五年規(guī)劃出臺后，立即引發(fā)了網(wǎng)友與業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注，不少人認(rèn)為這是廣州房價在連續(xù)走高三年之后開始回落的信號，特別是這次規(guī)劃非常詳細(xì)的規(guī)定了中低價位、中小戶型的比例和套數(shù)，如果嚴(yán)格執(zhí)行，對抑制目前高漲的房價起到非常重要作用。在本周四下午2點半焦點房地產(chǎn)網(wǎng)舉辦的“焦點房談”中，廣州維森置業(yè)董事總經(jīng)理張維綸認(rèn)為這次細(xì)則的出臺是宏觀調(diào)控的另一只鞋子掉下來了，而且這次砸的很重，房地產(chǎn)市場將會在1年后左右出現(xiàn)拐點，房價將會開始下降，房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)模式也會發(fā)生變革。廣州同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)咨詢顧問有限公司執(zhí)行董事陳柳青也認(rèn)為這次政府是認(rèn)真的，開發(fā)商將不再“自由”。珠江恒昌市場推廣總監(jiān)楊天穎也認(rèn)為這個細(xì)則出臺對房價會起到很好抑制作用，政策如果能嚴(yán)格執(zhí)行必將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生革命性的影響。>>>>>>廣州明年建482萬平米中低價房市中心有8.4萬套

　　觀望情緒加重房價一年后可能會將

　　在國慶黃金周中，消費者與開發(fā)商的博弈還在繼續(xù)，從陽光家緣10月8日—11日統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，每天成交量不過200套左右，也就是和去年正常時期數(shù)據(jù)差不多，黃金周注定平淡收局。而趕在黃金周之前出臺的廣州住房五年規(guī)劃則用數(shù)據(jù)描繪了未來5年廣州房地產(chǎn)供應(yīng)情況，它對膠著狀態(tài)的樓市產(chǎn)生什么影響？

　　陳柳青認(rèn)為細(xì)則首先是心里的影響，調(diào)控措施已經(jīng)持續(xù)了二、三年了，真正的可以對樓市產(chǎn)生巨大影響的，應(yīng)該就是這次的細(xì)則。因為本次細(xì)則拋棄了銀行、信貸等金融政策而是從房地產(chǎn)業(yè)本身進行調(diào)控，而且細(xì)則是非常具有可執(zhí)行性。細(xì)則的出臺，使目前的觀望情緒更加的嚴(yán)重。真正產(chǎn)生明顯的影響，我認(rèn)為在未來的一年可以看得出來。因為新政后開發(fā)商都在調(diào)整產(chǎn)品，一年后的產(chǎn)品才會上市，所以細(xì)則的出臺，會使市場的觀望情緒更加的濃厚，也會使買家的行為產(chǎn)生影響。但是，大家期望樓價一下子下跌也不是現(xiàn)實的，但是樓價也不可能象過去那樣，一年上漲百分之十幾，我認(rèn)為價格會比較平穩(wěn)。

　　“最后一只鞋子落下來后，對廣州樓市或者是全國的樓市來說就是拐點，如果以前存在觀望，我認(rèn)為現(xiàn)在就不要觀望了，本次的調(diào)控會使房地產(chǎn)市場產(chǎn)生根本的質(zhì)變。”張維綸說。“這個拐點有兩種含義，房價政府要調(diào)控就一定會下跌，我認(rèn)為一年左右房價就會下跌。當(dāng)現(xiàn)在的小戶型全部出街的時候，房價就會下跌的。這是簡單的算術(shù)題，不以人的意志為轉(zhuǎn)移的，本次政策導(dǎo)致量出來后，價格一定會下跌的。但是我估計要在一年后左右。要等這些房屋面世后，還有一個方面的影響，會改變房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的格局，就是產(chǎn)業(yè)化的問題。因為以前的房地產(chǎn)市場太不成熟了，自由的另外一面就是無序，任何的產(chǎn)業(yè)都是不成熟到成熟。我認(rèn)為開發(fā)商是弱勢群體的，并不是強勢群體，上有政府管，下有百姓罵，所以我覺得做房地產(chǎn)很辛苦的。”

