馮毅成 “武漢樓市春節(jié)以后到底是真火還是假火？行情是否可持續(xù)？趨勢(shì)是否確立？”

這是開發(fā)商、媒體、購(gòu)房者與我近期交流最多的問(wèn)題。我認(rèn)為是虛火，虛弱的虛，不是虛假的虛。究竟是不是火熱，預(yù)計(jì)要持續(xù)觀察到今年五六月份之后才能下定論。

一般來(lái)說(shuō)，樓市的火熱一定要在幾個(gè)重要層面站得住腳，比如說(shuō)資金面、價(jià)格、成交量、質(zhì)量、賺錢效應(yīng)等。但我們?cè)谶@幾個(gè)方面都還沒(méi)有看到足以支撐樓市火熱的理由。

而今年6月份會(huì)迎來(lái)一些開發(fā)商的還債潮。由于前期市場(chǎng)的拐點(diǎn)突至，拐彎速度過(guò)快，流速陡降，所以不少開發(fā)企業(yè)資金至今仍然處于緊張的狀態(tài)。樓市的困難沒(méi)有發(fā)生深刻而徹底的改變，開發(fā)商仍然需要如履薄冰，切莫操之過(guò)急，不符實(shí)際地上調(diào)銷售策略，以免錯(cuò)失市場(chǎng)良機(jī)。

當(dāng)前，購(gòu)房者需要保持理性，切莫頭腦發(fā)熱，避免恐慌式入手，對(duì)于有真實(shí)自住需求的購(gòu)房者而言，可以把握未來(lái)幾個(gè)月的看房選房機(jī)會(huì)。

總體而言這段時(shí)間是一個(gè)相對(duì)安全與優(yōu)惠的窗口期，建議大家從自家需求出發(fā)，立足于居住品質(zhì)，著眼未來(lái)十年生活算大賬，弱化價(jià)格因素對(duì)買房決策的干擾。

基本面五大判斷

按照資金面、成交量、價(jià)格、質(zhì)量、賺錢效應(yīng)五點(diǎn)，我逐一分析當(dāng)前樓市的“虛火”。

資金面

一般來(lái)說(shuō)，資金是市場(chǎng)火熱的最直接因素之一。然而當(dāng)前整個(gè)市場(chǎng)仍然處于“錢緊”狀態(tài)。開發(fā)商不僅有階段性的應(yīng)付資金，甚至還有前期延遲支付的應(yīng)付款項(xiàng)，而新的行情帶來(lái)的銷售回款也具有一定的周期性，因此從開發(fā)商周轉(zhuǎn)來(lái)說(shuō)，資金普遍偏緊。

而對(duì)于買方而言，并沒(méi)有因?yàn)榻衲晔峭媚甓诙潭桃粋€(gè)月內(nèi)陡增收入。如果說(shuō)階段性的收入增加，也就是過(guò)年前后的年終獎(jiǎng)、前期放貸出去的錢均成為家庭回款。而在我看來(lái)，更多的購(gòu)房資金是長(zhǎng)期觀望市場(chǎng)的意向購(gòu)房者自有資金。

銀行方面只是下降利率，并沒(méi)有大放水。當(dāng)然，也有人質(zhì)疑，今年2月20日，證監(jiān)會(huì)發(fā)文《啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，支持不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展》，會(huì)不會(huì)成為樓市的加油站？

我認(rèn)為上述對(duì)私募基金進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的“松綁”，更多是對(duì)特定對(duì)象產(chǎn)生作用，比如企業(yè)和特殊資產(chǎn)層面。此舉旨在為樓市注入新的資金，對(duì)于整體發(fā)展而言是利好，但對(duì)于廣大普通購(gòu)房者而言，并不能產(chǎn)生直接的金融關(guān)系。

如果非要說(shuō)私募基金對(duì)樓市可能產(chǎn)生影響，我認(rèn)為是信心傳導(dǎo)層面會(huì)起到積極作用，但不宜夸大作用和過(guò)度解讀。

質(zhì)量

在三年疫情期間，全國(guó)樓市普遍承壓，樓市的重要工作目標(biāo)之一就是保交樓與活下去。當(dāng)開發(fā)商在困難環(huán)境市場(chǎng)下被迫降價(jià)，隨之降低成本后，大概率會(huì)降低產(chǎn)品品質(zhì)，質(zhì)量也大概率有減無(wú)增。

當(dāng)然，這里需要說(shuō)明兩個(gè)問(wèn)題。

第一是前文提到的降低品質(zhì)與質(zhì)量，不意味著單個(gè)樓盤一定會(huì)交付劣質(zhì)產(chǎn)品，從整個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，我們相信相關(guān)方面在提高監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，但降價(jià)帶來(lái)的降低成本大概率會(huì)影響到最初的設(shè)計(jì)兌現(xiàn)。本文強(qiáng)調(diào)的“降低”是指品質(zhì)與質(zhì)量增減的方向性，并不是強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的合格性。

