廣州市落實國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，在按“國六條”實施細(xì)則要求去做上，又邁出了具有歷史性進(jìn)步意義的一大步。

　　廣州市國土房管局于2006年10月13日起至11月17日上午10時止，掛牌出讓10宗地的國有土地使用權(quán)，其中地塊6至地塊9是在限套型、限房價的基礎(chǔ)上，采取競房價、競地價的辦法，以掛牌方式確定開發(fā)建設(shè)單位；地塊10在限套型、限房價、限銷售對象的基礎(chǔ)上，采取競房價、競地價的辦法，以掛牌方式確定開發(fā)建設(shè)單位，限銷售對象——東風(fēng)日產(chǎn)乘用車公司員工有購買該地塊所建房屋的優(yōu)先權(quán)，一戶一套，剩余房屋可對外公開銷售。

　　上述做法使高房價在土地出讓時能得到一定程度的抑制。不過，廣州掛牌出讓國有土地使用權(quán)新做法消息公布后，卻引起不少人的議論：

　　——“以掛牌方式確定開發(fā)建設(shè)單位”而不是采用招標(biāo)“雙限雙競”，在掛牌出讓方式“最高應(yīng)價者得”的規(guī)則上，房價是不能實現(xiàn)在“限房價”的基礎(chǔ)上去“競房價”，而使房價降低，這會造成中小戶型商品房并不便宜的事情。

　　——“限銷售對象”的做法，將給以后帶來麻煩。經(jīng)濟(jì)適用房如何確定銷售對象的難題就是個前車之鑒。聯(lián)系此前的一些做法有人質(zhì)疑：廣州的安居房、新社區(qū)已各自限定不同的銷售對象，今后是否又要另外限定“雙限雙競”的銷售對象？如何限定？這幾類銷售對象會否重疊？

　　——廣州目前規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房和新社區(qū)住房在取得房屋所有權(quán)證后，必須住滿兩年，才可上市出售。轉(zhuǎn)手時，產(chǎn)權(quán)人須按交易評估價格的1%繳納土地出讓金，或相當(dāng)于土地出讓金的價款。對于24萬套的“雙限雙競”中小戶型，將來如何轉(zhuǎn)手，社會各界在期待有關(guān)方面是如何解決這一難題的。

　　——前段日子，廣州一“限房價”地塊定為6000元/平方米，有人對此質(zhì)疑：限在這價位依據(jù)是什么？是依據(jù)經(jīng)濟(jì)增長速度、收入增長速度、基準(zhǔn)地價、基準(zhǔn)房價，還是依據(jù)居民心理承受能力？有媒體指出，這一系列的問題，會在不同于“國六條”實施細(xì)則所指的“應(yīng)在限套型、限房價的基礎(chǔ)上，采取競地價、競房價的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位”的“雙限雙競”中不斷出現(xiàn)。因為一旦政府介入市場的定價，就可能面臨“政府主導(dǎo)”與“市場主導(dǎo)”的矛盾，市場的波動可能因政府干預(yù)而引發(fā)，能否解決好這個矛盾，直接關(guān)系到調(diào)控效果。上述議論，反映了這次以掛牌方式“雙限雙競”確定開發(fā)建設(shè)單位，與“國六條”實施細(xì)則以招標(biāo)方式“雙限雙競”確定開發(fā)建設(shè)單位，在兩方面存在的不一致而引發(fā)人們的思考：其一是“以掛牌方式確定開發(fā)建設(shè)單位”；其二是提出限房價是指：“該地塊所建房屋的最高銷售價格是根據(jù)競買人報出有效最高售房價格的平均值制訂。該最高售房價格是出讓合同的條款之一。”提出競房價是指：“在剔除自報房價中的最高報價以及明顯偏離市場價格的報價之后，計算所剩余的競買人有效自報房屋最高售價的平均價格，并將該平均價格確定為最高售房價格。如全部報價均明顯偏離市場價格的，則市政府確定最高售房價格。凡認(rèn)可該售房最高價格的競買人，均可繼續(xù)參與第二輪競地價程序。”

　　政府在市場經(jīng)濟(jì)中的職能，主要是行使提高效率、增進(jìn)公平以及促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與增長。國家這次調(diào)控房地產(chǎn)市場，提出要“滿足廣大群眾的基本住房消費(fèi)需求”，“要重點發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房”，“要優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)和廉租住房的土地供應(yīng)”，“土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房價的基礎(chǔ)上，采取競地價、競房價的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位”，目標(biāo)是要大比重建設(shè)中小戶型的低造價住房，解決廣大中低收入家庭住房問題。

　　這次宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場，確定住房這種商品必須接受市場基本規(guī)律約束。“國六條”實施細(xì)則采用招標(biāo)方式在“限房價”的基礎(chǔ)上去“競地價、競房價”，是完全通過市場競爭的做法，使商品房的開發(fā)建設(shè)實現(xiàn)物美價廉，讓中低收入家庭買得起又住得起房，而不用在“雙限雙競”上，增加“限銷售對象”做法，使之要像廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房那樣，嚴(yán)格控制銷售和租賃——雖然這樣做實際效果并不理想而問題多多。

　　“應(yīng)在限套型、限房價的基礎(chǔ)上，采取競地價、競房價的辦法”；“以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位”，這是“國六條”實施房地產(chǎn)宏觀調(diào)控細(xì)則中，兩個緊密相連而極其重要的規(guī)定。

　　這兩個規(guī)定能避免目前拍賣、掛牌出讓土地使用權(quán)中“出價高者得”，而導(dǎo)致拍出天價地塊拉高房價的問題，或房價居高不下，不能實現(xiàn)用市場的辦法大比重建設(shè)中小戶型低造價住房的目標(biāo)。

　　在存在不完全競爭問題時，市場不能有效率地配置資源，會導(dǎo)致價格高于成本。“限房價”去“競房價”并采用招標(biāo)方式，這意味著土地出讓方式，從最高應(yīng)價者得，變成也看競房價低的情況，相對拍賣、掛牌出讓土地方式的最高應(yīng)價者得，房價隨之上漲而言，采用招標(biāo)方式“限房價”去“競地價、競房價”，把地價與房價捆綁一起，作為土地出讓競價指標(biāo)，使房價下降與地價上漲分離的這種做法，能終結(jié)目前房價異常上漲，究竟是地還是房的價格上漲而引起的爭論。這無疑是能促進(jìn)開發(fā)商提高開發(fā)水平、降低經(jīng)營成本的革命性變革，是一項讓中低收入家庭買得起又住得起房的重要舉措。

　　采用招標(biāo)方式去“限房價”去“競房價”，競房價時不是價高者得，怎樣防止因惡性競爭而影響商品房質(zhì)量呢？這是在標(biāo)底設(shè)置上實行根據(jù)地價、建安成本、企業(yè)管理費(fèi)用和稅費(fèi)等這些有數(shù)可查的組成情況，確定“合理低價中標(biāo)”底線。

　　在完全競爭條件下，一個企業(yè)必須找出成本最低的生產(chǎn)方法，有效率地使用勞動、土地和其他要素，采用最有效的技術(shù)和最少量的投入來生產(chǎn)，否則，它就會陷于虧損，從而被市場淘汰。

　　什么時候才能實行中低價位、中小套型普通商品住房“土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房價的基礎(chǔ)上，采取競地價、競房價的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位”，使房價定在邊際成本上呢？社會各界在密切關(guān)注著。