朱中一（中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)）：很高興應(yīng)邀前來(lái)參加2019觀點(diǎn)年度論壇。根據(jù)主辦方的安排，我就重構(gòu)中國(guó)房地產(chǎn)的未來(lái)，談四點(diǎn)個(gè)人看法。

一、住房制度和房地產(chǎn)調(diào)控機(jī)制的完善，長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的推進(jìn)與完善，為市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展、更好解決群眾住房問(wèn)題提供了制度保障

十八屆三中全會(huì)以來(lái)、特別是十九大以來(lái)，中央明確并堅(jiān)持了房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，提出了建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，實(shí)施分類指導(dǎo)、因地施策、落實(shí)城市主體責(zé)任的調(diào)控機(jī)制和推進(jìn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)等一系列指示，對(duì)抑制一些地方房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲、推進(jìn)一些地方的去庫(kù)存發(fā)揮了積極作用，2018年的房地產(chǎn)市場(chǎng)也總體平穩(wěn)。本次政府工作報(bào)告在總結(jié)去年工作時(shí)提到的“改革完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控機(jī)制”這句話，包含了中央層面對(duì)十九大以來(lái)調(diào)控做法和效果的認(rèn)可。

去年年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，再次強(qiáng)調(diào)了中央的上述指示，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議做出了具體部署。各地在先前召開(kāi)的地方兩會(huì)上也做出了相應(yīng)安排。深圳市還印發(fā)了《深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見(jiàn)》，對(duì)2018年到2035年的住房發(fā)展進(jìn)行了規(guī)劃。估計(jì)一些城市下一步也會(huì)公布體現(xiàn)“一城一策”要求的住房發(fā)展規(guī)劃。

本次政府工作報(bào)告也提出了改革完善住房市場(chǎng)體系和保障體系，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法，推廣農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性用地入市，宅基地制度改革試點(diǎn)成果。住建部部長(zhǎng)王蒙徽在兩會(huì)期間介紹了實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制要做到五個(gè)堅(jiān)持，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，防止市場(chǎng)大起大落。3月18日，中央政治局常委、國(guó)務(wù)院副總理韓正到住建部調(diào)研并主持召開(kāi)座談會(huì)時(shí)強(qiáng)調(diào)，要始終將習(xí)近平總書(shū)記“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，作為根本指導(dǎo)思想，貫穿于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展全過(guò)程。并明確了推進(jìn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)要做好的七項(xiàng)工作。另?yè)?jù)國(guó)務(wù)院辦公廳2018年10月印發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)消費(fèi)體制機(jī)制實(shí)施方案（2018-2020年）》，還要求國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)對(duì)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、有條件的城市探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，及制定出臺(tái)城鎮(zhèn)住房保障條例、住房租賃條例、住房銷售管理?xiàng)l例的工作積極推進(jìn)。上述內(nèi)容充分說(shuō)明，作為長(zhǎng)效機(jī)制的兩大項(xiàng)基礎(chǔ)性制度，即住房制度和調(diào)控機(jī)制的制度建設(shè)正在積極推進(jìn)，與其配套的金融、土地、稅收、法制等制度建設(shè)也在有序推進(jìn)。

因此，本人相信，中國(guó)房地產(chǎn)的未來(lái)，隨著房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的一系列制度不斷完善，供需雙方會(huì)更加理性，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一定能平穩(wěn)健康發(fā)展，社會(huì)多年期待的總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定的住房供需格局有望形成，群眾的住房問(wèn)題也能更好解決。

二、立足當(dāng)前，認(rèn)真應(yīng)對(duì)。展望未來(lái)，房地產(chǎn)起碼還有十年左右的發(fā)展期

面對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行的壓力和復(fù)雜嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，政府采取了減稅降費(fèi)、激發(fā)企業(yè)活力等措施。對(duì)房地產(chǎn)的信貸，銀保監(jiān)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)表示，對(duì)優(yōu)質(zhì)房企融資和基本住房需求貸款繼續(xù)保障，對(duì)資質(zhì)差、負(fù)債率高的房企融資和投資投機(jī)性個(gè)人住房按揭貸款要有控制。國(guó)家發(fā)改委在2018年12月5日發(fā)布的支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)直接融資的通知中也指出，資產(chǎn)總額大于1500億元、營(yíng)收大于300億元、資產(chǎn)負(fù)債率原則上不超過(guò)85%房企可發(fā)行企業(yè)債券，但債券資金不得用于房地產(chǎn)投資。房企要結(jié)合自身情況，還需關(guān)注地方近期出臺(tái)的“因城施策”方案，做好應(yīng)對(duì)工作。

