連平 2022年房地產(chǎn)市場全面下行，房地產(chǎn)金融政策支持力度不斷加大，但融資狀況依然十分不如人意。展望2023年，住房金融支持政策將進(jìn)一步改善并加大實(shí)施力度，房地產(chǎn)行業(yè)融資狀況將明顯復(fù)蘇，從而支持房地產(chǎn)市場止跌、企穩(wěn)和回升。

一、2022年房地產(chǎn)金融增長放緩

1. 房地產(chǎn)金融政策持續(xù)寬松

2022年，央行兩次降準(zhǔn)、三次降息、下調(diào)公積金貸款利率以及階段性放寬房貸利率下限。全年累計(jì)下調(diào)LPR 35bp，首套房房貸利率最低至4.1%，下調(diào)首套房個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，引導(dǎo)居民房貸成本下降。地方政府突出“因城施策”作用，通過活用住房公積金制度、取消限制性購房政策等，階段性放開部分城市放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，引導(dǎo)消費(fèi)者穩(wěn)定預(yù)期。從城市等級(jí)劃分來看，三四線城市放松力度更大，菏澤打響了樓市松綁“第一槍”，政策應(yīng)出盡出；二線城市主要集中在降貸款利率、鼓勵(lì)公積金貸款等措施，一線城市松綁力度最弱，普遍以調(diào)降房貸利率為主。部分城市下調(diào)首套房首付比例至20%，調(diào)降二套房首付比例至30%。過往住房銷售預(yù)期的鼓勵(lì)政策大都被很多城市重提，包括認(rèn)房不認(rèn)貸、取消住房公積金異地貸款戶籍限制、住房貨幣化安置、下調(diào)公積金貸款首付比例、增加公積金的貸款額度、支持購房者提取住房公積金支付購房首付款、“一人購房全家?guī)?rdquo;公積金政策等。

供給端住房政策在2022年下半年逐步加碼，四季度房企融資環(huán)境取得實(shí)質(zhì)性改善。盡管上半年部分央企國企房地產(chǎn)開發(fā)商獲得了一定的融資支持，但對(duì)更大范圍房企資金支持的政策相對(duì)有限。年中局部地區(qū)出現(xiàn)“斷供、爛尾”等問題，“保交樓”專項(xiàng)借款在7月被首次明確提出，表明管理層將房地產(chǎn)企業(yè)資金不足的問題擺到了更重要的位置。9月底，央行和銀保監(jiān)會(huì)要求六大國有銀行在四季度加大對(duì)房地產(chǎn)融資支持，每家銀行年內(nèi)至少提供1000億元融資支持。相關(guān)監(jiān)管部門加大了對(duì)房企的非銀資金支持力度，包括債券和股權(quán)融資，一批重點(diǎn)民營房企納入債券發(fā)行增信名單；房企時(shí)隔八年后重新恢復(fù)股權(quán)融資。至此支持房企融資的“三支箭”和“金融16條”政策全部出爐，房企融資政策得到實(shí)質(zhì)性優(yōu)化。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生；要滿足行業(yè)合理融資需求，推動(dòng)行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)。年末一系列積極信號(hào)出現(xiàn)，包括房企債券融資發(fā)行增長較快、資產(chǎn)管理公司AMC積極發(fā)力、重點(diǎn)民營房企獲得股東增信支持等。二十大提出“租購并舉”，意味著未來金融機(jī)構(gòu)將加大諸如住房租賃貸款、房地產(chǎn)保障性租賃住房REITs等金融工具的使用，更好地發(fā)揮創(chuàng)新金融工具對(duì)房地產(chǎn)市場的長期支持。過去一年半籠罩在房地產(chǎn)行業(yè)上空的“烏云”開始逐步散去。

2. 居民住房貸款增長快速收斂

盡管政策持續(xù)加大了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的金融支持，2022年居民住房信貸增速卻創(chuàng)出歷史最低水平。截止2022年末，全國個(gè)人住房貸款余額為38.8萬億元，占金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額18.1%，占比較2021年末減少1.8個(gè)百分點(diǎn)。全年僅增長1.2%，增速較2021年末減少10.1個(gè)百分點(diǎn)，與金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額的平均增速也低了將近10個(gè)百分點(diǎn)?；仡欉^去三年，疫情對(duì)住房銷售產(chǎn)生了較大的負(fù)面影響，個(gè)人住房貸款余額增速從15%以上逐步降至2021年10%左右，由于2022年房地產(chǎn)市場受制于周期性因素、疫情和供給端三重因素疊加沖擊，住房銷售進(jìn)一步快速下跌。盡管政策層面加大了對(duì)個(gè)人住房信貸的支持力度，但需求釋放受阻，導(dǎo)致新增個(gè)人住房貸款大幅減少，對(duì)應(yīng)個(gè)人住房存量貸款擴(kuò)張降速。

