編者按：

　　為貫徹落實國務(wù)院37號文，廣州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)國土與房管局發(fā)布公告，掛牌出讓位于廣州科學城的兩塊居住用地，明確要求“套型建筑面積90平方米以下住宅面積占總開發(fā)建筑面積90%以上，90平方米以下商品房銷售最高限價為6000元/平方米”。廣州在全國率先實施了“雙限”政策，這一創(chuàng)新措施也引發(fā)了反響。為此，廣州市社會科學聯(lián)合會于8月17日，邀請了廣州地區(qū)部分專家學者，舉辦了以“廣州樓市實施‘雙限’政策及其影響”為主題的學術(shù)沙龍。以下是專家學者的發(fā)言摘要。

　　一、區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

　　談錦釗(廣州市社會科學院研究員)：我們實地考察過科學城KXC-H3和H4這兩個地塊，這兩個地塊地處科學城的中心地段，是將來地鐵兩條線匯聚之地，占據(jù)了很好的位置，相當于新區(qū)的核心，將來地鐵、廣場、學校、醫(yī)院等配套設(shè)施完備。其緊鄰的樓盤“林語山莊”，它的高層洋房售價一般為5700元/平方米，最高價6200元/平方米，而別墅售價則為7000多元/平方米。“林語山莊”旁是“萬科城”，其洋房售價8000元/平方米起，別墅售價大概10000元/平方米。另外我們也看了鳳凰城。鳳凰城的早期高層約為6700元/平方米，別墅10000~11000元/平方米，在西邊有在建區(qū)域，大概5000多元/每平方米，鳳凰城的均價已到6000元/平方米以上。鳳凰城地處增城，不在廣州市區(qū)，另外沒有地鐵交通。

　　二、“限價”不是“定價”

　　阮曉波(廣州市社會科學院副研究員)：第一，從這個限價可以看出政府很重視房價問題。第二，爭議的問題出現(xiàn)在對概念的理解上。政府定的是最高限價，是把所有的價格整個地往下面壓，必須以6000元/平方米為標準往下延伸。這是一個限價，不是定價，不是說所有房子都賣6000元/平方米。第三，6000元/平方米是限價，不是均價，如果是均價的話，最高價格就有很大的上浮空間。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，以4000元/平方米為均價的樓盤，最高價也差不多是6000元/平方米，所以6000元/平方米最高價與4000元/平方米均價沒有根本的沖突。實際上，目前廣州東至增城鳳凰城，西至科學城一帶，根據(jù)不同的地段、環(huán)境，幅度從10000元/平方米至4000多元/平方米階梯式遞減，4000多元/平方米的地域很少。地方限價完全是貫徹國務(wù)院的要求，廣州市政府的措施與市民的利益，實際上是完全一致的。它提出了最高限價，延緩了房價的快速上漲。

　　方建國(中山大學副教授)：限價是定最高價，不是定均價。實際上定最高價，除了最好的房子以外，起碼還有一半房子低于最高價發(fā)售，但如果定的是均價，那么開發(fā)商的價格余地就很大。在限價的時候還有另一個信號，就是限價的同時限制了政府的土地收益。限價以后為了盈利，開發(fā)商肯定會想辦法壓低土地價格。過去人們常常說是官商勾結(jié)，就是政府和開發(fā)商獲益，市民沒有利益轉(zhuǎn)移，所以很多人要求多蓋經(jīng)濟適用房。而現(xiàn)在是把收益轉(zhuǎn)移給購房者。這也表明了政府在宏觀調(diào)控中也放棄了自己的部分收益，把這些收益回饋給社會，體現(xiàn)了公平、效率、平衡的信號。我不同意限價不如限利潤的說法。因為利潤與成本有關(guān)系，每個樓盤的成本是沒有辦法算的，所以限利潤是不可取的，它其實是給開發(fā)商開的一個借口。

　　三、“雙限”政策顯示國家要加大調(diào)控房地產(chǎn)市場的力度

　　方建國：地方政府出臺調(diào)控房價的細則，也是對國家從2004年開始實施的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的具體細化。2004年國家把房地產(chǎn)作為調(diào)控重點以后，出臺了很多政策；這些政策都是柔性的，沒有具體要求地方政府做哪些事情。但是每調(diào)控一次，房地產(chǎn)價格就漲一次，這個顯然是與中央調(diào)控的初衷相違背的。調(diào)控的起點是121號文件。央行對我國房地產(chǎn)的金融現(xiàn)象感到擔憂，大量的資金注入房地產(chǎn)行業(yè)，而且房地產(chǎn)行業(yè)有很多不良的現(xiàn)象。還有一個是人民幣本幣升值的問題。在世界各地來看，本幣升值都會引起房地產(chǎn)價格的上漲，這是中央政府非常擔心的，但是地方政府不管這一塊。所以從2004年調(diào)控到現(xiàn)在，這個政策一直不奏效?，F(xiàn)在中央堅決地要調(diào)控房價，采取限價這樣的政策。但是這個政策需要地方政府來具體執(zhí)行。其實宏觀調(diào)控是中央給出政策，地方政府根據(jù)自己的情況具體執(zhí)行。廣州這一次的“雙限”是一次嘗試，因為我們拿出的地塊面積太小。但信號很明確，就是政府決定調(diào)控房地產(chǎn)市場，要調(diào)低價格。中國是中央權(quán)力比較大的國家，完全可以做到這一點──什么時候需要停止?jié)q價就一定得停下來。我認為“雙限”政策未來的覆蓋面應(yīng)該加大，比方說出讓土地里面有70%實行“雙限”，覆蓋面增大對房地產(chǎn)市場的影響才會加大，否則價格還是由開發(fā)商來控制。我們有70%是雙限，部分單限，還有一些是保障性住房體系，這三者占了百分之七八十，剩下的空間留給開發(fā)商。一方面房地產(chǎn)市場要多樣化，另一方面高收入者還是可以購買更好的房子。

