李穎 英國房地產(chǎn)市場(chǎng)差點(diǎn)因?yàn)橐粓?chǎng)5億英鎊的官司陷入大麻煩。

兩年前，歐洲藥品管理局（以下簡稱‘EMA’）以脫歐為由，向英國金絲雀碼頭集團(tuán)（以下簡稱‘CW’）申請(qǐng)?zhí)崆敖K止長達(dá)25年的租約。

作為房東，CW當(dāng)然不同意，于是雙方對(duì)簿公堂，鬧到了英國高等法院。

這個(gè)官司的意義非常重大。

如果英國法院支持EMA的訴求，這將形成可怕的多米諾骨牌效應(yīng)，未來不僅是歐盟機(jī)構(gòu)可以以脫歐作為解除租約的事由，其他商業(yè)機(jī)構(gòu)也將因此效仿。

再進(jìn)一步延伸，這個(gè)事由還可以應(yīng)用到其它各種商業(yè)合同，從而大大破壞英國的商業(yè)環(huán)境。

因此，英國地產(chǎn)圈幾乎每個(gè)人都屏息以待，非常關(guān)注這一官司的最終判決。

EMA，全稱歐洲藥品管理局，曾把總部設(shè)在英國倫敦的金絲雀碼頭，因?yàn)槊摎W，歐盟將把EMA搬去荷蘭阿姆斯特丹

2019年2月20日，英國高等法院僅用10分鐘就做出了CW勝訴的判決。

法院判決，英國脫歐并不構(gòu)成租約無效（the lease will not be frustrated）的理由，丘吉爾廣場(chǎng)30號(hào)（30 Churchill Place）的承租人EMA必須繼續(xù)支付租金。

英國房地產(chǎn)市場(chǎng)逃過一劫，但EMA表示還要繼續(xù)上訴。

事件前后

整個(gè)事件的起因要回溯到八年以前。

2011年，EMA與CW就預(yù)租（pre-let）金絲雀碼頭的25-30 Churchill Place大樓進(jìn)行協(xié)商，并且于當(dāng)年8月5日簽訂了租賃意向書（Agreement for Lease）。

雙方同日簽訂開發(fā)管理協(xié)議（Construction Management Agreement），并約定由CW負(fù)責(zé)完成樓宇的開發(fā)，EMA就其租賃部分按其標(biāo)準(zhǔn)有權(quán)自行裝修。

2014年10月21日，在樓宇建筑交割后，EMA和CW按照租賃意向書附件格式簽訂了一份長達(dá)25年的租賃協(xié)議（Lease），承租該物業(yè)做為他們的歐洲總部，租期從2014年7月1日至2039年6月30日，每年支付租金1300萬英鎊。

EMA最終決定租下底層至10樓（一共29.3萬平方英尺），其中2樓3樓作為會(huì)議室（最大一個(gè)會(huì)議室以“聯(lián)合國”方式設(shè)置，可以容納135人），4樓為員工餐廳。EMA擁有獨(dú)立的出入口和電梯間，這部分樓層挑高也比其他樓層要更高。

之后，事件發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)間點(diǎn)如下：

2016年6月23日，英國公投決定脫歐。

2017年3月29日，英國政府宣布將于2019年3月29日夜間11點(diǎn)脫離歐盟。

2017年8月2日，EMA向CW發(fā)信件，認(rèn)為英國脫歐在英國法項(xiàng)下構(gòu)成激發(fā)租約無效（Frustration）的事由。

CW以及他們的借款銀行認(rèn)為這將對(duì)他們的商業(yè)操作構(gòu)成極大不確定性，經(jīng)過與EMA協(xié)商，決定將該事由交予法庭在2019年3月29日（即預(yù)計(jì)脫歐日）前聆訊該案。

2017年11月20日，歐盟成員國達(dá)成決議，從2019年3月1日開始，EMA將從英國·倫敦搬往荷蘭·阿姆斯特丹。

EMA自此開始與荷蘭當(dāng)局合作，安排搬遷事宜。

2019年1月16日，英國高等法院開始為期9天的庭審。

庭審過程

在庭審過程中，EMA針對(duì)英國合同法規(guī)定，提出五點(diǎn)事由，以支持其合同無效訴求。

1. EMA失去歐盟公約第7協(xié)議（Protocol 7 to the Treaty on the European Union (（簡稱“TEU”））以及歐盟職能公約（the Treaty on the Functioning of the European Union （簡稱“TFEU”））對(duì)其的保護(hù)。