居民部門杠桿增長放緩。數(shù)據(jù)顯示，2022年末，居民部門杠桿率為61.9 %，與2020年、2021年末基本持平；全年新增個(gè)人貸款僅4700億元，對(duì)應(yīng)住房銷售額為13.3萬億，貸款價(jià)值比LTV從2021年末的0.24降至0.04，僅比2008年負(fù)值略高。國內(nèi)居民部門杠桿率連續(xù)兩年在相對(duì)高位走平，新增住房貸款價(jià)值比（LTV）降至歷史較低水平，這表明居民部門在疫情前快速加杠桿的行為出現(xiàn)了階段性停滯的狀況。

房貸利率大幅下行。2022年全國個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為4.26%，較2021年末下調(diào)135bp；其中，首套平均房貸利率從5.36%降至4.15%，首套房貸款利率自2017年后重回“4”時(shí)代；二套房平均房貸利率從5.74%降至4.95%，為歷史最低水平。絕大部分城市下調(diào)利率。區(qū)域來看，國內(nèi)一線城市和重點(diǎn)二線城市居民房貸利率高于全國水平，一些三、四線城市房貸利率降至歷史最低水平。

3. 開發(fā)貸增速小幅回升

2022年下半年以來，住房金融政策相對(duì)寬松，特別是針對(duì)房企擴(kuò)大了貸款投放支持力度，在政策性銀行、國有大行及其他商業(yè)銀行共同推動(dòng)下，房企開發(fā)貸在下半年恢復(fù)了增長。截至2022年末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為12.69萬億，同比增長3.7%，較2021年末回升了2.8個(gè)百分點(diǎn)。全年新增開發(fā)貸規(guī)模為6800億元，較2021年1000億元多增5800億元，新增規(guī)模與2020年相當(dāng)，政策引導(dǎo)下銀行開發(fā)貸為房企提供了較為有利的支持。

部分商業(yè)銀行涉房貸款占比偏高抑制了其放款意愿。2022年末房地產(chǎn)開發(fā)貸余額占金融機(jī)構(gòu)貸款余額比例為5.9%，如此低的比例是除了2013年下半年外的次低水平。自2020年12月底央行發(fā)布房地產(chǎn)貸款集中度管理制度以來，部分銀行兩年整改期限已至，涉及到需要調(diào)整房地產(chǎn)貸款占比的銀行，不得不采取壓降存量或減少新增涉房貸款的方式通過考核，盡管占到各自銀行貸款余額的比重在1%左右，比例相對(duì)較小，但商業(yè)銀行房貸壓降的壓力依然存在。從中長期貸款結(jié)構(gòu)來看，商業(yè)銀行仍然對(duì)房企中長期所存在的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)保持謹(jǐn)慎。

4. 債券和其他融資總體低迷

2022年房企債券融資規(guī)模連續(xù)第二年下降。自2021年以來，因部分房企違約事件發(fā)生，房企在大部分時(shí)間內(nèi)發(fā)行債券難度有所上升，截至2022年末，房企內(nèi)地信用債年內(nèi)累計(jì)發(fā)行5387億元，較2021年末少發(fā)行近1000億元，同比下降14.6%。與此同時(shí)，去年房企償債壓力不小，到2022年底房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用債余額從2021年末的1.81萬億元降至1.77萬億元，全年凈融資額僅400億元，這意味著去年房企通過債市融資的難度較大。

中資離岸美元債融資同樣困難。到2022年末，美元債余額為1850億美元，較2021年末減少319億美元。由于銷售回款下降，諸多發(fā)行美元債的房企遭到海外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)，這是自2012年內(nèi)地房企發(fā)行離岸美元債以來，首度出現(xiàn)年度余額減少的情況。