第二是行業(yè)存在持續(xù)分化，原本資金雄厚、經(jīng)營(yíng)規(guī)范的企業(yè)，對(duì)于產(chǎn)品生產(chǎn)與交付質(zhì)量的要求會(huì)普遍高于行業(yè)平均水平。所以，即使是在過(guò)去困難的三年里，依然有一些企業(yè)、一些樓盤從新房售價(jià)到交付質(zhì)量依然抗跌，甚至向上突破和創(chuàng)新。

我多次建議大家在預(yù)算允許的前提下，一定要盡量避免選擇過(guò)分降價(jià)的樓盤，要立足于品質(zhì)來(lái)買房。

因此，本章節(jié)文字更加強(qiáng)調(diào)一個(gè)觀點(diǎn)——市場(chǎng)在一個(gè)普降的階段中，很難出現(xiàn)品質(zhì)整體明顯上升。

價(jià)格

最近是發(fā)生腰斬了嗎？為何引起不少人涌入市場(chǎng)？最近武漢樓市價(jià)格總體有企穩(wěn)趨勢(shì)，春節(jié)以后，開發(fā)商的促銷力度在減弱，不少樓盤在逐步收回折扣。因此，最近成交的客戶并不是因?yàn)閮r(jià)格降低而買房，更多是在信心修復(fù)以及市場(chǎng)情緒帶動(dòng)之下加快了購(gòu)房決策。

賺錢效應(yīng)

無(wú)論是股市還是樓市，出現(xiàn)一輪牛市或者一個(gè)階段的熱潮，基本前提是行業(yè)出現(xiàn)明顯的漲價(jià)趨勢(shì)，或者說(shuō)是賺錢效應(yīng)。只有出現(xiàn)賺錢效應(yīng)，才會(huì)吸引更多買家涌入。

就當(dāng)前成交統(tǒng)計(jì)來(lái)看，更多的買家屬于在去年就有買房意愿，他們?cè)诔掷m(xù)觀望中。而最近的市場(chǎng)升溫，讓這批觀望者加快了決策，以免出現(xiàn)“買晚了就漲價(jià)”。

成交量

所以，目前支撐市場(chǎng)信心回暖的暫時(shí)是新房成交量數(shù)據(jù)，大量庫(kù)存的二手房市場(chǎng)暫時(shí)沒(méi)有明顯升溫。一些開發(fā)商和部分媒體會(huì)放大局部數(shù)據(jù)讓市場(chǎng)信心倍增，比如說(shuō)今年2月份的第一周或前兩周成交量同比去年翻幾倍。

而事實(shí)上這樣的統(tǒng)計(jì)是不夠客觀準(zhǔn)確的。因此今年的春節(jié)假期是在1月下旬，而去年的春節(jié)假期是在2月的第一周。所以如果要對(duì)比，應(yīng)當(dāng)以同期數(shù)據(jù)對(duì)比，如下：

2022年，正月初八上班后，一周內(nèi)的商品住房網(wǎng)簽量是1179套。

2023年，正月初八上班后，一周內(nèi)的商品住房網(wǎng)簽量是1941套。

今年比去年同期上漲64.6%。而這兩年春節(jié)的基本面有很大的不同，面對(duì)上述這組上漲數(shù)據(jù)，我并不認(rèn)為當(dāng)前樓市非?；馃?。2022年春節(jié)前后，還存在疫情，正常的生活與工作都受到明顯的阻礙。而今年過(guò)年之前，疫情基本被階段性地掃除了。那么春節(jié)之后全民對(duì)恢復(fù)生產(chǎn)、恢復(fù)信心的預(yù)期是截然不同的。

在一個(gè)相對(duì)較弱的樓市基礎(chǔ)數(shù)據(jù)上，同比增長(zhǎng)64.6%，我認(rèn)為是非常正常合理的表現(xiàn)，并不足以給出樓市火熱的結(jié)論。此前我文章和視頻里就說(shuō)過(guò)，預(yù)計(jì)今年上半年的成交增量主要受益于疫情的減少。

“神盤”案例

有人會(huì)拿最近市場(chǎng)上表現(xiàn)搶眼的XX國(guó)博城、XX大公館、XX競(jìng)界來(lái)舉例說(shuō)明樓市火爆。

而我認(rèn)為，以上三個(gè)樓盤的熱銷具有明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，具有極強(qiáng)的特殊性，而并不足以代表市場(chǎng)火熱的普遍性。