EMA稱該協(xié)議的存在對(duì)其執(zhí)行相關(guān)職能以及獨(dú)立性不可或缺，一旦英國脫歐完成，他們將失去這兩個(gè)公約對(duì)他們的保護(hù)。

2. EMA的任何部分或者其他歐盟單位在法律上將不能再使用該物業(yè)。

3. 在英國退出歐盟后，EMA將不能行使租約賦予其的權(quán)利，比如分租或者轉(zhuǎn)租。

4. 如果EMA繼續(xù)執(zhí)行該租約，該行為將超出其法律權(quán)限而非法無效，包括支付租金。

5. 未來EMA將支付雙份租金，這將極大影響EMA的執(zhí)行能力、效率以及獨(dú)立。

EMA同時(shí)以歐盟法角度提出，即便上述5點(diǎn)促使合同無效的理由不充分，法庭也不應(yīng)該讓EMA繼續(xù)受制于該租約，因?yàn)樗麄儧]有相應(yīng)的權(quán)力繼續(xù)執(zhí)行，這將超出他們的權(quán)限。

隨后，聆訊按照英國民事訴訟程序規(guī)定第8章進(jìn)行。

CW集團(tuán)要求法庭確認(rèn)，英國脫離歐盟以及/或者EMA搬遷并不能構(gòu)成合同無效事由。

除非法律允許解約或者合法轉(zhuǎn)租，EMA必須繼續(xù)承擔(dān)租約以及所有相關(guān)合同文件規(guī)定的義務(wù)（包括但不限于繳納租期內(nèi)所有租金）。

但EMA抗辯，稱他們的搬遷是因?yàn)橛摎W必然導(dǎo)致他們不再需要位于倫敦的歐洲總部。

如果在英國脫歐后，做為歐盟的一個(gè)分支機(jī)構(gòu)，已經(jīng)無法在倫敦繼續(xù)執(zhí)行他們的職能，我們?cè)诤炗喿饧s時(shí)無法預(yù)料到該情形。

商業(yè)合同是否會(huì)因?yàn)槊摎W而無效？

在這個(gè)案件中，主要圍繞著一個(gè)關(guān)鍵的問題，那就是英國合同法項(xiàng)下的“Frustration”能否在脫歐適用？

在回答問題之前，先看一下定義。

首先，“Frustration”一般字典上的解釋是挫敗、失望等，作為法律術(shù)語可以理解為因情勢(shì)變更而導(dǎo)致合同目的落空。

即因?yàn)槟承┖髞戆l(fā)生的某些事情而導(dǎo)致環(huán)境發(fā)生重大變更，致使之前簽署的合同無論從實(shí)質(zhì)上或者商業(yè)上，無法得到繼續(xù)執(zhí)行而終止。

該原理可追溯至1863年，但法庭一直不愿意輕易以此事由來解除合同雙方的權(quán)益。最大一個(gè)原因就是，法庭不愿意介入雙方商業(yè)上的談判，即某方談了個(gè)bad deal，他們會(huì)想方設(shè)法用該理由來使自己擺脫合同的束縛。

法庭在判決書中用了12頁的篇幅，援引了14個(gè)在英國合同法上的經(jīng)典案例（其中包括兩個(gè)1903年愛德華7世加冕儀式的取消而導(dǎo)致部分合同是否無效的案例）來解釋這個(gè)原理，總結(jié)下來大概包括如下幾個(gè)方面：