房地產(chǎn)信托融資余額持續(xù)壓縮。截至2022年三季末，房地產(chǎn)信托融資余額為1.28萬億，較2021年末減少4800億元，房地產(chǎn)信托存量已連續(xù)下降13個(gè)季度，當(dāng)前存量規(guī)模與2015年下半年相當(dāng)。自2019年5月，銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)新的房地產(chǎn)信托基金管理辦法以來，信托資金違規(guī)或變相流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的行為逐步減少，特別是房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行前端融資、明股實(shí)債等違規(guī)行為?？紤]到過往信托融資對(duì)中小房企提供了較多的資金支持，連續(xù)將近四年信托余額減少，確實(shí)對(duì)中小房企的生存帶來了挑戰(zhàn)。

股權(quán)融資重啟。2022年12月末，保利發(fā)展不超過125億元向特定對(duì)象發(fā)行股票計(jì)劃得到監(jiān)管部門批準(zhǔn)，這是自2020年下半年以來，首個(gè)通過IPO、定增或者可交換債等形式的房企股權(quán)融資計(jì)劃。盡管股權(quán)融資在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)中占比不高，但也曾在2015年-2016年期間，借助私募股權(quán)基金規(guī)模快速擴(kuò)張的時(shí)期，達(dá)到過階段性頂峰，2023年股權(quán)融資渠道可能會(huì)發(fā)揮較大的作用。

二、房企普遍困難孕育市場風(fēng)險(xiǎn)

2022年，房地產(chǎn)市場全面下行疊加房企存量債務(wù)到期高峰，房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)營困難，營收下滑；部分房企利潤虧損嚴(yán)重；資產(chǎn)負(fù)債表亦出現(xiàn)衰退跡象，債務(wù)違約持續(xù)發(fā)酵，導(dǎo)致市場形成階段性違約風(fēng)險(xiǎn)及其引起的金融風(fēng)險(xiǎn)。

房企經(jīng)營收入和利潤首次“雙降”。2022年前三季度滬深上市房企共實(shí)現(xiàn)營收1.63萬億元，同比下降13%；實(shí)現(xiàn)凈利潤490.6億元，規(guī)模同比減半，三分之一的房企出現(xiàn)虧損。這是1998年住房商品化制度改革24年以來，營利首次出現(xiàn)“雙降”。一方面銷售下滑導(dǎo)致收入結(jié)轉(zhuǎn)速度下降。房企營收通常結(jié)轉(zhuǎn)自過去2-3年的預(yù)收款項(xiàng)。近三年來，住房市場產(chǎn)銷偏弱，營收主要的“蓄水池”預(yù)收款項(xiàng)增速連年下降，2022年滬深上市房企預(yù)收款項(xiàng)出現(xiàn)20年來首次負(fù)增長，導(dǎo)致收入結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模同步出現(xiàn)下滑。另一方面，前期成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用和稅費(fèi)上升擠壓了房企利潤空間。而房價(jià)預(yù)期轉(zhuǎn)弱背景下部分房企選擇以價(jià)換量的銷售策略，資產(chǎn)減值計(jì)提規(guī)模顯著上升，導(dǎo)致產(chǎn)生利潤虧損的房企數(shù)量有所增加。

行業(yè)整體運(yùn)營效率仍在下滑。2022年前三季度滬深上市房企存貨周轉(zhuǎn)率均值0.70，同比上升0.13；總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值為0.11，同比下降0.02。在“保交樓”政策指導(dǎo)下，滬深上市房企加快竣工結(jié)轉(zhuǎn)，放緩拿地節(jié)奏，帶動(dòng)存貨周轉(zhuǎn)效率暫時(shí)性止跌回升。但受疫情反復(fù)及市場下行影響，不少房企出現(xiàn)庫存滯銷問題，流動(dòng)資金的缺乏也對(duì)房企開發(fā)建設(shè)及竣工結(jié)轉(zhuǎn)效率形成負(fù)向拖累。銷售和開發(fā)環(huán)節(jié)不暢最終導(dǎo)致房企產(chǎn)品去化及營收結(jié)轉(zhuǎn)速度放緩，房企總資產(chǎn)運(yùn)營效率指標(biāo)小幅下滑。

