2023觀點(diǎn)租賃圓桌·特寫 疫情似乎已經(jīng)逐漸遠(yuǎn)離我們的生活，觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)也重啟了線下活動(dòng)，這一站在上海。

4月18日，2023觀點(diǎn)租賃圓桌的間隙，我們和霍炳輝有了段交流，這位戴著無框眼鏡的管理者，是金地商置財(cái)務(wù)管理中心總經(jīng)理、金地草莓社區(qū)總經(jīng)理。

作為金地集團(tuán)旗下租賃住宅品牌，金地草莓社區(qū)成立于2015年，2016年首個(gè)集中式長(zhǎng)租公寓在深圳正式運(yùn)營(yíng)。

斯文穩(wěn)重、淡定從容、邏輯清晰，霍炳輝身上有著一名財(cái)務(wù)管理者具備的優(yōu)秀特質(zhì)，我們問他是不是一名風(fēng)險(xiǎn)厭惡者，畢竟財(cái)務(wù)在企業(yè)中通常擔(dān)當(dāng)“守門員”角色。

“這是所在位置決定的。”他領(lǐng)會(huì)到了我們的意思，并以足球比賽為例：“在財(cái)務(wù)角度，肯定是偏風(fēng)險(xiǎn)厭惡型的，因?yàn)樨?cái)務(wù)就是守門員的一個(gè)角色，如果財(cái)務(wù)守不住，公司肯定經(jīng)營(yíng)不下去。守門員守不住，前面踢得再厲害都沒用。”

但站在企業(yè)及長(zhǎng)租行業(yè)發(fā)展，則有所不同。此時(shí)的他作為管理者，至少是風(fēng)險(xiǎn)中性的，畢竟業(yè)務(wù)上只看風(fēng)險(xiǎn)、不看機(jī)遇的話，很難有大的發(fā)展。

這就是為什么在行業(yè)普遍面臨現(xiàn)金流挑戰(zhàn)的2022年，金地草莓社區(qū)仍然拿下上海寶山區(qū)南大租賃住房項(xiàng)目。

2022年10月，金地草莓社區(qū)聯(lián)合上海區(qū)府平臺(tái)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)的持有型重資產(chǎn)項(xiàng)目，位于寶山區(qū)中外環(huán)間南大智慧城西南片區(qū)內(nèi)，總占地面積約2.5萬平米，總建筑面積約10.5萬平米，擬規(guī)劃公寓5棟及配套鄰里商業(yè)，共計(jì)逾2000套房源。

“這算是一個(gè)網(wǎng)紅項(xiàng)目了，整體效果是不錯(cuò)的，現(xiàn)在進(jìn)度也完全符合我們預(yù)期，拿地當(dāng)天實(shí)現(xiàn)了開工，效率非常高。”提到這個(gè)項(xiàng)目，霍炳輝頗為自豪，眸中的笑意也加深了幾分。

他表示，即便去年下半年行業(yè)艱難，資金頭寸非常有限，還是堅(jiān)定拿下了這一項(xiàng)目。

這種魄力源于對(duì)于行業(yè)未來的看好：“我們?cè)诤苡邢薜馁Y源里面，盡可能騰出一些持續(xù)投入租賃航道里面，對(duì)公司未來發(fā)展有很大的戰(zhàn)略意義，而且也不僅僅是這么一個(gè)項(xiàng)目。”

他透露，彼時(shí)內(nèi)部決策時(shí)確實(shí)有一些壓力，但仍認(rèn)為值得適當(dāng)承擔(dān)一些風(fēng)險(xiǎn)敞口，因?yàn)樵谑袌?chǎng)預(yù)期持續(xù)上行的時(shí)候，堅(jiān)定儲(chǔ)備一些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，后面對(duì)公司的發(fā)展有益處，“比如REITs通道，包括資本方的合資平臺(tái)搭建，一些標(biāo)志性項(xiàng)目落地，都得好好琢磨。”

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，目前金地草莓社區(qū)布局于深圳、廣州、上海、杭州和成都，在全國(guó)開業(yè)門店逾70家，在運(yùn)營(yíng)房源近15000間。

提及投資城市的選擇，霍炳輝告訴我們，目前金地草莓社區(qū)的重資產(chǎn)投資，大概率繼續(xù)會(huì)在一線城市，聚焦到上海、北京這種有持續(xù)發(fā)展?jié)摿Φ某鞘小?/p>

“一線城市里也不是每個(gè)項(xiàng)目都可以投，比如現(xiàn)在大灣區(qū)整體資產(chǎn)價(jià)格比較高，如果硬著頭皮做重資產(chǎn)業(yè)務(wù)，對(duì)公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展不一定有利。”而在其他城市，金地草莓社區(qū)更多是輕重并舉的戰(zhàn)略思路。

現(xiàn)實(shí)的情況就是，靠重資產(chǎn)擴(kuò)大規(guī)模容易對(duì)其他業(yè)務(wù)造成負(fù)累，輕資產(chǎn)不僅能夠擴(kuò)充規(guī)模，更能夠鍛煉和提升運(yùn)營(yíng)體系。

“運(yùn)營(yíng)要靠不斷夯實(shí)、不斷嘗試，如果用重資產(chǎn)嘗試，那成本就太高了。輕資產(chǎn)可以面對(duì)很多各種各樣的經(jīng)營(yíng)細(xì)化場(chǎng)景，對(duì)于提升運(yùn)營(yíng)能力是很有好處的。”

值得關(guān)注的是，租賃住房REITs的推出也給予金地持續(xù)投入的信心。

2022年，華夏北京保障房REIT、紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT首批3只保障性租賃住房REITs試點(diǎn)項(xiàng)目成功上市。年末，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT發(fā)行上市，成為業(yè)內(nèi)首單央企保障性租賃住房REITs，獲機(jī)構(gòu)投資者超200倍認(rèn)購。

霍炳輝透露，這也是金地一個(gè)重要的推進(jìn)方向，目前內(nèi)部持有型物業(yè)資源在整合當(dāng)中。