　　楊天穎認(rèn)為宏觀調(diào)控房地產(chǎn)并不是要扼殺房地產(chǎn)業(yè)。目前的政策出臺后，開發(fā)商的自由度小了，但是中小開發(fā)商的自由度更加的小了，因為大的開發(fā)商有土地的儲備，有品牌，有項目的多樣性，所以在一定的時間內(nèi)，受的影響是不大的。>>>>>>房談實錄：廣州調(diào)控細(xì)則解讀一年后房價或降

　　中小戶型血拼即將開始差異化致勝

　　根據(jù)規(guī)劃，今后五年廣州將新增5350萬平方米住宅，其中90平方米一下占到40%以上，那么廣州今后兩年房地產(chǎn)市場將會出現(xiàn)什么情形？

　　“今后市場必將出現(xiàn)肉搏戰(zhàn)。開發(fā)商對產(chǎn)品研究得會更加的精細(xì)，這也是行業(yè)發(fā)展的必然趨勢。房地產(chǎn)業(yè)今后的多樣性會更強，也會更加的合理。開發(fā)商必須做到心里有數(shù)，我有這樣的產(chǎn)品，一定可以有好的銷售，所以就要將產(chǎn)品做得更加的細(xì)致。”楊天穎說。

　　陳柳青認(rèn)為以前房地產(chǎn)企業(yè)的管理是很粗放的，無論是施工還是管理，大的開發(fā)商沒有做到最好，小的開發(fā)商也可以通過管理有所作為的。因為，目前的房地產(chǎn)市場的空間還是比較大的，普遍都是粗放型的，如果精耕細(xì)作還是有所作為的。

　　以前是放開了打，自選動作比較多，如果今后都在90平方米上做文章，就會出現(xiàn)細(xì)分市場的競爭。隨著專業(yè)公司的出現(xiàn)，策劃、設(shè)計都出現(xiàn)了專業(yè)化，那么小開發(fā)商如果善于利用這些資源也會有空間做的。

　　張維綸用一句話形容：會在同質(zhì)化的競爭中尋找差異化。為什么說同質(zhì)化，調(diào)控中明確的規(guī)定，90平方米的戶型占總開發(fā)量的70%。但同時也是有好處的，因為我做得時間比較久，所以我懷念華南板塊，當(dāng)時有一句話是全國樓市看廣州，廣州樓市看華南板塊，所以大家懷念華南板塊。當(dāng)年的華南板塊跟目前的樓市有相同點，當(dāng)年是自發(fā)的，現(xiàn)在是政府對量的調(diào)制。我們做華南板塊之前，內(nèi)部討論認(rèn)為會血流成河，很難看，但是今天來看，華南板塊在全國市場來說，也是非常有意義成功的案例。因為華南板塊是在同質(zhì)化的競爭中，各個開發(fā)商采取差異化的競爭，最后達到多贏。所以我們不要將細(xì)則看的太可怕，因為我們還是有辦法的。那么就是差異化。

　　消費觀念要轉(zhuǎn)變中小戶型值得等待

　　在持久的觀望中，不少消費者都開始不耐煩，那么房價是否真的能下降，什么時候買房合適呢？

　　張維綸認(rèn)為開發(fā)商要不斷的調(diào)整，最重要的是消費者也要調(diào)整消費的心態(tài)，是否一定要購買120平方米或者是90平方米，應(yīng)該根據(jù)自己的實際情況。我們以前在北方認(rèn)為150平方米以下的房屋都是小房屋，來了廣州后發(fā)現(xiàn)120平方米也可以的。以后消費者的心里會逐漸的成熟，在城市內(nèi)都是小戶型，從30平方米—90平方米會形成主流，目前浪費的是市區(qū)的房屋做得太大了。

　　“目前說房屋的價格高，實際上市場上還有很多的二手房的價格是比較低的。所以消費者要想清楚，自己的需求是怎樣的。如果大家可以等待的話，那么等一、二年，房價一定會回調(diào)的。如果大量的小戶型推出后，價格一定會下降的。目前連白領(lǐng)都說價格高了，所以樓價的價格存在虛高，而且缺乏購買力支撐。”陳柳青稱。

　　楊天穎認(rèn)為今后大家在購買房屋的時候，隨著大市的變化，老百姓可以選擇的產(chǎn)品雖然從面積來說沒有太大的變化，但是匹配的產(chǎn)品會越來越多，租賃和二手市場也會對消費者的需求起到強有力的支撐。