9月30日，廣州市城市規(guī)劃局、廣州市國土資源和房屋管理局聯(lián)合發(fā)布了《廣州市住房建設規(guī)劃(2006~2010)》(下稱《規(guī)劃》)，從而成功趕上“六一”新政的末班車。

　　為了等待該《規(guī)劃》的出臺，整整3個月時間內(nèi)，廣州市幾乎所有未取得施工許可證的新項目工地全面緊急剎車，不少項目因此被迫停工近半年之久。隨著該《規(guī)劃》的出臺，停滯多日的新項目報建審批無疑將重新啟動。按照有關(guān)政策，未來5年內(nèi)，廣州的房地產(chǎn)開發(fā)建設將嚴格遵循此次規(guī)劃來展開。

　　對于是次規(guī)劃，有關(guān)部門從觀望到統(tǒng)計、再到制定的幾個階段，總共用了3個月。這對于房地產(chǎn)業(yè)界而言，已經(jīng)有了足夠的心理準備；但是對于一個城市未來5年的住房建設規(guī)劃而言，3個月又顯得很短。

　　主旨：解決供需平衡

　　《規(guī)劃》顯示，到2010年，廣州將建設各類住房56.24萬套，總建筑面積5350萬平方米。其中，供應廉租房60萬平方米，新社區(qū)住房540萬平方米，經(jīng)濟適用房300萬平方米，商品住房4450萬平方米；其中包括盤活存量土地建設住房1200萬平方米和城中村改造新增商品住房500萬平方米。

　　從套型面積上看，是次規(guī)劃嚴格遵循國家“六一”新政，確保單套套型建筑面積90平方米以下的新建住房總建筑面積達到全部新建住房總建筑面積的70%。其中，屬于政府保障型住房的廉租房、新社區(qū)、經(jīng)濟適用房以及政府調(diào)控的中小戶型、中低價住房全部控制在90平方米以下。

　　《規(guī)劃》出臺后，開發(fā)商和業(yè)界人士普遍對規(guī)劃的住房建設總量感到滿意。特別是2007和2008兩年的供應量較過去大大增加，有望達到住房供應的井噴時期。因此，有業(yè)內(nèi)人士指出，是次規(guī)劃最為關(guān)鍵的意義恐怕在于可以從一定程度上解決廣州樓市的供需失衡狀況。

　　廣州市城市規(guī)劃委員會委員冼京暉博士評論，盡管很難看出該規(guī)劃對房價產(chǎn)生直接影響，但是在有限的土地資源上小戶型的增加，無疑意味著政府利用行政手段打破供需失衡狀態(tài)，增加房屋供應量，從而間接打壓房價。

　　“從數(shù)字上來看，供應總量是增大了，而且在表面上與需求量基本平衡。”廣州新城市投資控股集團副總經(jīng)理趙冬凌也如此評論。但是她仍舊對該《規(guī)劃》提出幾點異議，其中包括市區(qū)供應量不大；需求計算時是否包含未來廣州經(jīng)濟發(fā)展和城市擴張所帶來的新增人口的需求以及部分人提高住房質(zhì)量的需求等。

　　房價：兩極分化

　　除了在供應量上解決供需矛盾，《規(guī)劃》還對房價作出相應約定。其中包括761公頃用于政府調(diào)控的中小戶型、中低價位普通商品住房建設的土地，將通過“雙限雙競”的辦法公開出讓。該數(shù)字占據(jù)了規(guī)劃期內(nèi)總供地量2115公頃的1/3強。這意味著，未來5年內(nèi)，廣州市將有1/3的住宅用地將讓開發(fā)商在地價和房價上雙重競爭。

　　據(jù)了解，目前廣州市第一塊“雙限”地塊將位于開發(fā)區(qū)科學城內(nèi)，具體實施方案已經(jīng)上報國家建設部，估計將于年底前推出市場。可以預計，該地塊的推出無疑將對今后的761公頃土地出讓起到示范作用。

　　不過，由于“雙限”地塊出讓程序復雜、操作難度很大，因此截至目前，業(yè)界仍舊對此做法存有疑慮。特別是科學城地塊此前曾經(jīng)從推出，到受質(zhì)疑，再到收回的曲折經(jīng)歷，另業(yè)內(nèi)對此類地塊仍舊缺乏信心，而由此引發(fā)的“限制最高房價”的愿望也同樣遭到訐難。

　　對于未來房價走勢，業(yè)界多數(shù)人士仍舊堅持“房價兩極分化”的觀點，認為小戶型住房因為供應量的增大將在一段時間維持平穩(wěn)，而剩下30%的大戶型住房價格無疑將繼續(xù)上漲。

　　冼京暉在接受訪問時便表示：類似北京、上海、廣州這種守衛(wèi)度大的大型或者超大型城市而言，由于對外來人口的吸引力不會降低，因此房價上升的跡象不會改變。

　　作為發(fā)展商，趙冬凌指出，“在整體上看，由政府調(diào)控的房屋，價格會保持長期持續(xù)的穩(wěn)定。”一方面廉租房、新社區(qū)、經(jīng)濟適用房、政府調(diào)控的中小戶型中低價位普通商品住房，它們的套型建筑面積全部會控制在90平方米以內(nèi)，價格將由政府嚴控；另一方面，由發(fā)展商開發(fā)的其他商品住房都會毫無疑問地走中高端定位路線。

　　記者觀察

　　保障型住房考驗政府公信

　　數(shù)據(jù)顯示，在規(guī)劃期內(nèi)，政府將為保障型住房(包括廉租房、新社區(qū)住房和部隊、單位自建經(jīng)濟適用房)提供450公頃土地，總建筑面積為900萬平方米，建房11.43萬套。上述土地全部由政府劃撥。

　　“這對社會公共資源的有效監(jiān)督提出考驗。”冼京暉說。在他看來，從目前社會公共資源的使用事實上存在很多不透明的地方，因此，效仿香港公屋的模式還有很多路要走。

　　事實上，對于在此類住房建設上停了幾年的廣州來說，如何確保政府保障型住房到最后不會變味、并得以有效利用，無疑是舊話重提。因為目前廣州市已經(jīng)有了明確的廉租屋和新社區(qū)的申請以及購買標準，凡是符合條件的家庭都已經(jīng)可以向有關(guān)部門提出申請。

　　值得注意的是，社會更關(guān)心的是，恐怕將是此類住房的建設資金構(gòu)成、流向以及由誰承建，是否會讓開發(fā)商參與等。()