不少房企資產(chǎn)負(fù)債表出現(xiàn)衰退現(xiàn)象。在“三道紅線”約束下，房企普遍采用“量入為出”的開發(fā)策略，“負(fù)債端”壓降成效初顯。2022年前三季度，滬深上市房企總負(fù)債規(guī)模為10.72萬億元，同比下降2.7%,是1998年房改以來負(fù)債規(guī)模首次下降。其中國央企、民企負(fù)債規(guī)模同比分別下降0.9%、4.5%，民企對(duì)債務(wù)規(guī)模的壓降幅度更為明顯。在存量債務(wù)集中到期和“保交樓”目標(biāo)下，房企資金需求有增無減，房企資產(chǎn)負(fù)債率等指標(biāo)在2021年實(shí)現(xiàn)短暫下降后再次出現(xiàn)反彈。與此同時(shí)，“資產(chǎn)端”也出現(xiàn)萎縮。由于銷售和融資端資金通道淤堵、投資規(guī)模下滑，房企總資產(chǎn)規(guī)模、凈資產(chǎn)規(guī)模、貨幣資金規(guī)模等關(guān)鍵指標(biāo)均首次下降，房企資產(chǎn)負(fù)債表出現(xiàn)了一定程度的衰退跡象。這也導(dǎo)致了房企現(xiàn)金短債比和速動(dòng)比率指標(biāo)的下滑，部分房企“紙面富貴”問題也十分突出，房企整體償債能力下降。

三、改善房地產(chǎn)金融的政策建議

盡管當(dāng)前房地產(chǎn)市場正從全面下行逐步轉(zhuǎn)向復(fù)蘇，但仍然不能低估房地產(chǎn)市場復(fù)蘇所面臨的阻力和潛藏的風(fēng)險(xiǎn)。關(guān)鍵問題在于房地產(chǎn)金融政策應(yīng)當(dāng)如何更好地釋放和滿足居民住房需求，以及如何妥善應(yīng)對(duì)部分房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的經(jīng)營困難。因此，建議下一個(gè)階段政策應(yīng)針對(duì)不同住房需求精準(zhǔn)施策，進(jìn)一步加大供給側(cè)金融政策支持力度，促進(jìn)政策加快步伐有效落地。

建議引導(dǎo)商業(yè)銀行進(jìn)一步提供穩(wěn)定的居民住房信貸支持。針對(duì)剛性首套房需求，符合條件的城市下調(diào)房貸首付比例，包括重點(diǎn)二線城市和部分一線城市，建議下調(diào)5個(gè)百分點(diǎn)；加大地方公積金政策寬松力度，公積金貸款額度最高可增加5-10萬元。建議通過窗口指導(dǎo)，未來12個(gè)月新增個(gè)人按揭貸款2.3-2.5萬億元，上調(diào)商業(yè)銀行個(gè)人按揭貸款占比0.2-0.3個(gè)百分點(diǎn)。以促銷售企穩(wěn)回升，進(jìn)一步釋放需求。

建議重點(diǎn)支持剛性住房需求，降低首套房購置成本。建議針對(duì)樓市較為低迷的城市，進(jìn)一步下調(diào)首套房房貸利率或階段性取消首套房貸款利率下限。為減輕商業(yè)銀行的壓力，可引入中央財(cái)政貼息貸款政策，對(duì)調(diào)降的利率予以財(cái)政補(bǔ)貼，實(shí)施期限暫為1年。按照過去三年個(gè)人按揭貸款與住房銷售金額之間平均1比5.8的杠桿撬動(dòng)關(guān)系，涉及的房貸金額在350億-500億，該筆住房貼息資金對(duì)應(yīng)拉動(dòng)住房銷售金額約為2000億元-3000億元。

建議階段性給予剛需和改善型需求購房者貸款優(yōu)惠。由于當(dāng)前居民收入增速放緩，房價(jià)收入比偏高，2022年全國城鎮(zhèn)家庭可支配收入（2人）約為9.6萬元；全國住宅銷售平均單價(jià)為0.98萬元，假設(shè)家庭普通兩居室80平方米，那么房價(jià)收入比為8。通常國際上認(rèn)為房價(jià)收入比在4-6是比較合理的區(qū)間，而且國內(nèi)一線和重點(diǎn)城市的房價(jià)收入比高于平均水平。為了緩解購房者初期購房成本，建議對(duì)個(gè)人按揭貸款和公積金貸款實(shí)施還款優(yōu)惠計(jì)劃，貸款利率減少兩成，優(yōu)惠期限為兩到三年。優(yōu)惠期過后，商業(yè)銀行可與貸款者協(xié)商，將這部分先期的優(yōu)惠貸款分配至其余期限。這樣既能緩解購房者在還款初期的償貸壓力，也能穩(wěn)定商業(yè)銀行長期住房貸款的息差收入。