　　李江濤(廣州市社會科學院院長、研究員)：按照市場的原則，房地產(chǎn)市場面對不斷增大的需求，加大供求量就可以了，但現(xiàn)在問題不在這里。現(xiàn)在的情況是，很多人并不真正需要房子，而是為了房子的升值，為了投資而購買房子，這就讓很多資金流入房地產(chǎn)市場。如果政府這次不實施調(diào)控，任由市場自由發(fā)展的話，最后的結(jié)果肯定是房價不斷地往上升。這不是普通老百姓能否買得起房子的問題。經(jīng)濟泡沫越來越大，一旦破滅后果不堪設(shè)想。國家實施“雙限”政策實際上阻止了部分投資分子，讓真正的需求凸顯出來。

　　黃石鼎(廣州市社會科學院研究員)：平抑房價，也就是減緩、控制房地產(chǎn)價格的飆升。這兩年我們房價的增幅到了不可控制的局面，經(jīng)濟“泡沫”的累積威脅到了國家經(jīng)濟安全。平抑房價是對整個國家城市發(fā)展階段的總體評估后作出的決策。未來十年內(nèi)，有幾億農(nóng)民要轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯用?，他們需要大量的住房，這時候如果城市的住房價格過高的話，那我們城市化付出的代價、所需要的成本就非常巨大，這樣就會帶來難以估量的嚴重后果。今年年初，國務(wù)院提出的新農(nóng)村建設(shè)，和5月份出臺的“國六條”，采取政策縮短城鄉(xiāng)差距，使得農(nóng)村的農(nóng)民向城市的轉(zhuǎn)移更為順暢。從這個角度來看，平抑房價就不僅僅是經(jīng)濟上的政策，還是政治上的政策，是關(guān)系到我國長治久安和整個國家城市化進程以及可持續(xù)發(fā)展的重要舉措。

　　四、解決住房問題應(yīng)多樣化

　　蔡穗聲(蔡穗聲博客,蔡穗聲新聞,蔡穗聲說吧)(廣東省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長)：我國目前社會保障制度還沒有很好地建立起來，所有人都被趕到市場上。1998年房改以后，國家應(yīng)該重新明確住房問題，應(yīng)該有制度安排。對應(yīng)中國城鎮(zhèn)居民收入的七個分組，我分成三個部分：最低收入的10%應(yīng)該通過廉租屋解決，低收入的10%加上中低收入的20%應(yīng)該用經(jīng)濟適用住房解決，然后中中收入和中上收入的40%人口鼓勵到社會上租賃或購買房改房、二手房，最高收入的20%應(yīng)該進入價格放開的市場、一手房市場。這樣分開以后，政府責任主要承擔的是40%人口，即10%廉租屋加上30%經(jīng)濟適用住房。我建議經(jīng)濟適用住房只租不售，最后中央出臺的政策是可租可售，實際上現(xiàn)在還沒有租的例子，都是售。

　　制度安排上有一個大的政策沒做好，那就是我們談到住房問題，只講戶籍人口，根本不討論、不研究、不關(guān)心非戶籍人口，這是一個重大的制度缺陷。這個問題不解決，永遠都是個問題。住房問題的解決，老百姓的居住問題，資源利用等等都要在制度安排以及分層政策措施中得到貫徹落實和消化。把收入低的人安排好了，整個社會輿論的壓力就沒那么大了。

　　黃石鼎：房地產(chǎn)市場產(chǎn)品應(yīng)該多樣化。我們采取“雙限”政策對壓低房價，規(guī)范房地產(chǎn)市場，力度也許不夠，可能還要在產(chǎn)品的多樣化上面，尤其是廉價出租房方面，加強政策傾斜。目前在廣州，房屋出租市場大部分由農(nóng)民出租屋來承載，而城中村存在著很大的安全隱患，在出租屋方面還有很多文章可做。未來，除了廣州低收入階層的農(nóng)民工，還有農(nóng)民工的后代，他們?nèi)舾赡暌院笠灿性趶V州定居的問題。這些群體都是未來廣州市住房需求的階層。如果我們的房地產(chǎn)市場沒有適合他們的產(chǎn)品，我們這個市場就會失衡。