1. 這是一個(gè)衡平法上的救濟(jì)方式，目的是為了矯正普通法上過于僵化的規(guī)定。

2. 該原理的應(yīng)用效果是“殺死”合同，釋放雙方的義務(wù)，因此在運(yùn)用時(shí)必須嚴(yán)格控制在有限的場(chǎng)合。

3. 合同雙方無需做出任何行為，一旦該原理被觸發(fā)，合同即告自動(dòng)終結(jié)。

4. 該原理的中心是不能因?yàn)樘岢鲈V求的一方的行為或選擇而觸發(fā)。

5. 發(fā)生令合同無效的事件不是因?yàn)樘岢鲈V求的一方而產(chǎn)生。

案例的闡述太過于復(fù)雜（但非常有趣），由興趣的朋友可以私下聊。

事實(shí)認(rèn)定

在2019年2月20日，法院最后列出案件的五個(gè)事實(shí)作為最后判決的根據(jù)。

1. 物業(yè)性質(zhì)的認(rèn)定

如以上“事件前后”中所描述，法庭認(rèn)定該物業(yè)是CW為EMA“定制的”（“bespoke”或“purpose built”）。

如果沒有EMA從長期租客的角度進(jìn)行承諾（尤其是現(xiàn)金流角度），CW或許就根本不會(huì)建這棟樓。

雙方在進(jìn)行商業(yè)談判時(shí)，盡管有各自的立場(chǎng)和考慮，但最后簽訂的租約仍然是代表了雙方的一個(gè)公同目的，即EMA將把該物業(yè)做為他們的總部大樓使用。

2. EMA性質(zhì)認(rèn)定、財(cái)政審批程序

EMA的前身是根據(jù)歐盟在1993年7月22日的規(guī)定設(shè)立，在2004年3月31日正式成立EMA。根據(jù)歐盟法規(guī)定，EMA將負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)歐盟各國賦予其的科學(xué)資源，用于藥品上的估量、監(jiān)督以及藥物警戒。

EMA擁有獨(dú)立的法人人格。在歐盟成員國中將根據(jù)各國的法律，享有最大的法律人格下的自由。EMA可以自行收購或處置任何動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)。他們也可以參與法庭訴訟程序。

EMA運(yùn)營資金部分來自于歐盟撥款。如果企業(yè)尋求或維持歐盟授權(quán)需要向EMA繳納費(fèi)用，EMA也可以向這些企業(yè)提供有償服務(wù)。

其中歐盟撥款部分，EMA管理會(huì)就其執(zhí)行任何可能會(huì)涉及重大支出的項(xiàng)目，必須盡快通知預(yù)算主管機(jī)構(gòu)。這類項(xiàng)目包括承租或購買物業(yè)。

在本案中，在簽署租賃意向書之前，EMA于2011年4月18日就與CW的租賃事宜提出如上申請(qǐng)，歐洲議會(huì)也于2011年6月7日做出同意的批復(fù)。

TFEU第341條規(guī)定，歐盟機(jī)關(guān)的所在地必須各成員國政府聯(lián)合協(xié)商決定。

1993年的決議是將EMA總部設(shè)在倫敦。

2018年11月16日歐洲議會(huì)和歐盟委員會(huì)決議從2019年3月30日開始，EMA將在荷蘭的阿姆斯特丹設(shè)立辦公室。

脫歐后，英國將變成相對(duì)于歐盟的“第三國”。法官認(rèn)為EMA處置位于第三國的不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)力并未因脫歐而喪失，歐盟也可以繼續(xù)將該總部放置于第三國。

當(dāng)然從歐盟機(jī)構(gòu)運(yùn)作的有效性角度來看，離開倫敦選擇阿姆斯特丹非常合理。但這并不影響EMA處置該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)力，因此這不能成為EMA抗辯租約無效的基礎(chǔ)。

3. 租約的具體規(guī)定

該租約經(jīng)由租賃雙方律師談判起草，非常冗長，在這里僅提出相關(guān)有爭議的轉(zhuǎn)租條款來進(jìn)行分析。

租約允許EMA在非常有限且嚴(yán)格的規(guī)定下可以共同承租、轉(zhuǎn)租或者分租。EMA可以與其他歐盟機(jī)構(gòu)共同承租。如果是分租，CW作為房東可以要求EMA為分租租客提供一個(gè)可以接受的擔(dān)保人。

轉(zhuǎn)租規(guī)定大同小異，前提是CW的利益不能受損。尤其是如果轉(zhuǎn)租給非歐盟機(jī)構(gòu)，CW可以要求EMA簽署授權(quán)擔(dān)保協(xié)議，為受讓人在租約的義務(wù)提供擔(dān)保。

該租約租期一共25年，一直到2039年才到期，EMA在簽署租約時(shí)明確了解該租約是沒有破租期的（CW不愿意就此做出任何讓步，如果要CW就該問題讓步，那整個(gè)租約條款包也將重新進(jìn)行談判）。

