在央行上?？偛咳涨鞍l(fā)布的一份報告中顯示，第三季度上海商業(yè)銀行新增的房地產(chǎn)貸款中，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的貸款占到了近9成，達(dá)到了66.4億元。而根據(jù)英國金融時報的報道，由于私人投資者、養(yǎng)老基金和企業(yè)爭相購買房地產(chǎn)，今年上半年，全球流向商業(yè)地產(chǎn)的資金達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的2900億美元。

　　由此可見，無論是在開發(fā)領(lǐng)域還是投資領(lǐng)域，商業(yè)地產(chǎn)仍然保持著較高的增長，市場對商業(yè)地產(chǎn)的前景也是信心十足，特別是在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)領(lǐng)域，逐年增加的開發(fā)量顯示了開發(fā)商“分一杯羹”的決心。

　　然而，另一個最新的市場動向卻顯示，商業(yè)地產(chǎn)的一些投資者因?yàn)轱柺芤痪€城市投資成本的升高以及競爭的日益加劇，紛紛轉(zhuǎn)投二線城市，給中小城市的商業(yè)地產(chǎn)帶來大量的發(fā)展機(jī)遇。

　　二線城市比一線更誘人

　　目前，在經(jīng)歷了一個發(fā)展階段后，很多的國內(nèi)外商家店鋪在一線城市的布局已經(jīng)趨于飽和，因此紛紛開始著力關(guān)注更為龐大的中小城市市場，并迅速拓展店面。如沃爾瑪、樂購、百盛以及屈臣氏、國美、必勝客等這些大賣場、百貨餐飲類商家都在快速向中小城市延伸。戴德梁行高級助理董事張家鵬認(rèn)為，這些零售商的向下發(fā)展對于有效消化中城市的商業(yè)物業(yè)面積、降低商鋪空置率將是十分有效的。而這些大型專業(yè)連鎖運(yùn)營商進(jìn)入這些中小城市，也將加大地區(qū)內(nèi)的商業(yè)競爭，激發(fā)當(dāng)?shù)厥袌龅纳虡I(yè)活力。

　　據(jù)了解，近兩年商業(yè)地產(chǎn)的大宗買賣交易雖然日趨頻繁，但主要都是局限在北京、上海這樣的一線城市中。由于一線城市資源數(shù)額相對有限，存在較強(qiáng)的競爭，且運(yùn)作成本及絕對風(fēng)險相對較大，所以不少大型物業(yè)的投資者開始廣泛關(guān)注中小城市之項目，尤其是對當(dāng)?shù)匚挥谥行奈恢?、有穩(wěn)定租約之物業(yè)有較大興趣。而這些大型投資者的向下發(fā)展為中小城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商拓展了新的變現(xiàn)渠道，實(shí)力雄厚的投資者在另一方面也有利于保障商業(yè)項目的產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一，使二線城市尚不成熟的商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展。

　　城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃日趨理性

　　一份最新公布的“2006中國內(nèi)地商業(yè)城市榜”顯示，商務(wù)成本相對北京、上海低很多的長三角區(qū)域內(nèi)的省內(nèi)排名極為靠前。在排行榜的前10位排名中，長三角城市占據(jù)6席,分別是杭州、上海、無錫、寧波、蘇州、南京；而在前20名中，位于長三角的紹興、常州、溫州、臺州也相繼入選。

　　根據(jù)排名來看，當(dāng)?shù)厣虅?wù)地產(chǎn)辦公成本越低的城市排名越靠前。比如排在城市榜第一名的杭州，因?yàn)榻煌ê蛥^(qū)域優(yōu)勢非常明顯，尤其是距離上海較近，但辦公成本卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于上海。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從整個長三角來看，這里的商業(yè)地產(chǎn)投資潛力非常大。浙江有充足、豐厚的民營資本作為支撐，江蘇則有大量的跨國企業(yè)進(jìn)駐投資，這些省區(qū)內(nèi)目前的商業(yè)地產(chǎn)成本越低，因此吸引投資者的機(jī)會也就越大。

　　這樣的規(guī)律顯然與住宅市場的開發(fā)有著異曲同工之處。早在幾年前，很多住宅開發(fā)商就已經(jīng)將開發(fā)觸角伸向了長三角，以及更廣泛的二線城市區(qū)域。而如今，商業(yè)地產(chǎn)也步其后塵開始布局這些區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)市場。

　　然而，不可忽視的是，大量開發(fā)商涌入二級城市也為當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)地產(chǎn)市場埋下了潛在的隱患。之前，由于對商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展缺乏有力的控制規(guī)劃，在一定程度上促成了近幾年商業(yè)地產(chǎn)的迅猛增長，過程中也產(chǎn)生了很多問題項目。這些項目在位置、規(guī)模、定位等方面未能做到和諧匹配，因而形成了空置，造成了城市資源的浪費(fèi)，而這種現(xiàn)象在中小城市更為明顯。

　　近兩年，政府相關(guān)部門曾經(jīng)數(shù)次下發(fā)文件要求各級政府對商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行控制性規(guī)劃，規(guī)范商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。這些有針對性的行為無疑將對目前中小城市商業(yè)面積的增長形成制約，防范無效商業(yè)面積供應(yīng)的產(chǎn)生，保障城市商業(yè)地產(chǎn)的良性發(fā)展。

　　而面對市場的變化，張家鵬表示，開發(fā)商在中小城市運(yùn)作商業(yè)項目時應(yīng)進(jìn)一步放開視野，在招商時可考慮跨越更廣區(qū)域?qū)嵤┱猩?；對于?yōu)良位置之物業(yè)，在資金安排允許的情況下，適當(dāng)持有一個階段后再進(jìn)行變現(xiàn)將有可能取得更佳回報。