深圳二手房步入理性軌道價(jià)格處于合理范圍，成交數(shù)量穩(wěn)步回升，買賣雙方走向均勢(shì)

　　關(guān)注二手房，對(duì)于深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)以及準(zhǔn)備買房置業(yè)投資的人來說，具有越來越重要的意義。去年10月初，本報(bào)不惜篇幅，對(duì)深圳的二手房市場(chǎng)進(jìn)行了重點(diǎn)關(guān)注。整整一年過去，深圳的二手房市場(chǎng)又發(fā)生了怎么樣的變化？

　　自2002年開始，深圳二手房交易面積突飛猛進(jìn)，交易量連續(xù)3年保持了35%以上的增長(zhǎng)速度。到去年底，深圳二手房交易面積達(dá)到686萬平方米，與一手房的成交量比達(dá)到0.8比1。今年第一季度，深圳二手房與新房的交易比例破天荒地平起平坐，達(dá)到了1比1。

　　深圳各大地產(chǎn)中介傳來的信息顯示，盡管6月份房產(chǎn)新政頒布后的一兩個(gè)月，深圳的二手房交易量出現(xiàn)了不同程度的下滑，但是，到了7月底8月初，交易量開始明顯回升。

　　——2005年10月10日深圳商報(bào)報(bào)道

　　今年上半年，我市二手房交易面積為383.79萬平方米，比去年同期增長(zhǎng)32.44%，與新房交易面積的比例為1.05比1,二手房成交套數(shù)與一手房比例為1.11比1。二手房均價(jià)同比上漲76%。此外，二手房交易依然以特區(qū)內(nèi)為主，特區(qū)內(nèi)二手房交易面積占全市總交易面積的70.77%。另一方面，上半年新房供應(yīng)量有所減少，客觀上也造成了新房交易量低于二手房。二手房交易量首次超新房。——深圳房地產(chǎn)研究中心：2006年上半年深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告

　　自今年上半年國(guó)家連續(xù)公布宏觀調(diào)控政策之后，其政策效應(yīng)通過新房市場(chǎng)上的觀望氣氛在二手房市場(chǎng)上得到了最直接的反映。

　　二手房?jī)r(jià)先跌后穩(wěn)

　　有關(guān)人士表示，連續(xù)多年的價(jià)量高速增長(zhǎng)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來說也許并非完全是一件好事。從今年“五一”黃金周深圳二手房市場(chǎng)成交狀況來看，成交面積比去年同期下降12.5%，比4月的1日至7日下降52.3%。價(jià)格方面，二手房市場(chǎng)成交均價(jià)仍然延續(xù)了4月的洶涌漲勢(shì)，比上月上漲12.6%，同比上升35.4%。這種成交量下跌、成交價(jià)格上漲的情況當(dāng)時(shí)在一手市場(chǎng)交易中也已出現(xiàn)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，量跌價(jià)漲的情況隱藏著樓市風(fēng)險(xiǎn)。

　　到今年7月，深圳二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)近幾年來的首次下跌。該月份的二手房均價(jià)為每平方米8682元，比今年6月下跌了2%。

　　與此同時(shí)，深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)根據(jù)其二手房欄目數(shù)據(jù)庫的大量數(shù)據(jù)整理而成的月度報(bào)告顯示，7月份深圳全市的二手房掛牌房源均價(jià)為每平方米8145元，較上月微跌1.4%。豪宅較多的福田和南山，二手房?jī)r(jià)格較上月分別下跌1.1%和2.0%，寶安中心區(qū)二手房在7月跌幅比較大，為3.5%，成為寶安各片區(qū)中跌幅最大的片區(qū)。報(bào)告分析認(rèn)為，雖然跌幅不大，但說明政策的作用初現(xiàn)，部分賣家妥協(xié)套現(xiàn)。

　　到了8月，中原地產(chǎn)公布一份根據(jù)其成交數(shù)據(jù)而整理的一份市場(chǎng)月評(píng)報(bào)告顯示，8月份深圳二手房市場(chǎng)成交量小幅回升，住宅成交面積為54.8萬平方米，比7月份增加10%。但全市二手住宅成交均價(jià)為每平方米8283元，比7月份下降4.6%。報(bào)告顯示，8月羅湖、南山、鹽田、龍崗二手房成交價(jià)均呈下跌趨勢(shì)，分別比上月下跌17.9%、0.4%、1.8%、3.3%。福田小漲1.1%，寶安上漲6.8%。

　　8月28日，央視二套新聞播報(bào)了深圳二手房5年來首次量?jī)r(jià)雙跌的消息，下跌幅度達(dá)兩成。新聞中援引一份某地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的報(bào)告說，最新數(shù)據(jù)顯示，8月上旬，深圳全市二手房成交均價(jià)為每平方米7001.4元，價(jià)格比7月上旬跌兩成，同時(shí)交易量也下降，并指出“這是近5年來深圳首次披露二手房?jī)r(jià)量雙雙下跌”。到9月，成交量持平，價(jià)格開始小幅回穩(wěn)。有關(guān)人士表示，深圳二手房市場(chǎng)的變化，反映了深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)上的供需特征，也標(biāo)志著深圳的二手房市場(chǎng)開始率先步入理性發(fā)展的軌道。買賣雙方地位變化

