網(wǎng)上調(diào)查購(gòu)房者主流態(tài)度仍為觀望，但現(xiàn)實(shí)買家多認(rèn)為目前行情穩(wěn)定，更利于購(gòu)房

　　業(yè)內(nèi)分析，因短期房?jī)r(jià)未明顯下滑，加之下半年新盤(pán)減少，現(xiàn)階段銷售壓力有望緩解

　　七部委新政出臺(tái)后近兩月，最突出的變化恐怕就是“持幣待購(gòu)”現(xiàn)象的突顯。而面對(duì)這一市場(chǎng)的變化，開(kāi)發(fā)商也放慢了新盤(pán)推出的步伐。據(jù)代理行最新數(shù)據(jù)顯示，因受“8·31”影響而推遲開(kāi)盤(pán)時(shí)間的部分新盤(pán)可能還會(huì)延遲。一些原定今年上半年入市的項(xiàng)目下半年可能依舊“猶抱著琵琶半遮面”。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為下半年新盤(pán)減少是受“購(gòu)房者持幣待購(gòu)”比例增高的影響。但記者在采訪后發(fā)現(xiàn)，購(gòu)房者態(tài)度目前已發(fā)生變化，積極買房的購(gòu)房者出現(xiàn)上升趨勢(shì)。

　　網(wǎng)上調(diào)查超八成受訪者表示房?jī)r(jià)下跌10%以上才買房

　　近日記者就“購(gòu)房者持幣待購(gòu)”的有關(guān)話題進(jìn)行了網(wǎng)上調(diào)查，調(diào)查結(jié)果不容樂(lè)觀。

　　有六成以上被調(diào)查者認(rèn)為，受宏觀調(diào)控影響，下半年北京房?jī)r(jià)會(huì)下跌，只有不到17%的人持相反意見(jiàn)，另有不到20%的人認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)保持現(xiàn)狀。在買房打算方面，超過(guò)八成的受訪者表示近期不會(huì)買房，要進(jìn)行半年以上的長(zhǎng)期觀望，只有20%的人表示會(huì)在兩到三個(gè)月內(nèi)購(gòu)房。

　　同時(shí)，超過(guò)80%的人表示房?jī)r(jià)下跌10%以上才會(huì)買房。

　　此調(diào)查與七部委新政頒布伊始本報(bào)所做的類似調(diào)查相比，購(gòu)房者“持幣待購(gòu)”比例并沒(méi)有明顯下降，人們對(duì)政策平抑房?jī)r(jià)仍寄予了厚望。來(lái)自市建委交易管理處的統(tǒng)計(jì)，細(xì)則出臺(tái)后每日期房網(wǎng)上簽約數(shù)量為300套-400套，較之前每天最多簽訂600套相比略有下降，而記者近日走訪了西南區(qū)幾家售樓現(xiàn)場(chǎng)后也感到，較新政出臺(tái)前相比，售樓處門(mén)庭略顯冷清。許多開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人也證實(shí)，現(xiàn)在每天到訪量較兩個(gè)月前下降幅度較大，成交速度也明顯放緩，但從現(xiàn)場(chǎng)看房及簽約買家來(lái)看，自住買家受政策影響不大。

　　首次置業(yè)者：“目前行情穩(wěn)定，買房選擇余地反而大”

　　記者在南城某大盤(pán)售樓現(xiàn)場(chǎng)采訪時(shí)遇見(jiàn)趙先生夫婦，趙先生稱，前不久他與老伴看到南城某大盤(pán)一期廣告后，很快就幫女兒認(rèn)購(gòu)了該項(xiàng)目一套130多平方米的三居室。趙先生稱，他們一家三口一直住的是單位分的房子，此次購(gòu)房也算是首次置業(yè)。當(dāng)記者問(wèn)及現(xiàn)在買房有沒(méi)有考慮過(guò)宏觀調(diào)控的影響時(shí)，趙先生表示，北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一直呈外擴(kuò)趨勢(shì)，目前在三環(huán)附近有南北通透大戶型的項(xiàng)目并不多，可選擇余地不大，所以不想再等了。

