夏磊 中央經濟工作會議提出“扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作”，“因城施策，支持剛性和改善性住房需求”。住建部部長倪虹指出“對于購買第一套住房的要大力支持；對于購買第二套住房的，要合理支持”。“金融16條”等政策相繼出臺，幫助優(yōu)質頭部房企化解風險；多地市也宣布放寬限購限貸政策，促進居住消費。我們預計政策暖風會繼續(xù)吹。

房地產政策還有多大空間？結合政策規(guī)律和過往經驗，我們對2023年房地產政策進行展望。

需求端：預計行政、金融、稅收繼續(xù)合理調整限制，著力擴大有效需求，釋放消費潛力

本輪需求端政策重點是優(yōu)化限制政策，增加金融政策支持，提供稅收優(yōu)惠，進一步支持剛性和改善性住房消費，解決好新老市民、青年人等住房問題。

中財辦表示要著力改善預期，擴大有效需求，支持剛性和改善性住房需求，比如，在住房消費等領域還存在一些妨礙消費需求釋放的限制性政策，這些消費潛力要予以釋放；結合落實生育政策和人才政策，解決好新老市民、青年人等住房問題；鼓勵加大保障性租賃住房供給，發(fā)展長租房市場；合理增加消費信貸，支持住房改善等消費。

1、優(yōu)化不合時宜的行政限制政策

行政層面，當前已出臺政策包括：低能級城市取消限購、限價，高能級城市結合民生政策松限購，對高品質住宅提升限價標準。未來的政策空間主要是：逐步取消已過時宜的行政限制政策，助力解決新市民、青年人等住房問題。具體來講，一是可能進一步放寬行政限制措施（部分城市取消、部分城市區(qū)域優(yōu)化）。截至12月15日，超30個城市已經在限購區(qū)域、限購數量等方面進行了調整。如4月30日，惠州市宣布惠陽區(qū)和大亞灣經濟技術開發(fā)區(qū)取消限購。但相比2014年，全國46個限購城市中41個城市取消限購，本次政策調整或許力度還可以更強，涉及范圍還可以更廣。二是給予購房優(yōu)惠?？赡芤园l(fā)放購房補貼等形式直接促進房地產消費。

2、金融降利率降首付，調整首套房認定標準

金融層面，當前已經出臺的政策包括：下調房貸利率，部分城市降低首付比例，調整首套房認定標準。未來的政策空間包括：利率進一步下調，降首付、調整認房認貸標準的城市進一步擴圍。具體來講，一是利率或存在進一步下調空間。2022 年 5 月，央行發(fā)布首套房貸利率下限降為 LPR-20bp，二套房貸利率下限為LPR+60bp。9月，符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發(fā)放首套住房貸款利率下限。2023年1月，央行繼續(xù)發(fā)文新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限，覆蓋的城市范圍進一步擴大。當前，多數城市房貸利率加點仍比較高。目前只有少數城市突破利率下限，我們預計剩余城市利率還有下調空間。二是預計首套房認定標準仍有調整空間。目前，部分城市首套房認定執(zhí)行“認房又認貸”，且“認貸”標準嚴格至認貸款記錄，二套房首付比例較高，對合理的換房改善需求容易形成誤傷。三是預計首付仍有下降空間。截至11月末，80余城調整首套商貸首付比例至20%。但是針對大量限購城市，首付比例仍然較高。

3、個稅、增值稅、契稅、土增稅稅收優(yōu)惠

稅收層面，當前出臺的政策主要包括：階段性換房個稅返還、契稅補貼。未來的政策空間包括：增值稅免征年限由5年縮短至2年、契稅稅率優(yōu)惠、個人所得稅減免、二手項目交易環(huán)節(jié)土增稅減免。具體來講，2022年以來，多項稅收優(yōu)惠政策在不同城市落地。在東莞、沈陽、無錫等地，個人住房轉讓增值稅免征年限，已由5年縮短至2年。寶雞、廣水、永州、瑞金、南通等城市，宣布給予購房者不同數額的契稅優(yōu)惠。個人所得稅方面，國家稅務總局宣布自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。未來，我們預計稅收政策會在更多城市擴圍，二手項目交易環(huán)節(jié)的土地增值稅等多個稅種有望施行進一步的優(yōu)惠政策。

供給端：扎實做好“三保”工作，推動行業(yè)并購重組

供給端政策重點是改善優(yōu)質房企資產負債狀況、國資鼓勵收并購、金融支持再加力、地方政府收購商品房作為保障性租賃住房。

供給端方面，中財辦表示各地區(qū)和有關部門要扛起責任，扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作；繼續(xù)給行業(yè)提供足夠的流動性，滿足行業(yè)合理融資需求；推動行業(yè)并購重組；完善相關房地產調控政策及制度。2022年已出臺的政策要持續(xù)抓好，2023年還將出臺新舉措，側重研究解決改善房企資產負債狀況等。

