模式會發(fā)生根本性的改變，而且這樣的一個(gè)根本性的改變，會影響到我們整個(gè)房地產(chǎn)市場發(fā)展。再就是房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營模式也會隨市場的變化有很大的調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)如不適應(yīng)這一變化將會被淘汰。