人民幣升值對地產(chǎn)公司的積極影響將主要體現(xiàn)在供給層面，即通過對優(yōu)勢企業(yè)的資金支持，幫助其加快發(fā)展速度，最終形成強者恒強的格局。

　　目前關(guān)于人民幣升值對房地產(chǎn)行業(yè)的影響分析集中于需求層面，即境外資本預(yù)期人民幣會繼續(xù)升值，其逐利本性會通過各種方式流入我國市場，而由于目前我國投資渠道的匱乏，大部分資金會選擇具有保值增值功能的房地產(chǎn)，從而推動房價上漲，此外由于升值會造成普通消費品進(jìn)口價格下降，從而帶動國內(nèi)同類消費品價格走低，即所謂財富效應(yīng)，在此情況下居民會有更多富余資金進(jìn)行資本品投資，這樣也會造成房價上揚。

　　房價急漲負(fù)面作用大

　　升值對房地產(chǎn)行業(yè)的影響無疑是正面的，但其影響程度以及對地產(chǎn)類上市公司投資價值提升的邏輯關(guān)系需要探討。

　　首先來看升值對上市公司投資價值的影響。如果單純從需求層面分析會得出如下結(jié)論：即本幣升值引發(fā)的境外資金流入推進(jìn)需求上升，由此帶來的房價上漲將提高行業(yè)盈利水平，從而提升了相關(guān)上市公司的投資價值。但現(xiàn)實并非如此，因為各界對高房價的危害已經(jīng)達(dá)成共識，房價上漲之后必然會引發(fā)新一輪調(diào)控，這對房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營的影響將是負(fù)面的。

　　此外由于境外資本的投機本性決定了行為的短期性，在本幣升值預(yù)期消失后，將會變現(xiàn)手中資產(chǎn)，造成市場供給過剩，這不利于行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，政府已經(jīng)意識到外資可能對行業(yè)產(chǎn)生的沖擊，發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》，側(cè)重于需求層面進(jìn)行限制，旨在防范境外資本投機行為對行業(yè)可能產(chǎn)生的不利影響，所以外資對行業(yè)的需求層面不會產(chǎn)生過大影響。

　　再看升值對房價的影響程度，支持本幣升值后房價上漲的觀點多數(shù)引用了日本案例。但其實日本房價上漲的原因并非單一升值因素造成，升值周期下的金融自由化造成的過度金融支持也是房價上漲的重要原因。

　　1987年，日本開始推進(jìn)金融自由化改革，擴(kuò)大了企業(yè)法人的直接融資渠道，逐漸削弱了大企業(yè)的主銀行制度，造成銀行資金過剩，引起激烈的貸款競爭，商業(yè)銀行在制造業(yè)企業(yè)減少間接籌資的情況下，轉(zhuǎn)而把房地產(chǎn)企業(yè)和住房消費信貸作為重要放貸對象。1984年至1989年，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款占制造業(yè)的比例由27%提升至76%。與此同時，日本專業(yè)住房消費信貸服務(wù)金融機構(gòu)“住專”也從消費信貸層面提供了過度支持，而日本政府對金融機構(gòu)的監(jiān)管制度一直比較松散，對房價上漲起到了推波助瀾的作用，有了日本的前車之鑒，我國政府當(dāng)然會格外重視金融自由化趨勢下的金融監(jiān)管。

　　此外，日本的國土面積和人口數(shù)量決定了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的有限容量，較少的境外資本就會對其全國市場產(chǎn)生較大影響，而我國房地產(chǎn)市場容量巨大，各區(qū)域市場發(fā)展的不平衡，在外資受限的前提下對國內(nèi)市場沖擊較小，所以即使人民幣升值空間較大，我國房價在現(xiàn)有基礎(chǔ)上也不會再現(xiàn)日本升值周期下的快速上漲。

　　地產(chǎn)公司將強者恒強

　　當(dāng)然，我們從不懷疑人民幣升值會提升相關(guān)上市公司的投資價值，但應(yīng)理性看待其影響程度和影響途徑。

　　升值對地產(chǎn)公司的積極影響將主要體現(xiàn)在供給層面，即通過對優(yōu)勢企業(yè)的資金支持，幫助其加快發(fā)展速度。因為在我國城市化進(jìn)程加速背景下，境外資本看好我國房地產(chǎn)業(yè)的長期發(fā)展，而人民幣升值預(yù)期加強了外商投資房地產(chǎn)的吸引力，但是房地產(chǎn)開發(fā)涉及多方面的資源整合，不熟悉當(dāng)?shù)厥袌霏h(huán)境很容易導(dǎo)致投資失敗，因此要分享我國房地產(chǎn)市場的長期成長收益，同時有效規(guī)避風(fēng)險，與國內(nèi)開發(fā)企業(yè)的合作是最理想的選擇，而外資一般會選擇國內(nèi)發(fā)展戰(zhàn)略清晰，公司治理規(guī)范的品牌開發(fā)商，如萬科與新加坡RZP公司，金地與ING的合作。

　　引進(jìn)外資不但會減輕企業(yè)現(xiàn)有項目產(chǎn)生資金鏈的壓力，還能夠幫助公司通過戰(zhàn)略合作加大資金杠桿功能，拓展更多可供開發(fā)資源，在行業(yè)整合加速的背景下，通過項目收購、股權(quán)收購和公開招標(biāo)等多元化的發(fā)展模式實現(xiàn)快速外延擴(kuò)張，最終的結(jié)果是行業(yè)集中度得到加強，形成強者恒強的格局。