　　趙先生的夫人劉女士也表示，這樣的項(xiàng)目比較搶手，估計(jì)在半年甚至一年內(nèi)受新政策影響都不會(huì)大，價(jià)格也不會(huì)下降，當(dāng)然上漲幅度也會(huì)有限。“據(jù)我觀察，經(jīng)過(guò)近一段時(shí)間一系列的宏觀調(diào)控后，北京房?jī)r(jià)似乎更加穩(wěn)定，至少?zèng)]再出現(xiàn)明顯漲幅。目前公開(kāi)宣布提價(jià)的新盤(pán)并不多，有些項(xiàng)目甚至還在變相降價(jià)。不過(guò)這兩種情況都不明顯，這表明房?jī)r(jià)正處于僵持階段，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者正在暗中博弈，這反倒使行情表現(xiàn)穩(wěn)定，所以現(xiàn)在買房反而風(fēng)險(xiǎn)較小。”劉女士說(shuō)。

　　多次置業(yè)者：“一味等房?jī)r(jià)下降，可能會(huì)錯(cuò)過(guò)良機(jī)”

　　家住豐臺(tái)區(qū)馬連道南街的高女士1997年購(gòu)買了一套80平方米左右的二手房。

　　今年年初，她又在清河購(gòu)買了一套三居室。因已有了一定購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)，一對(duì)老年夫婦朋友委托她在馬連道附近幫忙選一套適宜老年人退休后居住的房子，在看過(guò)周邊幾個(gè)項(xiàng)目后，高女士近日帶這對(duì)老年夫婦來(lái)到一個(gè)二期均價(jià)為6800元左右/平方米的項(xiàng)目售樓處，正巧記者也在此售樓處暗訪。

　　談到自己現(xiàn)有的兩套房子，高女士說(shuō)，這兩套房產(chǎn)無(wú)論是售價(jià)還是租金都在漲。

　　如果將來(lái)在距離市中心較近的地方再買一套房子養(yǎng)老，那么將這兩套房子出租后每月可坐收好幾千元的租金。

　　“其實(shí)國(guó)家宏觀調(diào)控針對(duì)的是房地產(chǎn)投機(jī)行為，而不是正常的投資。北京商品房?jī)r(jià)格之所以受新政影響不大，一是因?yàn)榉績(jī)r(jià)起點(diǎn)較高，二是投機(jī)成分不如上海等東部城市那么重，所以我認(rèn)為北京房?jī)r(jià)短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)明顯下降趨勢(shì)。”高女士最后表示，“我覺(jué)得在目前這種形勢(shì)下，購(gòu)房者應(yīng)該根據(jù)自己的實(shí)際需求做出判斷。如果不著急買房，等等看倒無(wú)妨，反之，就沒(méi)必要隨大流，因?yàn)橐晃兜氐确績(jī)r(jià)下降，也有可能會(huì)錯(cuò)過(guò)良機(jī)。”

　　投資客：“等中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議之后再做新抉擇”

　　記者在此次采訪中還發(fā)現(xiàn)，新政出臺(tái)后近兩個(gè)月來(lái)投資客的態(tài)度并沒(méi)有產(chǎn)生明顯變化，大部分仍打算再觀望一段時(shí)間。據(jù)某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司一位負(fù)責(zé)人稱，據(jù)他觀察，投資客并非永遠(yuǎn)不買，只是暫時(shí)“按兵不動(dòng)”。大部分投資客一方面在等政策底線，一方面也在觀察市場(chǎng)行情變動(dòng)，如果收益較以往出現(xiàn)較大滑坡，屆時(shí)再將資金轉(zhuǎn)投到其他地方也不遲。

　　在此次采訪中，記者碰到一位投資客，該人士的想法多少也代表了目前大多數(shù)投資客的一種心態(tài)———“我打算等到今年11月左右中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)宏觀調(diào)控之后的市場(chǎng)表現(xiàn)做出總結(jié)以后再做決定。”

　　從目前中關(guān)村在售商鋪和其他區(qū)域一些投資型產(chǎn)權(quán)式酒店或酒店式公寓的銷售情況來(lái)看，并沒(méi)有明顯跡象表明有大量熱錢(qián)從住宅市場(chǎng)撤出進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，這似乎從一個(gè)側(cè)面也證實(shí)了“北京炒房比例有限”的說(shuō)法，同時(shí)也表明目前大多數(shù)投資客態(tài)度確實(shí)比較謹(jǐn)慎。