展望未來(lái)，我仍堅(jiān)持這樣的觀點(diǎn)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)起碼還有十年左右的發(fā)展期，基本因素還是三個(gè)：

一是城鎮(zhèn)化持續(xù)推進(jìn)和中心城市引領(lǐng)城市群發(fā)展。我國(guó)2018年常住人口城鎮(zhèn)化率為59.58%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率為43.37%，要達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家70%以上水平，起碼還要十年的時(shí)間，期間每年平均有1400萬(wàn)左右的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口進(jìn)城落戶，還有新參加工作的大中專畢業(yè)生、復(fù)員退伍軍人，以中心城市為核心的城市群還將吸引更多的產(chǎn)業(yè)和人口，再加上城市原居民的剛性需求和改善性需求，對(duì)住房的總需求量肯定是很大的。人口凈流入量大的城市一定要制定實(shí)施住房發(fā)展規(guī)劃，做好用地供應(yīng)。

二是城市的更新改造，包括對(duì)城鎮(zhèn)棚戶區(qū)、城中村及對(duì)老舊小區(qū)的改造，任務(wù)很重?，F(xiàn)在，我國(guó)城鎮(zhèn)的存量住房約為310億平方米左右。今年的政府工作報(bào)告，用66個(gè)字的篇幅講了老舊小區(qū)的改造，足以說(shuō)明政府對(duì)老舊小區(qū)改造的重視。房企應(yīng)關(guān)注這塊業(yè)務(wù)。

三是新經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)的發(fā)展和人民日益增長(zhǎng)的對(duì)美好生活的需求，也需要房企在產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)、物流配送中心、文旅地產(chǎn)、老年住區(qū)等方面進(jìn)行拓展，提供相應(yīng)的配套和服務(wù)。根據(jù)多年來(lái)的統(tǒng)計(jì)，在房地產(chǎn)總投資中，非住宅類投資占三分之一左右。本次政府工作報(bào)告16處提到養(yǎng)老，強(qiáng)調(diào)要大力發(fā)展社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，新建居住區(qū)應(yīng)配套建設(shè)社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。希望更多的企業(yè)能參與到老年住區(qū)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)管理中來(lái)。

三、堅(jiān)持綠色發(fā)展，不斷提高產(chǎn)品質(zhì)量與服務(wù)水平，改善人居環(huán)境，是房地產(chǎn)發(fā)展的重要標(biāo)志

在需求旺盛的快速發(fā)展階段，多數(shù)企業(yè)對(duì)新技術(shù)的應(yīng)用和質(zhì)量提升考慮不多。現(xiàn)在，我們進(jìn)入了由快速發(fā)展轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段。如何踐行綠色發(fā)展理念，通過(guò)研發(fā)或推廣運(yùn)用新技術(shù)、新材料、新工藝，來(lái)轉(zhuǎn)變建造方式，提高裝配式建筑、全裝修房的比例，提高住宅產(chǎn)業(yè)化水平？如何順應(yīng)信息化、智能化、“互聯(lián)網(wǎng)+”和BIM技術(shù)推廣應(yīng)用的大勢(shì)，將這些技術(shù)應(yīng)用到企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理和房屋建筑與小區(qū)項(xiàng)目中？如何在融資偏緊、成本提高的背景下，打通推廣綠色建筑與加快發(fā)展綠色金融的通道，開(kāi)發(fā)建設(shè)更多的綠色小區(qū)？這都需要企業(yè)的探索與爭(zhēng)取。相信在大家的努力下，新建的小區(qū)會(huì)更加安居宜居，更加綠色美好！

四、做強(qiáng)做大或做專做精企業(yè)，進(jìn)一步提升行業(yè)的集中度和企業(yè)的信譽(yù)度，是行業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)

近幾年來(lái)，一批骨干企業(yè)快速發(fā)展，行業(yè)集中度逐年提高。主辦方在本次論壇上還要發(fā)布有關(guān)研究成果，我在這里就不具體講了。相信今后的行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。一些骨干企業(yè)會(huì)進(jìn)一步做強(qiáng)做大，有的企業(yè)會(huì)進(jìn)一步做專做精。希望我們的企業(yè)在轉(zhuǎn)型發(fā)展階段，夯實(shí)基礎(chǔ)，強(qiáng)身健體，高負(fù)債率、高杠桿的企業(yè)要努力把負(fù)債率和杠桿降下來(lái)，努力實(shí)現(xiàn)由規(guī)模速度型向質(zhì)量效益型的轉(zhuǎn)變。有條件的企業(yè)，也可向產(chǎn)業(yè)鏈延伸，或跨界發(fā)展！

最后，預(yù)祝本次論壇圓滿成功！預(yù)祝與會(huì)的企業(yè)在2019年再上一個(gè)新臺(tái)階。