王韶 2月18日，住建部發(fā)布《關(guān)于〈城鄉(xiāng)給水工程項(xiàng)目規(guī)范〉等38項(xiàng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見的通知》。其中《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見稿）》（以下簡稱《意見稿》）2.4.6條要求：“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”（以下簡稱“該條款”），引發(fā)業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注和討論。廣東省房協(xié)市場研究部也對《意見稿》進(jìn)行了認(rèn)真學(xué)習(xí)，現(xiàn)將學(xué)習(xí)心得與大家交流探討，希望能起到拋磚引玉的作用，共同促使《意見稿》更為完善、可行。

關(guān)于該條款的目的

首先，《意見稿》明確，該規(guī)范是為保障住宅項(xiàng)目安全、適用、宜居、綠色和耐久，規(guī)范住宅項(xiàng)目規(guī)模、布局、功能、性能及技術(shù)措施而制定，是住宅項(xiàng)目建設(shè)、使用和維護(hù)過程中技術(shù)和管理的基本要求。

其次，《意見稿》“起草說明”就該條款表示：本條是居民關(guān)注的焦點(diǎn)問題，關(guān)系到每個(gè)住宅用戶的切身利益。目前，我國住宅建筑主要以建筑面積進(jìn)行交易，這樣會(huì)出現(xiàn)同一項(xiàng)目的建筑面積相同而套內(nèi)使用面積不同的問題，以此加劇“公攤面積傷民”的矛盾。

綜上，制定該條款的目的，是為了消除“公攤面積傷民”矛盾，而作為住宅項(xiàng)目建設(shè)、使用和維護(hù)過程中技術(shù)和管理的基本要求之一。至于該條款能否達(dá)到預(yù)期目的，則可以作進(jìn)一步探討。

關(guān)于“公攤面積”的測定

由國家建設(shè)部及國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局于2000年8月起實(shí)施的《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB T17996.1-2000），其適用范圍為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易、征收稅費(fèi)，以及為村鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)提供數(shù)據(jù)及資料，是各級建設(shè)、房地產(chǎn)行政主管部門在房產(chǎn)測量及產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理等工作的主要依據(jù)。

根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》，成套房屋建筑面積包括包括套內(nèi)建筑面積和共有建筑面積。其中，套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積和套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積三部分組成。整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房及人防工程等建筑面積，即為整幢建筑物的共有建筑面積。

關(guān)于共有建筑面積的處理原則，產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行；無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，可按相關(guān)房屋的建筑面積按比例進(jìn)行分?jǐn)偂Ｆ浞謹(jǐn)偣綖椋?/p>

δSi=K?Si

K=(∑δSi)/∑Si

式中：δSi為各單元參加分?jǐn)偹玫姆謹(jǐn)偯娣e，K為面積的分?jǐn)傁禂?shù)，Si為各單元參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣e；∑δSi為需要分?jǐn)偟姆謹(jǐn)偯娣e總和，∑Si為參加分?jǐn)偟母鲉卧ㄖ娣e總和。

在房屋交易實(shí)務(wù)中，涉及標(biāo)的的面積須由符合條件的測繪機(jī)構(gòu)通過預(yù)測繪和實(shí)測繪提供，其中商品房物價(jià)備案、預(yù)售、預(yù)告登記、在建工程抵押等涉及的面積為預(yù)測面積，商品房確權(quán)面積、不動(dòng)產(chǎn)登記面積為實(shí)測面積。

可見，商品住宅交易合同或產(chǎn)權(quán)登記的各類面積，均由具有測量資質(zhì)的機(jī)構(gòu)依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》測繪所得，公攤面積有著嚴(yán)格、具體的測量規(guī)范，而非開發(fā)企業(yè)自主測定。

此外，《商品房銷售管理辦法》（2001年建設(shè)部88號(hào)令）第二十條規(guī)定：按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。并對合同未作約定的，規(guī)定了處理原則。第二十一條規(guī)定：按建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。

關(guān)于“公攤面積傷民”的可能

1、商品住宅“公攤面積”必不可少

《意見稿》中所謂的“公攤面積”，即為《房產(chǎn)測量規(guī)范》中的住宅共有建筑面積，包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算；還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻 (包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。上述公攤面積均為保證住宅功能完整的必要組成部分，除非獨(dú)幢獨(dú)戶，不然公攤面積必然存在。

《商品房銷售管理辦法》（2001年建設(shè)部88號(hào)令）第十八條也明確規(guī)定：“商品房銷售可以按套(單元)計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。”可見，公攤面積并不會(huì)因?yàn)橐蕴變?nèi)面積計(jì)價(jià)（交易）而消失。