　　博弈·觀察

　　簡(jiǎn)單“持幣待購(gòu)”難阻熱盤(pán)漲價(jià)

　　觀點(diǎn)：熱點(diǎn)地段因土地供應(yīng)量日趨減少，房?jī)r(jià)受需求控制相對(duì)較弱

　　北京中原地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)副總經(jīng)理殷則環(huán)認(rèn)為，市場(chǎng)供應(yīng)量大小應(yīng)分區(qū)域來(lái)看，地段較好的區(qū)域如三環(huán)、四環(huán)以內(nèi)，由于土地供應(yīng)量日趨減少，因此房?jī)r(jià)漲幅受政策影響不會(huì)太大。

　　按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)5年一個(gè)周期來(lái)算，從2000年北京市大面積開(kāi)發(fā)商品房至今，土地稀缺性日漸加大，尤其是東、西四環(huán)內(nèi)及北五環(huán)內(nèi)等地段，無(wú)論是今年下半年還是明年上半年都是供給少需求大，這些區(qū)域的房?jī)r(jià)自然仍會(huì)走高。雙井和朝陽(yáng)公園板塊優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目最近幾年的漲幅都在20%以上就是需求決定市場(chǎng)的一個(gè)很好例證，而這絕不是簡(jiǎn)單的“持幣待購(gòu)”就可以改變或影響的。

　　此外，明年招拍掛土地基本都集中在五環(huán)左右，這可能會(huì)導(dǎo)致這些區(qū)域未來(lái)房?jī)r(jià)漲幅放緩，但降價(jià)的可能性依舊不大，主要原因還是開(kāi)發(fā)商土地成本、建筑成本等較以往均有所增加。同時(shí)，明年新盤(pán)放量變數(shù)較大，如果供應(yīng)量持續(xù)減少，時(shí)下持幣待購(gòu)買家又集體釋放購(gòu)買需求，可能會(huì)導(dǎo)致短期內(nèi)出現(xiàn)求大于供，以至價(jià)格上漲的局面。

　　謹(jǐn)慎購(gòu)房促成房?jī)r(jià)短期穩(wěn)定

　　預(yù)計(jì)：高檔盤(pán)成交量受“持幣觀望”的影響可能一個(gè)月后才會(huì)減輕

　　思源顧問(wèn)銷售總監(jiān)莫志慧認(rèn)為，現(xiàn)在買家對(duì)于中檔住宅大多仍在觀望，據(jù)他了解，目前許多高檔樓盤(pán)日成交量有所下降，有些降幅甚至高達(dá)50%。因此可以預(yù)計(jì)高檔樓盤(pán)房?jī)r(jià)在一段時(shí)間內(nèi)肯定不會(huì)漲，但由于北京樓市投機(jī)比例沒(méi)有上海那么高，所以價(jià)格應(yīng)該也不會(huì)驟然下降。當(dāng)前買家這種“持幣觀望”的態(tài)度造成市場(chǎng)價(jià)格短期穩(wěn)定，估計(jì)這種狀態(tài)持續(xù)一個(gè)月后，才會(huì)使市場(chǎng)成交量恢復(fù)正常。

　　莫志慧還指出，在目前形勢(shì)下，開(kāi)發(fā)商一般不會(huì)貿(mào)然漲價(jià)，至少會(huì)等北京市實(shí)施細(xì)則出臺(tái)后市場(chǎng)逐漸恢復(fù)到之前水平再做決斷。莫志慧建議，如果是投資，起碼兩個(gè)月內(nèi)不適合出手。國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究部部長(zhǎng)趙曉此前也曾表示，投資者應(yīng)該等一年以后再做決定為宜。

　　業(yè)內(nèi)建議

　　現(xiàn)在買房可選擇余地反而更大

　　分析：下半年新盤(pán)減少可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)提升，甚至產(chǎn)生不利于買家的變數(shù)

