昨天是上海今年首次大規(guī)模開閘放地的掛牌截止期。從掛牌情況來看，本次出讓冷熱不均。在12幅出現(xiàn)報(bào)價的土地中，寶山和閔行的地塊備受關(guān)注，而前兩年供應(yīng)放量的松江、嘉定地區(qū)幾個大型地塊都沒有出現(xiàn)報(bào)價。

　　閔行區(qū)房屋土地資源管理局土地科楊先生昨天中午向《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》透露，深圳招商房地產(chǎn)有限公司以5.34億元,壓倒凱德置地、華潤、深圳長城、龍盟房地產(chǎn)、上海房地產(chǎn)經(jīng)營集團(tuán)等強(qiáng)勁對手，拿下閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)194號地塊(下稱“194號地塊”)，再一次刷新最高競拍價。該叫價比標(biāo)書規(guī)定的起價3.88億元高出1.46億元。

　　此外，臨近目前中外環(huán)線之間最大存量地塊開發(fā)項(xiàng)目“萬源城”的古美街道174號地塊，暫時報(bào)價0.2724億元，今天下午還將叫價。

　　圍繞174號地塊，“一家名為‘興景房地產(chǎn)’的新競拍領(lǐng)先者以0.2724億元刷新了0.2674億元的最高競拍價。”楊先生透露，“一同參與叫價的浙江盈兆房地產(chǎn)有限公司來勢洶洶。”

　　美聯(lián)物業(yè)古美分行副營業(yè)經(jīng)理蔣勤告訴《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》，規(guī)劃用地近100公頃的萬源城地塊是協(xié)議出讓的。城開集團(tuán)內(nèi)部人士透露，即將開盤的萬源城銷售均價定在10800元/平方米。174號地塊開發(fā)的體量并不大。如果拿地成本不高、樓板價適當(dāng)，日后假如定價在1萬元左右，銷售應(yīng)該問題不大。當(dāng)然，在客觀上日后勢必將分流萬源城的部分客源。

　　上述兩幅地，建筑面積90平方米以下中小套型占總建筑面積的比例高達(dá)80%。

　　開發(fā)商的亢奮與壓力

　　隨著昨天最后掛牌截止期的逼近，更多已交納保證金的開發(fā)商加入競拍行列，后續(xù)競價硝煙彌漫。

　　記者注意到，圍繞194號地塊，龍盟房地產(chǎn)“3.92億元”叫價被深圳招商房地產(chǎn)有限公司的5.34億叫價反超。

　　龍盟房地產(chǎn)實(shí)為合生城邦的開發(fā)商，系合生旗下的公司。就在一號公告出臺當(dāng)天晚上，上海合生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理賀大川在接受《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》采訪時就表明了繼續(xù)在上海拿地的強(qiáng)烈愿望。

　　賀大川稱，“因?yàn)?lsquo;國六條’，上海原本的推地計(jì)劃一度停了下來，一些大的開發(fā)商已經(jīng)沒米下鍋了，現(xiàn)在總算推出來了。不推地對于抑制房價未必有利，因?yàn)榈馗刂七^于嚴(yán)格，或?qū)⒂绊懶略龉?yīng)量。”

　　而閔行區(qū)房屋土地資源管理局相關(guān)人士認(rèn)為，土地供應(yīng)量巨大的上海郊區(qū)新開發(fā)量巨大，很多開發(fā)商擔(dān)心區(qū)域消費(fèi)能力難以消化如此大的供應(yīng)量，擔(dān)心出現(xiàn)房產(chǎn)滯銷，因而導(dǎo)致郊區(qū)幾幅大型地塊沒有出現(xiàn)報(bào)價。

　　本次土地出讓的掛牌文件還規(guī)定：土地開發(fā)商必須在簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》之日起180個自然日內(nèi)動工建設(shè)，動工后48個月內(nèi)竣工。付款方式也在大多數(shù)掛牌文件中被嚴(yán)格確定。

　　“這是為了防止囤地。”楊先生稱，這一系列條件對競買人的現(xiàn)金流以及項(xiàng)目運(yùn)營能力提出了更高要求。至于土地款的繳納上，由于硬性規(guī)定70%款項(xiàng)必須提前支付，即使開發(fā)商想要申請貸款，也只存在30%的回旋余地。

　　不同于以往的競價

　　就在“一號公告”出臺后的第一天，新加坡星獅地產(chǎn)集團(tuán)中國區(qū)市場銷售兼業(yè)務(wù)拓展總經(jīng)理梁淑娟在接受本報(bào)采訪時表示，這段時間星獅地產(chǎn)的研展部門在繼續(xù)找地看項(xiàng)目。計(jì)劃積極儲備1~4年的土地開發(fā)量，以保持開發(fā)的連續(xù)性、品牌的延續(xù)性。他們對于“一號公告”也表示興趣。

　　而《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》(171號文件)的施行，給星獅地產(chǎn)等境外競買人帶來了不小麻煩。

　　掛牌文件規(guī)定：競買人參與競買時，應(yīng)當(dāng)以人民幣競價。如果境外投資者競得的(包括與境內(nèi)企業(yè)組成聯(lián)合體競買的)，應(yīng)當(dāng)按中國外匯管理局規(guī)定，將外匯兌換成人民幣支付。因而，在目前結(jié)匯被嚴(yán)格限制的情況下，境外競買人參與此次土地出讓的可能性變小。

　　和過去土地出讓不同的是，本次土地出讓除了對于“限小”、“限外”、開發(fā)商付款程序與開發(fā)進(jìn)度等進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)定，現(xiàn)場競價也出現(xiàn)了新現(xiàn)象，即取消限定15輪的規(guī)則。

　　15輪上限是上海此前特有的報(bào)價方式，而其他地區(qū)并不存在。去年的土地掛牌出讓文件對于現(xiàn)場競價有這樣的規(guī)定：“集合競價按輪次進(jìn)行，最多進(jìn)行15輪。第15輪的有效最高競價即為掛牌價格也即為競得價格。”

　　“以前是以書面形式、分15輪次遞交報(bào)價，而這次為了簡化過程每位競拍人都分發(fā)到一個競價牌。”閔行區(qū)房屋土地資源管理局土地科楊先生就此告訴《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》，“掛牌主持人連續(xù)3次宣布同一應(yīng)價或報(bào)價而沒有人再應(yīng)價或報(bào)價的，掛牌主持人宣布最高應(yīng)價者或報(bào)價者為競得人。在現(xiàn)場競價中無人參加競買或無人加價的，以掛牌截止時最高報(bào)價的報(bào)價者為競得人。”