環(huán)比跌幅達(dá)6%為地產(chǎn)新政后最大，有業(yè)內(nèi)人士稱“均價(jià)下降并不代表樓價(jià)真的下降”

　　上一次市場分析報(bào)告曾爆出二沙島開發(fā)商內(nèi)部轉(zhuǎn)讓94套豪宅拉高了房價(jià)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這也是近兩個(gè)月交易報(bào)告中房價(jià)大起大落的原因。

　　廣州樓市還沒有到真正降價(jià)的時(shí)候，從現(xiàn)在開始起碼到明年上半年，樓市價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)太大的變動(dòng)。

　　——合富輝煌首席分析師黎文江

　　近日，廣州市國土房管局發(fā)布了最新房地產(chǎn)市場分析報(bào)告:9月份，廣州全市新建商品住房均價(jià)6382元/平方米，比8月份下降了406元，環(huán)比跌幅達(dá)6%，創(chuàng)下今年5月份國家新一輪宏觀調(diào)控啟動(dòng)以來全市房價(jià)的最大跌幅紀(jì)錄。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析，造成全市均價(jià)拉低的原因，在于高房價(jià)區(qū)成交量縮水而房價(jià)相對(duì)較低的區(qū)域成交量大幅上升。

　　“可能是城市周邊房價(jià)拉低均價(jià)”

　　與全市均價(jià)下降不同的是，在9月份的市場分析報(bào)告中，天河、番禺、海珠三區(qū)的房價(jià)有較大幅度的上漲。其中，番禺區(qū)一手房價(jià)的上漲幅度最大，達(dá)到534元/平方米。而天河區(qū)再次突破9000大關(guān)，達(dá)到9272元/平方米。

　　經(jīng)緯地產(chǎn)市場調(diào)研部主任吳定金認(rèn)為，均價(jià)下降并不代表樓價(jià)真的下降，有可能是低價(jià)位的城市周邊區(qū)域樓盤銷售量上漲，拉低了全市整體均價(jià)。

　　但值得說明的是，廣州市國土房管局每月公布的市場交易報(bào)告是根據(jù)房地產(chǎn)交易中心登記備案的最后成交數(shù)據(jù)，在反映市場信息方面有一定的滯后性。也就是說，9月份的成交數(shù)據(jù)更多的是反映8月份的成交。

　　吳定金認(rèn)為，新政給開發(fā)商帶來的銷售壓力導(dǎo)致了開發(fā)商在8月份通過各種促銷或明或暗地降價(jià)，特別是8月中旬的加息也在改變市場的預(yù)期。此外，上一次市場分析報(bào)告曾爆出二沙島開發(fā)商內(nèi)部轉(zhuǎn)讓94套豪宅拉高了房價(jià)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這也是近兩個(gè)月交易報(bào)告中房價(jià)大起大落的原因。

　　成交量低迷給開發(fā)商壓力最大

　　和房價(jià)的下跌比較起來，真正讓開發(fā)商緊張的還是成交量的低迷不振。廣州市國土房管局的市場分析報(bào)告顯示，9月份廣州新建商品住房成交量為66.29萬平方米，雖然比8月份的64.45萬平方米有小幅回升，但廣州市一手住宅成交量已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月徘徊在60多萬平方米的低位了。

　　“這是一個(gè)比較危險(xiǎn)的數(shù)據(jù)。”卓越同創(chuàng)總經(jīng)理趙卓文指出，如果交易量持續(xù)低迷的話，可能會(huì)導(dǎo)致真正的降價(jià)。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，廣州市一手住宅正常的成交量應(yīng)該維持在80萬-100萬平方米。而今年5月地產(chǎn)新政出臺(tái)后，濃厚的市場觀望情緒使月成交量比正常情況萎縮了三成。

　　據(jù)了解，目前已經(jīng)有很多開發(fā)商開始行動(dòng)起來，通過優(yōu)惠促銷和投放廣告等形式，希望盡快扭轉(zhuǎn)成交量低迷的硬傷。趙卓文指出，今年還剩下2個(gè)多月，如果成交量還在60多萬平方米的低位，今年的樓市就比較危險(xiǎn)了。

　　“供不應(yīng)求短期內(nèi)很難改變”

　　對(duì)于廣州樓市最新爆出的400多元跌幅，合富輝煌首席分析師黎文江并不十分悲觀。他認(rèn)為，廣州樓市還沒有到真正降價(jià)的時(shí)候，并預(yù)計(jì)從現(xiàn)在開始起碼到明年上半年，樓市價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)太大的變動(dòng)。

　　黎文江指出，從近期開發(fā)商高價(jià)拿地的熱情可以看出他們對(duì)未來市場的信心，在高樓面地價(jià)的支撐下，房價(jià)很難出現(xiàn)大幅下降。

　　同時(shí)，受今年宏觀調(diào)控影響，廣州許多審批項(xiàng)目由于要調(diào)整規(guī)劃而不得不推遲建成時(shí)間，這也就決定了明年上半年廣州樓市將有一段斷貨期，供不應(yīng)求的局面短期內(nèi)很難改變。

　　吳定金也認(rèn)為年底樓市有向好趨向。他指出，國家的宏觀調(diào)控政策正在被市場消化和接受，除非政府出臺(tái)殺傷力更強(qiáng)的政策，否則買家很有可能在年底集中入市，開發(fā)商就更沒理由降價(jià)了。

　　日前，業(yè)內(nèi)專家在解讀新近出臺(tái)的《廣州住房建設(shè)規(guī)劃》時(shí)指出，該規(guī)劃將改變廣州樓市的供求關(guān)系，但要等到大量中小戶型住房在一年后建成推向市場緩解供需矛盾后，廣州樓價(jià)才能迎來真正的回落。