　　北京金網(wǎng)絡(luò)經(jīng)紀(jì)副總經(jīng)理林金城稱，金網(wǎng)絡(luò)原計(jì)劃今年上半年推出6個(gè)新代理項(xiàng)目，但受新政影響上半年只推了2個(gè)，如果進(jìn)展正常的話，下半年會(huì)推出剩余的4個(gè)項(xiàng)目。同時(shí)他還預(yù)計(jì)，下半年新盤(pán)放量可能會(huì)集中在9月份、10月份。目前市場(chǎng)上買方雖大多仍在持幣觀望，但真實(shí)的需求依然存在，下半年賣方市場(chǎng)供應(yīng)量將直接決定未來(lái)一段時(shí)期的房?jī)r(jià)走勢(shì)，如果今年下半年新盤(pán)放量較預(yù)期有很大縮水，房?jī)r(jià)或許會(huì)有進(jìn)一步提升的空間。

　　林金城認(rèn)為，即使受市場(chǎng)供求關(guān)系的影響，短期內(nèi)房?jī)r(jià)下降也是不太可能的，即使會(huì)下降估計(jì)也要等政策實(shí)施半年后才會(huì)比較明顯。同時(shí)他還強(qiáng)調(diào)，供需對(duì)價(jià)格影響很難定量分析，也可能對(duì)價(jià)格沒(méi)有直接影響，但會(huì)出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商銷售速度減慢或加大推廣力度等現(xiàn)象。而在這種情況下，很多自住買家會(huì)認(rèn)為現(xiàn)在買房可選擇余地反而更大些。

　　“對(duì)于自住型買家，在貨比多家后可以考慮購(gòu)買，因?yàn)槿舻鹊绞袌?chǎng)適應(yīng)政策變化后可能又會(huì)產(chǎn)生很多不利于買家的變數(shù)。”林金城表示。

　　第三只眼

　　“房?jī)r(jià)下跌”之說(shuō)不排除輿論造勢(shì)可能

　　說(shuō)辭：某些開(kāi)發(fā)商欲借此穩(wěn)定“觀望”現(xiàn)狀，以便低價(jià)收購(gòu)目標(biāo)項(xiàng)目

　　前不久，中海地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人稱，下半年將在南二環(huán)陶然亭橋附近推出的40萬(wàn)平方米住宅項(xiàng)目中海天地銷售均價(jià)將定為6500元/平方米。此價(jià)格在集中了朱雀門(mén)、鳳圖騰等均價(jià)萬(wàn)元以上樓盤(pán)的宣武區(qū)具有絕對(duì)吸引力。

　　雖然最后經(jīng)核實(shí)該價(jià)格尚未最后確定，但開(kāi)發(fā)商欲低開(kāi)高走的心態(tài)卻可見(jiàn)一斑。

　　同樣，位于陶然亭公園東北角的富力信然庭將于7月開(kāi)盤(pán)，均價(jià)暫定8500元/平方米。富力地產(chǎn)營(yíng)銷中心副總經(jīng)理周超稱，此定價(jià)是在參照了周邊幾個(gè)均價(jià)萬(wàn)元以上項(xiàng)目的前提下制定的。周超認(rèn)為，目前一些新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目房?jī)r(jià)的漲幅還是受到了新政的影響，很多項(xiàng)目?jī)r(jià)格漲幅明顯低于新政出臺(tái)之前。不過(guò)，周超同時(shí)又認(rèn)為，國(guó)家宏觀調(diào)控政策是為控制房?jī)r(jià)漲幅而非完全打壓房?jī)r(jià)，所以今年下半年北京房?jī)r(jià)很有可能在保持一段時(shí)間的穩(wěn)定后又再次逐步攀升。前不久，業(yè)內(nèi)曾盛傳“房?jī)r(jià)下跌”的說(shuō)法，對(duì)此，一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士稱，這不排除有開(kāi)發(fā)商為迎合政府政策，給部分中小住宅開(kāi)發(fā)商施壓的可能。而這樣做的開(kāi)發(fā)商實(shí)則是為收購(gòu)新項(xiàng)目做鋪墊，通過(guò)輿論進(jìn)一步穩(wěn)定購(gòu)房者“持幣觀望”的現(xiàn)狀，給開(kāi)發(fā)商銷售造成壓力后，以便其低價(jià)收購(gòu)。