沈建光 自2021年下半年開始，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整?？紤]到房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的作用舉足輕重，其持續(xù)下行對(duì)投資、消費(fèi)、財(cái)政等造成了全方位沖擊，成為拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要原因。11月11日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，從六大方面出臺(tái)了16條措施托底房地產(chǎn)市場(chǎng)。與此同時(shí)，支持包括房企在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資、預(yù)售資金監(jiān)管優(yōu)化措施也陸續(xù)出臺(tái)，市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)下行的擔(dān)憂有所緩解。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)究竟如何？“金融支持房地產(chǎn)16條”有何積極影響？能否推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)走出困境？

房地產(chǎn)持續(xù)下行全方位拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)

10月房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)繼續(xù)走弱，“銷售弱—資金周轉(zhuǎn)難—拿地下降—投資回落”的循環(huán)仍未打破。銷售端，10月商品房銷售面積當(dāng)月同比降幅擴(kuò)大至23%。高頻數(shù)據(jù)顯示，截止11月20日，30城商品房成交面積同比降至近30%；資金端，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源當(dāng)月同比下降26%，其中定金預(yù)收、個(gè)人按揭明顯走弱，反映居民購房信心依然低迷。

拿地端，10月土地購置面積和土地成交價(jià)款當(dāng)月同比降幅均在50%上下，房企現(xiàn)金流承壓導(dǎo)致拿地意愿不足；投資端，房地產(chǎn)投資當(dāng)月同比下滑16%，已經(jīng)接近2020年初疫情爆發(fā)時(shí)期。其中，新開工、施工面積降幅均超過30%。受新開工持續(xù)回落、房企拿地意愿不足等影響，短期房地產(chǎn)投資下滑態(tài)勢(shì)難以扭轉(zhuǎn)。

房地產(chǎn)對(duì)于經(jīng)濟(jì)金融財(cái)政平穩(wěn)運(yùn)行至關(guān)重要。正如易綱行長(zhǎng)在2022年金融街論壇年會(huì)上所言，“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)很多上下游行業(yè)，其良性循環(huán)對(duì)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展具有重要意義”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占GDP的25%左右、房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的25%左右、房地產(chǎn)貸款占銀行業(yè)貸款的25%左右、房地產(chǎn)相關(guān)收入占地方財(cái)政收入的50%以上。

去年下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)走弱，已對(duì)經(jīng)濟(jì)造成不小沖擊。首先，地產(chǎn)走弱拖累固定資產(chǎn)投資。受房地產(chǎn)投資下滑拖累，10月固定資產(chǎn)投資當(dāng)月同比降至5.0%，民間投資當(dāng)月同比更是下降1.6%，創(chuàng)2020年5月以來新低。

其次，房地產(chǎn)相關(guān)消費(fèi)深度下跌。由于住房銷售低迷、裝修需求降溫，房地產(chǎn)相關(guān)消費(fèi)表現(xiàn)不佳。10月家電零售同比降幅擴(kuò)大至14%，創(chuàng)2020年3月以來新低；家具和建材零售降幅也分別達(dá)到7%和9%，均處于歷史低位。

再次，地方財(cái)政收入受到較大拖累。2021年，房地產(chǎn)相關(guān)收入（土地出讓收入和房地產(chǎn)相關(guān)稅收）占地方財(cái)政收入的比重超過50%。今年1-10月，土地出讓收入同比下降26%；房地產(chǎn)相關(guān)稅收收入同比降幅超過8%，其中契稅、土地增值稅降幅分別達(dá)到25%、8%。

“金融支持房地產(chǎn)16條”從供需兩端托底樓市

11月11日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，從房地產(chǎn)融資、保交樓、房企風(fēng)險(xiǎn)處置、消費(fèi)者保障、監(jiān)管政策調(diào)整和鼓勵(lì)住房租賃六大方面出臺(tái)了16條措施支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

在筆者看來，“金融支持房地產(chǎn)16條”是今年以來力度最大的穩(wěn)地產(chǎn)金融措施。此次政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)（供給端）的支持力度明顯加碼，表明政策重心從前期的“保需求”“保項(xiàng)目”轉(zhuǎn)向兼顧“保主體”，從供需兩端托底房地產(chǎn)市場(chǎng)。

