中國城市商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)管理聯(lián)合會、商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟在北京世紀金源酒店聯(lián)合發(fā)布《2006中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告》，對商業(yè)地產(chǎn)的走向及存在的問題作了闡述。報告指出，2005年全國商業(yè)地產(chǎn)依然保持快速發(fā)展的勢頭，全國商業(yè)營業(yè)用房投資額接近2000億元，增長率為16%。2006年商業(yè)地產(chǎn)將繼續(xù)增長。報告同時援引國家統(tǒng)計局的數(shù)字稱，截至2005年底，全國商業(yè)營業(yè)用房空置面積達到3872萬平方米，同比增加23.2%。對此，商務部有關(guān)負責人多次表示，部分城市商業(yè)地產(chǎn)項目空置情況嚴重。

　　商業(yè)地產(chǎn)危機蟄伏?

　　今年以來，隨著國家宏觀政策對住宅市場的大力調(diào)控與整治，房地產(chǎn)行業(yè)的資本大軍大量涌入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。隨著商業(yè)地產(chǎn)投資的不斷升溫，商業(yè)地產(chǎn)面臨的問題日益顯露。世博控股集團董事長金錫順女士日前接受記者采訪時表示，商業(yè)地產(chǎn)在飛速發(fā)展的同時，也面臨著空置嚴重、模仿抄襲、業(yè)態(tài)重復、經(jīng)營管理不力等諸多危機，目前，差異化的市場定位將成為商業(yè)地產(chǎn)突圍的關(guān)鍵。

　　“一些城市中心地區(qū)的‘商場扎堆’，確實帶來了商家‘貼身肉搏’惡性競爭、商場銷售額下降和零售商撤市等后果。”中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平深表憂慮。

　　商業(yè)地產(chǎn)市場的模仿、抄襲現(xiàn)象導致項目缺乏特色，并造成了商圈功能的重復，使得競爭惡性化。同時，“產(chǎn)權(quán)式商鋪”模式是引起經(jīng)營混亂、進而帶來危機的重要因素。

　　易居中國房地產(chǎn)研究院副院長丁祖昱認為，商業(yè)地產(chǎn)市場中彼此都是投資者，大家都關(guān)心把物業(yè)轉(zhuǎn)讓給下一家以獲得差價，過于追求短期利益。“產(chǎn)權(quán)式商鋪”的后果是開發(fā)商無法控制科學的業(yè)態(tài)配比，無權(quán)對商鋪進行統(tǒng)一經(jīng)營管理，進而使得整個商鋪發(fā)展方向失控，有可能導致許多賣場經(jīng)營混亂、經(jīng)營惡化，更不利于商業(yè)氛圍的培育。

　　世博控股集團董事長金錫順女士認為，落后的開發(fā)理念、運營管理模式、缺少深入的市場需求研究與準確的市場定位，是導致商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)危機的主要原因。正是看到了這些危機，世博控股在開發(fā)京西四季青橋畔旗艦性項目馬奈草地時，深入分析了京西地區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀，精心研究了京西數(shù)百萬高知人群對于高端消費的旺盛需求，從而打造了全新運營管理模式的國內(nèi)首家文化情境商業(yè)，從規(guī)劃、建筑、業(yè)態(tài)、經(jīng)營模式等方面都在探索突破性的創(chuàng)新。

　　差異化定位謀求突圍

　　隨著競爭的加劇，商業(yè)地產(chǎn)商機與危機并存，差異化定位已經(jīng)成為趨利避害的法寶。

　　最近，由世博控股集團推出的馬奈草地項目已在客戶定位上尋找差異化的突圍策略。馬奈草地所處的京西地區(qū)的商業(yè)絕大多數(shù)為百貨商場、中低檔餐飲，高端商業(yè)供給嚴重缺失。為了彌補這一市場空白，馬奈草地定位為高端文化情景商業(yè)，旨在為高端人士提供集餐飲、休閑、娛樂、康體為一體的一站式體驗商業(yè)配套。據(jù)世博控股集團董事長金錫順女士表示，這種基于客戶群差異化的高端定位具體表現(xiàn)在業(yè)態(tài)、自然環(huán)境、建筑設(shè)計、消費環(huán)境等方面。在業(yè)態(tài)上，馬奈草地集中了極致西餐、咖啡書苑、藝術(shù)展品等業(yè)態(tài)。同時，馬奈草地位于500畝的城市綠地之中，有著優(yōu)美的自然環(huán)境。此外，建筑設(shè)計上洋溢著厚重的文化氣息。值得一提的是，在消費環(huán)境的營造上，馬奈草地不僅強調(diào)室內(nèi)的幽雅、浪漫、經(jīng)典，還為消費者奉獻草地音樂會、名家講堂等文化活動。

　　馬奈草地準確的市場定位受到了眾多品牌商家的追捧。在近期召開的招商會上，圣淘沙的代表表示：“我之所以看好馬奈草地，不僅是因為看好這個項目的尊貴地段以及京西巨大的消費力，以及馬奈草地統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理，更主要的是因為馬奈草地高端文化情景商業(yè)的差異化定位，在商業(yè)定位上非常準確。這些讓投資者有信心，能夠確保商場的永續(xù)經(jīng)營和廣闊的盈利空間。”

　　編輯/曉華