　　業(yè)內(nèi)人士表示，連續(xù)兩個(gè)月的下跌行情使得強(qiáng)勢(shì)的供應(yīng)越來越松動(dòng)，雖然價(jià)格上沒有表現(xiàn)出大幅的下跌，但其實(shí)賣方的議價(jià)空間較新政之前大了?？梢哉f，在現(xiàn)在的形勢(shì)下，買方與賣方的角色與地位正在悄然發(fā)生變化，這種變化也正體現(xiàn)著市場(chǎng)正開始朝著一種理性的軌道發(fā)展。

　　其實(shí)市場(chǎng)最近的表現(xiàn)已經(jīng)比較明朗了。地產(chǎn)中介和各大二手房交易網(wǎng)的信息顯示，近幾個(gè)月的掛牌價(jià)均在往下走，給了買房者更多的空間，也讓市場(chǎng)有了一絲喘息的機(jī)會(huì)。

　　以中心區(qū)為例，該片區(qū)是深圳房?jī)r(jià)較為堅(jiān)挺的片區(qū)。記者在網(wǎng)上發(fā)現(xiàn)，8月份，中心區(qū)內(nèi)的多處二手房樓盤都有價(jià)格下調(diào)的現(xiàn)象。以知名樓盤黃埔雅苑(查看地圖)為例，該樓盤一套133平方米的房源掛牌銷售信息，單價(jià)為每平方米13383元，總價(jià)格為178萬元。掛牌信息中標(biāo)明：“本樓盤上月掛牌參考價(jià)16056元／平方米，本套房源單價(jià)比本樓盤上月掛牌參考價(jià)低2672.54元／平方米。”中海華庭(查看地圖)一套87平方米的兩室兩廳，單價(jià)每平方米13218元，總價(jià)115萬元。該掛牌信息旁同時(shí)也附說明：“本樓盤上月掛牌參考價(jià)14088元／平方米，本套房源單價(jià)比本樓盤上月掛牌參考價(jià)低869.61元／平方米。”這種價(jià)格下調(diào)現(xiàn)象在中心區(qū)片區(qū)內(nèi)的深業(yè)花園(查看地圖)、中海華庭、中銀花園、黃埔雅苑都有出現(xiàn)。

　　專家表示，供需雙方開始走向均勢(shì)，正是市場(chǎng)走向成熟和理性的一種表現(xiàn)。

　　成交進(jìn)入平等狀態(tài)

　　進(jìn)入9月，市場(chǎng)開始步入平穩(wěn)。

　　中原地產(chǎn)深港研究中心日前公布的9月份研究報(bào)告認(rèn)為，進(jìn)入新政后的第4個(gè)月，政策及其執(zhí)行都相對(duì)明朗，二手房市場(chǎng)已經(jīng)變得較為理性，既沒有新政前一哄而上的追漲心理，也沒有新政后買賣雙方僵持不下的緊張氣氛，買賣雙方心態(tài)較為平和，成交大都在平等的狀態(tài)下進(jìn)行。

　　報(bào)告顯示，9月上半月成交量基本與8月同期持平。在政策已經(jīng)明朗的情況下，9月成交量本應(yīng)比上月同期有一定的增加，但事實(shí)上卻并無增長(zhǎng)，新政后市場(chǎng)成交量的回升被壓制。福田和羅湖是受影響最大的兩個(gè)區(qū)，9月上半月羅湖成交量同比下降了兩成，福田也減少了一成。這兩個(gè)區(qū)是受房?jī)r(jià)下跌影響最大的區(qū)域，政策敏感性很強(qiáng)，這主要是因?yàn)榱_湖、福田是香港人買房投資的主要區(qū)域，而香港人是對(duì)信息反應(yīng)最快的群體。

　　價(jià)格方面，9月上半月全市二手房成交均價(jià)為8428元／平方米，比8月份上漲1.8%，整體上來看，價(jià)格穩(wěn)中有升。六大行政區(qū)中，除龍崗因?yàn)閹讉€(gè)高價(jià)大盤成交活躍帶動(dòng)均價(jià)提升了11.2%外，其他五區(qū)的價(jià)格都比較平穩(wěn)，新政后均價(jià)的漲幅已經(jīng)明顯回落，政府用調(diào)控來平穩(wěn)房?jī)r(jià)的效果已經(jīng)體現(xiàn)出來。

　　這份報(bào)告認(rèn)為，綜合來看，深圳的二手房市場(chǎng)已經(jīng)度過了新政前后的動(dòng)蕩時(shí)期，買賣雙方恢復(fù)了理性，價(jià)格漲幅也已經(jīng)處于一個(gè)比較合理的范圍內(nèi)，成交量也穩(wěn)步回升，整個(gè)二手房市場(chǎng)處于一個(gè)健康發(fā)展的態(tài)勢(shì)之中。