1、改善優(yōu)質房企資產負債狀況

一方面，通過定向增發(fā)的方式增加權益。易會滿主席在2022金融街論壇年會上的主題演講中提到，要密切關注房地產行業(yè)面臨的困難挑戰(zhàn)，支持實施改善優(yōu)質房企資產負債表計劃，繼續(xù)支持房地產企業(yè)合理債券融資需求，支持涉房企業(yè)開展并購重組及配套融資，支持有一定比例涉房業(yè)務的企業(yè)開展股權融資。隨后，證監(jiān)會在股權融資方面調整優(yōu)化五項措施，包括恢復涉房上市公司并購重組及配套融資、恢復上市房企和涉房上市公司再融資等。股權融資信號發(fā)出后，據統(tǒng)計，截至2022年12月27日，已有30余家房企宣布配股或定向增發(fā)計劃，其中有23家擬通過定增再融資，包括華發(fā)股份、福星股份、嘉凱城、大名城，世茂股份、金科股份、格力地產、迪馬股份等。從房企屬性來看，央國企、民企、混合所有制均有參與；從融資目的來看，項目開發(fā)、償還境內外債務、補充流動資金為主要用途，還有部分企業(yè)明確提出用來購買股權資產。定增不直接增加房企的負債規(guī)模，同時可為房企融資提供充足的渠道，有利于房地產資產負債表的改善，加大權益補充力度，進而改善行業(yè)的資產負債情況。未來可能會有更多優(yōu)質房企通過定增來改善資產負債表狀況。

另一方面，以債券置換、權益置換負債以及資產出售等方式降低負債。具體來說，一是債券置換。債券置換無需持有人會議，企業(yè)開展置換業(yè)務，向置換標的全體持有人發(fā)出置換要約，接受要約的持有人舊券變更為新券。選擇風險事件發(fā)生前的債務置換，比風險事件發(fā)生后的債務展期等方式所產生的負面影響相對較小，有助于房企緩釋債務風險，未來或推廣使用。二是權益置換負債。房企的主要債權人既包括供應商等上下游的相關企業(yè)，也包括銀行、信托等金融機構。部分債權人會選擇“債轉股”。三是資產出售。部分房企會通過出售項目資產的方式降低負債，被出售的資產種類中，既有多元化業(yè)務板塊，包括影院、物業(yè)、寫字樓、酒店、長租公寓等，也有項目、股份等企業(yè)核心資產。

2、國資在化解房地產市場風險上可發(fā)揮重要作用

國資是房地產市場的重要力量，但受制于自身資產負債率的要求，2022年并沒有開始大規(guī)模的項目收并購。證監(jiān)會放開定增，有助于改造國企資產負債表，為國資參與化解房地產市場風險創(chuàng)造了條件。

3、金融支持再加力

一是“保交樓”貸款再加碼。2000+2000之后，還有項目“已售逾期未交付”，但“沒貨值”，這些硬骨頭還需要解決。

二是中票融資，明年有些房企有債券償債壓力，還需要中債增信降低抵押物標準、減少增信要求。

三是金融機構接手合作項目。2022年以來多家信托紛紛開始接盤房企項目。中融信托接盤中南建設和龍光集團的一些項目；五礦信托接盤恒大和陽光城的一些項目；光大信托接盤恒大的兩個項目；中信接盤佳兆業(yè)的一些項目。雖然諸多涉足房產的信托本就為相關項目提供過融資服務，接盤也是為了自保，但對陷入流動性困境的房企而言，無疑是雪中送炭。未來或許會有更多的信托公司下場推進重組，化解風險。

四是AMC深度參與。2022年年初以來，在監(jiān)管層多次發(fā)聲支持下，AMC加速推進房地產市場風險化解工作。截至到10月末，四大全國性AMC中有3家發(fā)布了紓困房企數據。中國華融、中國東方資產、中國信達已累計推動及已落地的房企紓困項目65個，帶動復工復產項目規(guī)模已經超過1500億元；融創(chuàng)、世茂、奧園、佳兆業(yè)、陽光城、中南建設、建業(yè)地產等房企都出現(xiàn)在AMC的紓困名單上。未來除了“國家隊”AMC外，地方AMC也將發(fā)揮重要作用，AMC紓困行動或將繼續(xù)加速進行。

4、政府收購商品房作為保障性租賃住房

上一輪市場刺激，主要源于三四線城市的棚戶區(qū)改造。今后，政府購買商品房作為保障性租賃房將是重點。地方政府直接回購或鼓勵國有企業(yè)回購商品房。6月底，河南一攬子方案稱住宅去化周期18個月以上城市，立足實際回購存量商品房用于保障房和安置房。7月，鄭州國企表示將在鄭州市區(qū)范圍內收購存量房源，用于人才公寓。8月，浙江湖州發(fā)布通知指出，鼓勵收購滯銷房，對困難房地產企業(yè)的滯銷房，鼓勵國有企業(yè)收購，作為保障安置用房等。9月，濟南國企擬利用自籌資金收購3000套商品房用于租賃儲備住房。10月蘇州市計劃對6個區(qū)及4個縣市共10個板塊回購約1萬套新房。在市場承壓的環(huán)境下，地方政府收購商品房首先能夠實現(xiàn)快速去庫存，減輕房企的資金周轉壓力；其次可以穩(wěn)房價，幫助房企回籠資金，降低大幅度降價售房的壓力。

風險提示：房地產政策和市場波動；對房地產政策解讀的偏差；經濟下行；疫情發(fā)展等超預期。

證券研究報告：《2023年房地產市場展望（政策篇）》

對外發(fā)布時間：2023年1月6日

發(fā)布機構：國海證券股份有限公司

本報告分析師：夏磊

SAC編號：S0350521090004

夏磊 國海證券首席經濟學家 觀點新媒體專欄作者

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