第一，緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力。一方面，保障開發(fā)貸、債券、信托等房企融資渠道；另一方面，支持開發(fā)貸、信托等存量融資展期。此外，支持包括房企在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資、預(yù)售資金監(jiān)管優(yōu)化措施也同步出臺(tái)。由此可見，政策層面更加關(guān)注“保主體”和“保房企”，致力于減輕房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流壓力。

第二，繼續(xù)做好“保交樓”金融支持。一方面，支持政策性銀行發(fā)放“保交樓”專項(xiàng)借款，規(guī)模達(dá)2000億元，三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告進(jìn)一步指出“視需要適當(dāng)加大力度”；另一方面，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供配套融資支持，特別強(qiáng)調(diào)“對(duì)于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已盡職的，可予免責(zé)”。全力做好“保交樓”旨在提振居民購房信心，破除銀行“不愿貸、不敢貸”政策梗阻。

第三，做好受困房企的風(fēng)險(xiǎn)處置。一是資金支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購房企項(xiàng)目；二是鼓勵(lì)資管公司擔(dān)任問題房企破產(chǎn)管理人、重整投資者；三是支持金融機(jī)構(gòu)設(shè)立市場(chǎng)化基金推動(dòng)項(xiàng)目完工交付。接下來，股權(quán)融資化解企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的方式有望落地，實(shí)現(xiàn)信貸、債券、股權(quán)融資“三箭齊發(fā)”的政策支持模式。

第四，繼續(xù)加大需求端支持力度。文件強(qiáng)調(diào)“因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策……支持剛性和改善性住房需求”。9月底，央行、銀保監(jiān)會(huì)明確指出符合條件的城市可下調(diào)或取消首套房商貸利率下限，并下調(diào)首套公積金貸款利率15個(gè)基點(diǎn)。9月，個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率降至4.34%，創(chuàng)2008年12月以來新低。

此外，“金融支持房地產(chǎn)16條”還提及：保障消費(fèi)者合法權(quán)益，比如鼓勵(lì)協(xié)商貸款延期還本付息等；調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)銀行管理政策，包括延長(zhǎng)房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過渡期安排、優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目并購融資政策等；支持住房租賃金融市場(chǎng)，包括支持信用債券、擔(dān)保債券以及房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)等。

房地產(chǎn)“黃金白銀”時(shí)代已過，未來將走向可持續(xù)發(fā)展階段

11月以來，“金融支持房地產(chǎn)16條”等一系列穩(wěn)地產(chǎn)政策的出臺(tái)，無疑將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)帶來積極影響，有助于緩解房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拖累。

短期來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望避免流動(dòng)性問題。“金融支持房地產(chǎn)16條”等政策重點(diǎn)支持房地產(chǎn)企業(yè)融資、緩解現(xiàn)金流壓力，防止房企出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)，甚至引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。不過，需求釋放還需進(jìn)一步提振市場(chǎng)預(yù)期?？紤]到疫情沖擊下居民收入預(yù)期偏弱、前期政策落地梗阻仍存，購房需求仍待進(jìn)一步改善。接下來，扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)頹勢(shì)還需供需兩端政策進(jìn)一步發(fā)力，盡快提振市場(chǎng)預(yù)期。

中長(zhǎng)期來看，房地產(chǎn)“黃金白銀”時(shí)代已經(jīng)過去。堅(jiān)持“房住不炒”的總基調(diào)下，以往房地產(chǎn)政策頻繁切換、房?jī)r(jià)屢控屢漲的時(shí)代已經(jīng)過去，近期政策放松也并非重走“房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)手段”的老路，而是避免出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

未來，在住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)行業(yè)將走向可持續(xù)發(fā)展階段。二十大報(bào)告中強(qiáng)調(diào)“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”（支持租購并舉）以及前期地方與中央財(cái)權(quán)與事權(quán)的理順，有助于從根本上擺脫土地財(cái)政的頑疾；而“共同富裕”、“高質(zhì)量發(fā)展”的新要求也使得中國(guó)經(jīng)濟(jì)需要降低對(duì)房地產(chǎn)的過度依賴，通過改革與創(chuàng)新尋找經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新動(dòng)能。

（本文首發(fā)于FT中文網(wǎng)）

沈建光 京東科技首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、研究院院長(zhǎng)  觀點(diǎn)新媒體專欄作者

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