首先，來(lái)看位于漢陽(yáng)四新板塊的XX國(guó)博城，該項(xiàng)目并不是今年開春以后才火爆，而是自去年最后一個(gè)季度起就一直以價(jià)換量，以一個(gè)明顯低于周邊樓盤價(jià)格的售價(jià)吸引了市場(chǎng)成交人氣。

其次，是老光谷的XX大公館，該盤最大的特殊性在于它擁有廣泛的業(yè)主基礎(chǔ)，以及跨周期開發(fā)積攢下來(lái)的較高人氣。只要給出一個(gè)低于市場(chǎng)預(yù)期的成交價(jià)，成交量就會(huì)非常漂亮。

最后，來(lái)看位于光谷中心城的XX競(jìng)界。該盤成交均價(jià)為2w出頭，主力戶型面積在100平米上下，也就是說(shuō)總價(jià)在200w左右。單價(jià)、總價(jià)都明顯低于市場(chǎng)平均水準(zhǔn)，讓剛需置業(yè)群體有機(jī)會(huì)進(jìn)入光谷未來(lái)的中心軸上，以上操盤簡(jiǎn)直就是降維打擊。

綜上，可以發(fā)現(xiàn)局部市場(chǎng)的火爆多半還是依賴于以價(jià)換量。我之前的文章和視頻就說(shuō)過(guò)，市場(chǎng)回暖的重要標(biāo)志是兩點(diǎn)——止跌、放量。只有當(dāng)這兩點(diǎn)同時(shí)滿足時(shí)，樓市才會(huì)真正回暖。

綜合分析與未來(lái)建議

從上述資金面、質(zhì)量、價(jià)格、賺錢效應(yīng)、成交量來(lái)看，沒(méi)有一個(gè)維度強(qiáng)有力地支撐市場(chǎng)火熱。而根據(jù)一些開發(fā)商近期做出的成交統(tǒng)計(jì)反饋，多半購(gòu)房者是去年的存量客戶，而不是近期市場(chǎng)下新增的購(gòu)房需求。部分開發(fā)商給出的數(shù)據(jù)顯示，成交客戶最早到訪樓盤時(shí)間可追溯到去年5月份。

因此，可以判斷，當(dāng)前市場(chǎng)的行情是情緒行情，疫情的減少，為經(jīng)濟(jì)全面復(fù)蘇創(chuàng)造了有利局面，繼而帶動(dòng)了樓市循環(huán)，購(gòu)房者由此加快恢復(fù)信心。

準(zhǔn)確說(shuō)是：在沒(méi)有出現(xiàn)賺錢效應(yīng)的情況下，大家滋生了省錢心態(tài)（擔(dān)心晚買而漲價(jià)），在羊群效應(yīng)的帶動(dòng)之下，那些過(guò)去長(zhǎng)期觀望的意向購(gòu)房者加快了買房的決策。

總體來(lái)說(shuō)，今年是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)在疫情之后全面復(fù)蘇的一年，房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)也會(huì)迎來(lái)復(fù)蘇。我個(gè)人看好今年及未來(lái)幾年的樓市總體走勢(shì)，但政府、開發(fā)商、購(gòu)房者、媒體等都仍然需要敬畏市場(chǎng)，保持謹(jǐn)慎樂(lè)觀。

對(duì)于當(dāng)前的行情，我的建議是意向購(gòu)房者切忌頭腦發(fā)熱，切莫沖動(dòng)。

最近，武漢正在籌備新一輪的房交會(huì)，旨在為廣大購(gòu)房者與開發(fā)商搭建規(guī)范健康的交易平臺(tái)，相當(dāng)于樓市的“雙11”。購(gòu)房者大概率也能夠從中獲得更有利的購(gòu)房機(jī)會(huì)。購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)從家庭實(shí)際需求出發(fā)，堅(jiān)定以真實(shí)自住需求為出發(fā)點(diǎn)看房與購(gòu)房。

經(jīng)歷周期變化以及三年疫情之后，樓市的基本面已經(jīng)發(fā)生了諸多改變，在預(yù)測(cè)市場(chǎng)時(shí)切忌照搬照抄過(guò)去那一套思維，更不能“聽風(fēng)就是雨”?？傮w來(lái)說(shuō)，樓市正處于一個(gè)緩慢回暖的過(guò)程，當(dāng)前已經(jīng)出現(xiàn)了相對(duì)安全可靠且實(shí)惠的購(gòu)房機(jī)會(huì)，有真實(shí)自住需求的家庭應(yīng)該謹(jǐn)慎把握。

馮毅成 樓市研究大V《主編筆記》總編輯 觀點(diǎn)新媒體專欄作者

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