日前出臺(tái)的《廣州市住房建設(shè)規(guī)劃(2006-2010年)》(以下簡(jiǎn)稱《規(guī)劃》)中，未來(lái)5年，“限戶型、限房?jī)r(jià)”地塊開發(fā)的“中小戶型、中低價(jià)位”普通商品住房以及政府保障型住房的建筑面積占3060萬(wàn)平方米，約占住房總供應(yīng)面積5350萬(wàn)平方米的57.2%。合富輝煌市場(chǎng)研究部首席分析師黎文江說，如果嚴(yán)格執(zhí)行《規(guī)劃》，未來(lái)幾年，廣州開發(fā)商的開發(fā)量可能會(huì)減半。

　　開發(fā)商開發(fā)面積減半

　　《規(guī)劃》確定，2006-2010年，廣州建設(shè)各類住房總建筑面積5350萬(wàn)平方米。其中，政府保障型住房建設(shè)面積為900萬(wàn)平方米，約占未來(lái)5年供應(yīng)總量的16.8%；政府調(diào)控的中小戶型、中低價(jià)位并且實(shí)行“雙限”的普通商品住房面積達(dá)2160萬(wàn)平方米，約占總量的40.37%。兩者相加約占未來(lái)5年供應(yīng)總面積的57.2%。

　　黎文江表示，57.2%部分住房的土地肯定將由政府重新供應(yīng)，也就是說，目前開發(fā)商手頭上儲(chǔ)備的10平方公里左右的土地，最多也就只能算進(jìn)42.8%部分住房里面，大部分儲(chǔ)備土地都可能無(wú)法進(jìn)入政府未來(lái)規(guī)劃，5年內(nèi)都無(wú)法開發(fā)，開發(fā)商自由開發(fā)的面積將會(huì)減少一半以上。

　　當(dāng)然，開發(fā)商也可以參與“雙限”地塊的“中小戶型、中低價(jià)位”普通商品住房的開發(fā)，但利潤(rùn)將會(huì)非常低。某大開發(fā)商營(yíng)銷負(fù)責(zé)人認(rèn)為，如果“雙限”地塊大面積增加，開發(fā)商可能會(huì)采取對(duì)策，例如限價(jià)6000元/平方米的住宅，以該價(jià)格整體出售給和自己有關(guān)聯(lián)的公司，然后再進(jìn)入二手市場(chǎng)，把價(jià)格提升到8000元/平方米。要不然，大多數(shù)難以爭(zhēng)取到42.8%地塊的開發(fā)商，只能退出市場(chǎng)。“兩頭”產(chǎn)品缺口大

　　黎文江認(rèn)為，在42.8%的供應(yīng)里，只有16.8萬(wàn)套為適合換房者的大戶型單位，目前廣州的房改房為60多萬(wàn)套，加上其他有錢的換房者，這個(gè)供應(yīng)量是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。而90平方米以下的單位約為7.2萬(wàn)套，其供應(yīng)量也不足，因?yàn)?ldquo;中小戶型、中低價(jià)位”普通商品住房除了“限戶型，限房?jī)r(jià)”外，還將限制銷售對(duì)象，只會(huì)面對(duì)第一套購(gòu)房者，非廣州籍的買家，將有可能難以證明第一次購(gòu)房而被排除在外。

　　未來(lái)可能會(huì)作調(diào)整？

　　中原地產(chǎn)項(xiàng)目部副總經(jīng)理黃韜說，5年間市場(chǎng)變化很大，《規(guī)劃》中確定的東西有可能會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的變化而進(jìn)行調(diào)整?！兑?guī)劃》主要是方向性的東西，以目前的市場(chǎng)運(yùn)作來(lái)說，操作難度非常大。某大開發(fā)商營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示，未來(lái)5年可能總體供應(yīng)量會(huì)維持，但“雙限”地塊開發(fā)的“中小戶型、中低價(jià)位”住房、政府保障型住房以及開發(fā)商自由開發(fā)的住房三者之間的面積比例可能會(huì)發(fā)生變化。黎文江認(rèn)為，本次《規(guī)劃》確定的總體供應(yīng)量等是科學(xué)、全面的，但如何保證57.2%住宅的土地供應(yīng)、開發(fā)商如何配合，將成為難關(guān)。