建議加大對(duì)房企銀行開發(fā)貸支持力度。建議商業(yè)銀行加快開發(fā)貸審批和發(fā)放速度，適當(dāng)提高開發(fā)貸在貸款余額中的占比，以滿足房企合理資金需求。建議通過窗口指導(dǎo)，未來1年內(nèi)上調(diào)商業(yè)銀行開發(fā)貸占比0.5個(gè)百分點(diǎn)。商業(yè)銀行需擺脫調(diào)整固有思維定式，改善風(fēng)險(xiǎn)偏好，合理評(píng)估房企信用狀況和還款能力。鼓勵(lì)和推動(dòng)大中型商業(yè)銀行加大意向性綜合授信額度的提供力度，并有效落實(shí)已經(jīng)與房企簽署的意向協(xié)議。

建議實(shí)施定向?qū)捤烧{(diào)整，穩(wěn)妥有序增加“保交樓”專項(xiàng)借款、并購貸款和再貸款計(jì)劃。針對(duì)優(yōu)質(zhì)房企，特別是全國排名靠前的房企以及證件齊全的樓盤項(xiàng)目，加大銀行資金支持力度，增加政策性銀行“保交樓”專項(xiàng)借款、并購貸款和商業(yè)銀行“保交樓”再貸款，年內(nèi)投放 “保交樓”相關(guān)貸款6000億元左右，改善相關(guān)房企現(xiàn)金流壓力，逐步起到穩(wěn)定房企經(jīng)營預(yù)期的作用。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥有序開展并購貸款，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購困難房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，建議全年銀行參與并購貸款規(guī)模3000億左右。

建議加大力度創(chuàng)造寬松的房企非銀金融環(huán)境，創(chuàng)新性地用好“住房金融支持政策第二、第三支箭”。加大房地產(chǎn)建設(shè)“后半段”的金融支持力度，創(chuàng)新針對(duì)房企的過渡性金融工具。對(duì)資質(zhì)相對(duì)優(yōu)良的房企可加大直接金融支持，包括運(yùn)用債券、信托、REITs、信用違約掉期（私募CDS）或信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證（CRMW）等工具。建議增加2023年房企內(nèi)地信用債發(fā)行規(guī)模至6000-7000億元。對(duì)經(jīng)營相對(duì)比較困難、存量資產(chǎn)較優(yōu)的房企，可考慮合理運(yùn)用地方疏困基金、或者引入資產(chǎn)管理公司AMC等方式，緩釋這部分房企短期現(xiàn)金流和債務(wù)壓力，降低其流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。建議擴(kuò)大涉房企業(yè)及相關(guān)行業(yè)（包括建筑業(yè)或與房地產(chǎn)建設(shè)上下游緊密聯(lián)系的行業(yè)）股權(quán)融資范圍，做好經(jīng)營良好的房企重啟股權(quán)融資工作，有效發(fā)揮發(fā)揮資本市場直接融資功能。

建議擴(kuò)大大城市保障性租賃住房金融支持力度。當(dāng)前我國已經(jīng)進(jìn)入新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的關(guān)鍵時(shí)期，盡管城鎮(zhèn)化增速可能逐步放慢腳步，但人口持續(xù)流向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和大城市的趨勢并未改變，新增住房需求體量依舊很大。為了更好地解決大城市年輕人及困難群體的住房問題，有必要在現(xiàn)有基礎(chǔ)上持續(xù)加大保障性租賃住房的資源傾斜，增加保障性租賃住房信貸投放力度，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

四、2023年房地產(chǎn)金融將明顯復(fù)蘇

1. 行業(yè)融資環(huán)境繼續(xù)改善

房地產(chǎn)金融政策將積極有為。針對(duì)個(gè)人住房需求，2023年住房金融政策將進(jìn)一步回暖。房貸政策利率將仍處在歷史低位，商業(yè)銀行個(gè)人按揭貸款和地方公積金貸款投放節(jié)奏會(huì)有所加快，房貸市場利率有望進(jìn)一步小幅走低約25bp。央行將對(duì)樓市較為低迷的地區(qū)取消首套房貸款利率下限，部分二線城市可能會(huì)降低二套房首付比例，更多的城市可能取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”，并采取“帶押過戶”，積極探索其他模式，鼓勵(lì)改善性需求加快置換。