2、公攤面積少不一定利民

根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》關(guān)于共有建筑面積分?jǐn)偣?，共有建筑面積分?jǐn)偟亩喙眩c單套住宅套內(nèi)建筑面積和整幢建筑物的共有建筑面積正相關(guān)，與參加分?jǐn)偟母鲉卧變?nèi)建筑面積之和負(fù)相關(guān)。例如，在同樣規(guī)范的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)下，兩梯四戶的分?jǐn)傁禂?shù)一般大于兩梯六戶的分?jǐn)傁禂?shù)，但前者居住的舒適度一般也優(yōu)于后者。再如，同樣是兩梯四戶的設(shè)計(jì)，配置兩臺(tái)普通電梯樓幢的分?jǐn)傁禂?shù)可能小于至少配置一臺(tái)可以容納擔(dān)架的無障礙電梯樓幢的分?jǐn)傁禂?shù)，兩幢樓體住戶的日常生活舒適度差異也不大，但在需要急救時(shí)，前者可能付出人命的代價(jià)?？梢?，在合理、規(guī)范的前提下，公攤面積少不見得利民，多也未必傷民。

3、交易方式與“公攤面積傷民”無關(guān)

誠然，以建筑面積進(jìn)行交易，會(huì)出現(xiàn)同一項(xiàng)目的建筑面積相同而套內(nèi)使用面積不同的情況。同理，以套內(nèi)面積進(jìn)行交易，也會(huì)出現(xiàn)同一項(xiàng)目的套內(nèi)使用面積相同而建筑面積不同的情況。但這兩種情況的出現(xiàn)，顯然與交易方式無關(guān)。如前文所述，公攤面積客觀存在，且有嚴(yán)格的測量規(guī)范，遵循“成套住宅建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積”。雖然交易方式不同，但同一套住宅載明的成套建筑面積、套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e均為一致。也就是說，以建筑面積進(jìn)行交易并不必然加劇“公攤面積傷民”的矛盾，以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易也未必能夠消除“公攤面積傷民”。

那么，因何出現(xiàn)“公攤面積傷民”的誤解？

《商品房銷售管理辦法》第十八條規(guī)定：“按套(單元)計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。”但未要求按成套建筑面積計(jì)價(jià)的，應(yīng)注明套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。由此，可能導(dǎo)致部分以建筑面積計(jì)價(jià)（交易）的，未明確注明套內(nèi)面積和公攤面積，但購房者則以為建筑面積即為套內(nèi)面積，由誤解進(jìn)而引發(fā)糾紛，這或許是最終加劇“公攤面積傷民”矛盾的主要原因。當(dāng)然，任何行業(yè)都存在個(gè)別不規(guī)范的案例，這些個(gè)例經(jīng)輿論聚焦、放大之后，其影響也不可忽視。

關(guān)于消除“公攤面積傷民”的建議

綜上分析，《意見稿》為消除“公攤面積傷民”矛盾的出發(fā)點(diǎn)值得肯定，但通過以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易恐難以實(shí)現(xiàn)。針對《意見稿》及“公攤面積傷民”誤解，我們建議：

第一，《意見稿》2.4.6條“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”可以刪除。因?yàn)椤兑庖姼濉穼儆诩夹g(shù)規(guī)范，約束的是工程建設(shè)行為，約束對象是住宅項(xiàng)目的建設(shè)單位。而該條款屬于交易范疇，置于“2.4 使用維護(hù)”之內(nèi)不甚貼切。且《商品房銷售管理辦法》已明確，商品房銷售可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)，即按建筑面積交易應(yīng)被允許。

第二，修訂《商品房銷售管理辦法》，要求按套內(nèi)建筑面積或者成套建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買賣合同中均須注明成套建筑面積、套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

第三，加強(qiáng)對“公攤面積”的測量規(guī)范和正面宣傳。根據(jù)《建設(shè)部關(guān)于認(rèn)真貫徹執(zhí)行<房產(chǎn)測量規(guī)范>加強(qiáng)房產(chǎn)測繪管理的通知》（建住房〔2000〕166號(hào)），各級建設(shè)、房地產(chǎn)行政主管部門要重點(diǎn)加強(qiáng)對房產(chǎn)測繪、產(chǎn)權(quán)管理工作人員的培訓(xùn)，通過各種方式組織好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營銷人員和房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)相關(guān)人員的培訓(xùn)。同時(shí)，通過發(fā)表文章、張貼標(biāo)語、印發(fā)宣傳材料、開展咨詢服務(wù)等多種形式，加大對“公攤面積”的正面宣傳引導(dǎo)，以有利于社會(huì)監(jiān)督，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序。

王韶 廣東房協(xié)會(huì)長

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