法官認(rèn)為盡管脫歐超出合同雙方的預(yù)料和控制，但EMA愿意簽署這樣一份長期且無破租期的租約，即應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為EMA愿意承受25年內(nèi)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，而且雙方也就可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)做了一定的防范措施，即允許EMA進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

4. 簽署租賃意向書時(shí)是否可以預(yù)見英國脫歐

盡管英國和歐盟之間的關(guān)系一直很微妙，但法官認(rèn)為在租約簽訂時(shí)，雙方并不能預(yù)見英國脫歐這個(gè)事件。

5. 保險(xiǎn)

盡管CW對(duì)租客不支付租金進(jìn)行了投保，但這不是為了防止“脫歐”這樣的不可預(yù)見因素而設(shè)置的。

脫歐與契約精神

在最后判決中，法官認(rèn)為脫歐并不能令該租約無效，因情勢(shì)變更而產(chǎn)生的“非法因素“或者雙方共同目的的落空均不得到法庭的支持。

“英國脫歐并不構(gòu)成租約無效（the lease will not be frustrated）的理由。”

雙方（尤其是EMA）的義務(wù)并不因英國脫歐成為”第三國“，或者是EMA選擇將總部從倫敦遷往阿姆斯特丹而獲得解除。

所以，EMA必須繼續(xù)執(zhí)行丘吉爾廣場(chǎng)30號(hào)（30 Churchill Place）租約下的義務(wù)。

判決結(jié)果對(duì)英國商業(yè)地產(chǎn)的意義

金絲雀碼頭集團(tuán)的首席執(zhí)行官兼董事長George Iacobescu曾經(jīng)表示，如果EMA勝訴并提前退租，將會(huì)讓CW虧損2.64億英鎊。

不過，這場(chǎng)官司可能所引發(fā)的影響，遠(yuǎn)比CW損失的那2.64億英鎊更加深遠(yuǎn)。

George Iacobescu在隨后補(bǔ)充道，如果EMA成功，這將會(huì)破壞英國法律的基本原則，但我們期望與我們簽訂合同的其他方尊重法律和自己的義務(wù)。

行業(yè)其他律師也曾警告，如果法院最終支持EMA的訴求，會(huì)為其他公司打開解除租約的先例。

先例一旦打開，將會(huì)形成“多米諾骨牌效應(yīng)”，大大沖擊英國商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。

屆時(shí)，不僅僅是歐盟的機(jī)構(gòu)可以以脫歐作為解除租約的事由，其他商業(yè)機(jī)構(gòu)也會(huì)效仿。

再進(jìn)一步來說。

以脫歐為由來解除租約還可以應(yīng)用到各種其它商業(yè)合同上，而這也將給英國整個(gè)商業(yè)環(huán)境帶來廣泛的不確定性。

如果EMA成功退租，大樓貸款方和大樓本身的價(jià)值都會(huì)受到嚴(yán)重影響。

所幸，法官的判決對(duì)脫歐公投后的英國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)出了一個(gè)重要的信號(hào)，那就是在脫歐的情況下，公司仍然要遵守租賃條件和條款。

同時(shí)這也從另一方面證明，英國房地產(chǎn)合同受到法律嚴(yán)格保護(hù)，并不需要擔(dān)憂租客因?yàn)橥话l(fā)事件申請(qǐng)違約。

這個(gè)判決的意義，不僅體現(xiàn)了英國地產(chǎn)租賃的安全性，從宏觀來看，也保證了英國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性。

事件后續(xù)

1. 2019年3月3日，法官允許EMA提出上訴。鑒于該案具有重大影響力，并且有勝訴的可能，因此初審法官同意將案移送上訴庭進(jìn)一步審核。

2. 美國共享辦公空間公司W(wǎng)ework開始和EMA談判，希望承租該物業(yè)做為其在倫敦新金融城的第一個(gè)共享辦公空間。

3. 到目前為止，EMA和CW兩方合計(jì)花掉了超過320萬英鎊的律師費(fèi)。該數(shù)字將因?yàn)镋MA提出上訴而繼續(xù)增加。

文/李穎 英國CMS納華律師事務(wù)所中國業(yè)務(wù)部總監(jiān)

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