融資環(huán)境進(jìn)一步改善有助于化解房企風(fēng)險(xiǎn)。2023年住房政策很可能會(huì)加大住房金融供給側(cè)的支持力度。央行將開展“資產(chǎn)激活”“負(fù)債接續(xù)”“權(quán)益補(bǔ)充”“預(yù)期提升”四項(xiàng)行動(dòng)，綜合施策改善優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營性和融資性現(xiàn)金流，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間。政策性銀行專項(xiàng)借款、房地產(chǎn)紓困基金等將加快落地，房企開發(fā)貸及非銀融資指標(biāo)有望邊際改善，包括開發(fā)貸、債券融資、股權(quán)融資等。住房政策將鼓勵(lì)更多有條件的金融機(jī)構(gòu)或定向戰(zhàn)略投資者，通過支持投資者認(rèn)購優(yōu)質(zhì)房企股權(quán)、加速推進(jìn)行業(yè)重組并購、鼓勵(lì)發(fā)行REITS等措施不斷改善房企資金負(fù)債狀況，推動(dòng)行業(yè)向新發(fā)展模式過渡，引導(dǎo)行業(yè)預(yù)期修復(fù)。

2. 行業(yè)融資資金將全面改善

2023年居民住房信貸將快速回升。在周期性因素、疫情擾動(dòng)褪去以及保交樓政策的綜合推動(dòng)下，預(yù)計(jì)2023年房地產(chǎn)銷售可能在二季度走出“谷底”并于下半年逐步企穩(wěn)回升，全年住房銷售面積同比下降2.5%，較2022年跌幅明顯收窄。居民部門加杠桿行為有所恢復(fù)，預(yù)計(jì)新增個(gè)人按揭貸款規(guī)模約2.3萬億元，較2022年多增1.83萬億元，貸款價(jià)值比LTV回升至0.18。盡管新增規(guī)模較2022年有明顯好轉(zhuǎn)，但距離疫情前每年接近4萬億左右的新增水平相比仍有不小距離，居民加杠桿的行為也相對(duì)溫和，符合弱周期復(fù)蘇下居民杠桿修復(fù)的常規(guī)節(jié)奏。

房企開發(fā)貸有望在2023年加快增長。房地產(chǎn)開發(fā)商則在“金融三支箭”等政策的推動(dòng)下，部分表內(nèi)信貸（包括開發(fā)貸、信托貸款、并購貸款等）將獲得展期，頭部房企融資環(huán)境將顯著改善；不過中小民營房企仍然受困于現(xiàn)金流壓力，拖累行業(yè)整體融資能力難以在短期出現(xiàn)大幅改觀，預(yù)計(jì)2023年房企銀行貸款新增規(guī)模約1.7萬億；其中，新增開發(fā)貸規(guī)模為1萬億元，較2022年多增3200億元，房企開發(fā)貸余額同比增長7.9%，增速較2022年擴(kuò)大2.2個(gè)百分點(diǎn)。

債券融資功能有望恢復(fù)。2023年房企內(nèi)地信用債發(fā)行可能重拾增長。自2022年四季度住房金融“三支箭”政策出臺(tái)后，包括優(yōu)質(zhì)民營房企在內(nèi)均納入增信計(jì)劃，房企內(nèi)地信用債發(fā)行能力有所增強(qiáng)。截至2023年2月末，房企違約事件發(fā)生的頻次有所減少，房企內(nèi)地信用債已發(fā)行780億元，較2022年同期多增150億元。過去三年，前2月債券發(fā)行規(guī)模平均占當(dāng)年發(fā)行比例為12.8%，以此推算，預(yù)計(jì)全年房企內(nèi)地信用債發(fā)行規(guī)模超過6000億元。

中資離岸美元債融資難度不小。盡管部分優(yōu)質(zhì)房企獲得海外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)青睞，但在全球美元流動(dòng)性收緊的背景下，發(fā)行成本上升，美元債信用利差有所擴(kuò)大，截至2023年2月末，年內(nèi)中資離岸美元債存量累計(jì)減少122億美元，存在壓縮的幅度較去年更快，預(yù)計(jì)2023年房企美元債余額可能會(huì)進(jìn)一步減少。

傳統(tǒng)以債權(quán)方式發(fā)行的房地產(chǎn)信托其余額可能會(huì)繼續(xù)壓縮，不排除到2023年末，房地產(chǎn)信托融資存量降至1萬億元。房地產(chǎn)信托基金REITs有望在2023年迎來較好的發(fā)展，監(jiān)管部門為了盤活優(yōu)質(zhì)存量房地產(chǎn)資產(chǎn)，宣布在2023年試單推動(dòng)創(chuàng)新直接融資工具，包括公募房地產(chǎn)REITs和私募股權(quán)不動(dòng)產(chǎn)REITs。隨著2022年末股權(quán)融資再度重啟，2023年年初以來，包括萬科、招商蛇口、華發(fā)、格力地產(chǎn)等在內(nèi)超過30家房企紛紛籌劃再融資計(jì)劃，以應(yīng)對(duì)年初現(xiàn)金流偏緊的問題。預(yù)計(jì)2023年房地產(chǎn)REITs和股權(quán)融資可能會(huì)給房企帶來500億元-1000億元的新增資金支持。

3. 房企金融風(fēng)險(xiǎn)仍需關(guān)注

2023年，房企收入增速或?qū)⑦M(jìn)一步放緩，疊加房企部分展期債務(wù)再度到期，部分房企仍有可能繼續(xù)面臨經(jīng)營虧損和債務(wù)違約問題?？紤]到主要政策受益群體以優(yōu)質(zhì)房企為主，業(yè)績下滑和融資不暢導(dǎo)致的流動(dòng)性不足依舊是眾多中小房企面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)和亟需解決的首要問題。

2023年房企營收主要結(jié)轉(zhuǎn)自2021-2023年的預(yù)收款項(xiàng)。2021-2022年滬深上市房企預(yù)收款項(xiàng)增速均值僅為0.63%，增長十分緩慢，其中2022年可能首度出現(xiàn)負(fù)增長。2023年住房市場仍將緩慢筑底，房企的銷售去化及回款難度依然不小?？紤]到2022年前100強(qiáng)房企中近四成未拿地，土儲(chǔ)不足卻未能及時(shí)補(bǔ)充可能令其陷入無貨可售甚至銷售停滯的局面。在房價(jià)上漲預(yù)期偏弱的背景下，預(yù)計(jì)2023年房企資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的計(jì)提規(guī)模大約在1000億元左右。

部分房企流動(dòng)性不足的問題仍然需要關(guān)注。一方面，市場下行導(dǎo)致的銷售疲弱難以實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)，尤其是上半年，房企全面提高銷售去化速度和回款規(guī)模存在一定難度。鑒于預(yù)售資金監(jiān)管政策仍保持嚴(yán)格態(tài)勢，房企實(shí)際可動(dòng)用的經(jīng)營現(xiàn)金流的規(guī)模和效率受限。另一方面，優(yōu)質(zhì)房企現(xiàn)金流預(yù)計(jì)將逐步獲得改善，剩余中小房企要想獲得實(shí)質(zhì)性的融資支持尚需時(shí)日，多數(shù)房企可能仍將面臨融資難、融資貴問題。

部分房企債務(wù)兌付壓力依然不小。2023年房企債務(wù)到期規(guī)模仍維持高位，其中待償?shù)狡趥?guī)模超過8000億元，雖較2022年同期下降一成，卻依舊處在近十年相對(duì)較高水平，疊加部分房企2022年展期債務(wù)再度到期，實(shí)際待償規(guī)模預(yù)計(jì)與2022年相當(dāng)。各季度的償還量均超2200億元，2023年上半年重點(diǎn)房企信用債和海外債合計(jì)到期規(guī)模約4673億元，這對(duì)房企而言是不小的考驗(yàn)。改善住房銷售和融資環(huán)境以降低房企違約風(fēng)險(xiǎn)，仍是行業(yè)的重要任務(wù)。

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連平 植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長 觀點(diǎn)新媒體專欄作者

馬泓 植信投資研究院資深研究員

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